Именем Украины: жилье взамен ипотечной квартиры

Ростислав Кравец проанализировал вывод ВСУ, согласно которому при выселении из предмета ипотеки, приобретенного не за средства кредита, предоставляется другое жилье.

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 2 сентября 2015 года принял постановление по делу № 6-1049цс15, предметом которого был спор о выселении из предмета ипотеки на который обращено взыскание. Согласно правовому заключению, сделанному Судом, при выселени, в случае обращения взыскания на ипотеку, требуется обязательное предоставления жилья.

Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер Адвокатской компании «Кравец и Партнеры» проанализировал решение ВСУ и разъяснил его правовые последствия для заложников ипотечной недвижимости:

На удивление, ВСУ в этот раз не стал противоречить сам себе, как это обычно бывает в последнее время и поддержал свою же правовую позицию, изложенную чуть ранее в двух решениях по аналогичным делам № 6-447цс15 от 24 июня 2015 года и № 6-875цс15 от 1 июля 2015 года.

Суть правового вывода заключается в невозможности выселения жильцов из жилых помещений без предоставления другого жилья при обращении взыскания на предмет ипотеки, если данное жилье не приобреталось за средства выданного кредита, а выступало исключительно как обеспечение по кредиту.

В частности ВСУ указал, что по смыслу части 2 ст. 40 Закона «Об ипотеке» и части 3 ст. 109 ЖК УССР после принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение путем внесудебного урегулирования на основании договора все жители обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если жители не освобождают жилой дом или жилое помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Согласно части второй ст. 109 ЖК УССР гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения. Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда.

Анализ указанных правовых норм дает основания для вывода о том, что во время принятия судебного решения о выселении жильцов на основании части 2 ст. 39 Закона «Об ипотеке» применяются как положения ст. 40 настоящего Закона, так и норма ст. 109 ЖК УССР.

В двух своих предыдущих выводах ВСУ также указывал, что в качестве исключения допускается выселение граждан без предоставления другого жилого помещения при обращении взыскания на предмет ипотеки, только в случае если ипотечное имущество было приобретено за счет кредита, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения (часть 2 ст. 109 ЖК Украинской ССР).

Таким образом, если жилье, находящееся в ипотеке не приобреталось за счет средств кредита, возврат которого им обеспечивается, то суды не вправе выселять из него жильцов без предоставления другого жилья. При этом, что важно, – постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда.

Также немаловажным является то обстоятельство, что несмотря на то, какое именно жилье обеспечивается кредитом, ВСУ указал на необходимость своевременного письменного уведомления жильцов о необходимости добровольно освободить жилой дом или жилое помещение в течение одного месяца со дня получения такого требования.

Однако, как показывает практика, банки и некоторые компании, выкупившие за 5-15% долги по ипотечным кредитам у банков и Фонда гарантирования вкладов физлиц это требование не соблюдают.

Также при обращении взыскания суды довольно часто не обращают внимание на нормы Закона «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте», и не выясняют правомерность приобретения права требования по кредитам, а также возможность обращения взыскания.

Кроме того, в своем большинстве суды грубейшим образом нарушают права малолетних детей, имеющих право пользования такими жилыми помещениями, в нарушение норм ратифицированной Конвенции о правах детей, Семейного кодекса, Закона «О защите детства».

Стоит также отметить, что на сегодня существует уже довольно большое количество вступивших в силу решений, в которых суды проигнорировали норму ст. 109 ЖК УССР. В этом случае данная позиция ВСУ не является вновь выявленным обстоятельством и по этим основаниям такие неправосудные решения отменить будет нельзя. Однако способ отменить это решение существует даже после открытия исполнительного производства.

Юрлига