Недействительность ипотеки имущественных прав признана Верховным судом

Верховный суд Украины в своем постановлении от 17 апреля 2013 года №6-8цс13 принятом в порядке пересмотра определения ВССУГУД от 29 ноября 2011 года по основаниям неодинакового применения судами кассационной инстанции одних и тех же норм материального права поддержал правовую позицию озвученную судами низших инстанций относительно недействительности договоров ипотеки имущественных прав.

Верховный суд, рассматривая дело касающееся спора между целым рядом физически лиц и банком, пришел к выводу, что до 14 января 2009 года законодательство Украины не содержало нормы, которая бы позволяла принимать в ипотеку имущественные права на еще не введенную в эксплуатацию недвижимость.

Выводы суда основываются на том, что в ст. 5 Закона Украины от 5 июня 2003 № 898-IV «Об ипотеке» (в редакции с 12.05.2006 г. по 14.01.2009 г.) указан исчерпывающий перечень объектов, которые могли быть предметом ипотеки по ипотечному договору.

В частности, предметом ипотеки могли быть один или несколько объектов недвижимого имущества при следующих условиях:

– недвижимое имущество принадлежит ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие, учреждение или организация;

– недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание;

– недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено настоящим Законом.

Предметом ипотеки также мог быть объект незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.

Часть объекта недвижимого имущества могла быть предметом ипотеки лишь после ее выделения и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости или присоединении ее к предмету ипотеки после заключения ипотечного договора без регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости.

Вместе с тем понятие «ипотека имущественных прав» и регулирования отношений при передаче в ипотеку имущественных прав в этом Законе отсутствовали.

При этом Закон Украины от 19 июня 2003 № 979-IV «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (редакция с 14.01.2006 г. по 23.07.2010 г.) устанавливает лишь отношения в системе ипотечного кредитования, а также преобразование платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом.

В связи с чем и был сделан вывод, что предметом правового регулирования данного Закона являются отношения, касающиеся вопросов ипотечного долга, возникающих после невыполнения договора, обеспеченного ипотекой, а не для обеспечения кредитного договора, который был заключен между банком и физическим лицом.

Имущественные же права на объект незавершенного строительства отнесены к предмету ипотеки только согласно Закона Украины от 25 декабря 2008 № 800-VI «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», которым и были внесены соответствующие изменения в Закон Украины «О ипотеке ».

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что при заключении договора ипотеки были нарушены положения статьи 5 Закона Украины «Об ипотеке» (в редакции по состоянию на момент заключению договора ипотеки), поскольку имущественные права на отдельные помещения в жилом доме не могли быть предметом ипотеки.

Указанные позиции ВСУ являются обязательными для всех субъектов властных полномочий, которые применяют в своей деятельности нормативно-правовой акт, содержащий указанную норму права, и для всех судов Украины.

Стоит отметить, что данное постановление станет действенным стимулом для финансовых учреждений выдававшим валютные кредиты, а также для банков и других финансовых компаний приобретших практически даром право требования к заемщикам искать совместный выход из сложившейся ситуации, не перекладывая все риски на заемщиков.

Ростислав Кравец
Адвокат, старший партнер
Адвокатской компании «Кравец и Партнеры»