Четверг, 23 Февраля 2017
Вторник, 10 Январь 2017 12:20

Имущественное бесправие: риски покупки первички и возможные варианты защиты

Оцените материал
(1 Голосовать)

Риски покупки первички и возможные варианты защиты.

Покупка жилья на первичном рынке стала напоминать русскую рулетку с полностью заряженным револьвером.

И связано это с отсутствием у покупателей и инвесторов каких-либо гарантий передачи им недвижимости после того как дом будет достроен и введен в эксплуатацию.

Большинство схем приобретения жилья на первичном рынке связаны с приобретением, так называемых имущественных прав на недвижимость. Подобные правила работы были введены в законодательство в начале 2001 годов с намерениями защитить права инвесторов и покупателей жилья.

Однако за почти 15 лет работы они продемонстрировали абсолютную неспособность защитить инвесторов и покупателей с одной стороны, а с другой за счет расходов на администрирование увеличили стоимость недвижимости в среднем на 7-10%.

При этом ни застройщик, ни финансовая компания, привлекающая средства, ни банки участвующие в этих схемах в результате не несут никакой ответственности перед покупателями инвесторами.

Если ранее Верховный суд частично защитил права инвесторов от недобросовестных застройщиков и банкиров указав на невозможность без разрешения лица полностью профинансировавшего строительство (владельца имущественных прав) передавать объекты недвижимости в ипотеку, то своей декабрьской правовой позицией даже эти выводы поставлены под большим вопросом.

В частности, в своем постановлении от 07 декабря 2016 года №6-1111цс16 Верховный суд сделал следующее заключение – имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, по которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества и удостоверяющее правомочность его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Таким образом, имущественное право, которое является предметом договора купли-продажи, - это обусловленное право приобретения в будущем права собственности на недвижимое имущество (право под отлагательным условием), которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые предпосылки, необходимые и достаточные для приобретения вещного права.

При этом Верховный суд также указывал, что наличие имущественных прав не является основанием для признания права собственности на это имущество в будущем. Таким образом уже неоднократно отказывали владельцам имущественных прав в признании права собственности на недвижимость в случаях, когда застройщик с тех или иных причин отказывался передавать документы для оформления права собственности на недвижимость.

Конечно теоретически возможно взыскать сумму уплаченную за имущественные права с компании их продавшей или застройщика, однако как показывает практика эти суммы никоим образом не индексируются с одной стороны, а с другой на момент получения окончательного решения, большая вероятность, что компания-застройщик будет находится в стадии банкротства, а фонд финансирования строительства не будет обладать достаточных объемов средств.

Исходя из ситуации, которая сложилась можно порекомендовать несколько способов обеспечения:

- получение в качестве обеспечения в ипотеку уже построенное и введенное в эксплуатацию жилье;

- личное поручительство учредителей и топ-менеджмента застройщика, девелопера и компании продающей имущественные права.

Конечно же, самым эффективным способом сохранить свои средства будет приобретение уже готового жилья, введенного в эксплуатацию и с полученным ранее правом собственности. К сожалению, действующие законодательство в Украине не имеет эффективного механизма защиты от недобросовестных банкиров и застройщиков при приобретении первичного жилья.

Ростислав Кравец
Адвокат, старший партнер
Прочитано 547 раз Обсудить на форуме
Loading...
Loading...

Похожие материалы (по тегу)

тел. (044) 229-6950

(многоканальный)

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

При цитировании и использовании любых материалов ссылка на antiraid.com.ua обязательна.

Все права защищены Antiraid 2014.

Разработка и сопровождение - WEBMISTER.

@Mail.ru