Ипотека от госбанков: дешевый сыр в дорогой мышеловке

Четыре госбанка при содействии НБУ обещают начать выдавать ипотеку под 14% уже в августе-сентябре 2011 г. Для этого они выпустят ипотечные облигации на 1 млрд. грн.

Правда, пока идея выглядит сыроватой и сложно реализуемой на практике, но если она сработает, то ставки по ипотечным кредитам снизятся по всему рынку.

Четверо в лодке, не считая НБУ

Четыре государственных банка – «Ощадбанк», «Укрэксимбанк», «Укргазбанк» и «Киев» – при поддержке НБУ решили создать так называемое Агентство для рефинансирования ипотечных кредитов. Именно так руководством «Ощада» и Нацбанка была представлена идея о внедрении схемы, которая позволит в короткий срок снизить гривневые ставки по ипотеке на покупку «вторички» до 14%, а через год-два – до 12-12,5%. «У «Ощадбанка» родилась идея, как этот сегмент каким-то образом стимулировать и создать новый механизм для того, чтобы кредитование ипотеки возобновилось. Национальный банк это изучил, мы заинтересовались», – говорит зампред НБУ Юрий Колобов.

Сами авторы рацпредложения объясняют, что идея, в общем-то, не нова и заключается в выпуске ипотечных облигаций. «Мы велосипед не изобретали – это опыт мировой», – рассказывает предправления«Ощадбанка» Сергей Подрезов, уточняя, что речь идет об опыте Западной Европы и постсоветского пространства, и ни в коем случае не США. Суть схемы состоит в том, что банки создают специальную компанию, т. н. SPV, с уставным фондом в 25 млн. грн., которая будет выпускать ипотечные облигации, используя в качестве залогового покрытия имеющиеся у ее банков-основателей кредиты. Прибыль от облигаций будет возвращаться банкам, а SPV будет зарабатывать на комиссионных. «Это будет публичная компания, где собственником будут 4 государственных банка и мы будем просить регулятор в виде Национального банка стать во главе наблюдательного совета этой компании», – говорит С. Подрезов.

Облигации будут находиться в свободном обращении на рынке, где их сможет приобрести любой желающий инвестор. Ими, по словам советника предправления «Ощадбанка» Сергея Волкова, в таких схемах обычно выступают организации, которые интересуются долгосрочным вложением в безрисковые инструменты. Речь идет о накопительных пенсионных фондах, страховых компаниях, институтах совместного инвестирования. При этом банкир напоминает, что в Украине инструмент узаконен и апробирован – уже было два выпуска ипотечных облигаций, один из которых совершило ГИУ и два – коммерческие банки («Укргазбанк» до его национализации и«Укрсоцбанк»).

Предполагаемая стоимость облигаций, как сообщил Ю. Колобов, будет находиться «в коридоре» между ценой государственных и корпоративных ценных бумаг банков. «На сегодняшний день рыночная доходность 3-х летних гривневых облигаций находится на уровне 10,3-10,5%. Таким образом, стоимость ипотечных облигаций, скорее всего, будет не менее 11,5-12,0%. Минимум 1-2% составит маржа агентства для покрытия операционных расходов. Т. е. 14% – это минимальная ставка, по которой можно кредитовать ипотеку из расчета сегодняшних доходностей», – объясняет аналитик инвестиционной компании Concorde Capital Светлана Рекрут.

Первая эмиссия облигаций на сумму в 1 млрд. грн. запланирована уже на август. После ее совершения, по словам С. Подрезова, указанные ставки они готовы будут предложить потребителям уже через 10 дней. Одним из важнейших условия для заемщиков станет первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости объекта недвижимости.

Без проблем не обойтись

Эксперты называют идею создания SPV и секьюритизации ипотечных кредитов хорошей, но трудновыполнимой на практике. «Выпуск облигаций под кредиты позволит банкам вернуть ликвидность, чтобы впоследствии направить ее на выдачу новых кредитов. Учитывая относительно невысокую стоимость привлечения средств за счет облигаций, банки смогут несколько снизить стоимость долгосрочного кредитования в национальной валюте», – говорит аналитик Dragon Capital Анастасия Туюкова. И тут же указывает на ряд трудностей.«Основными препятствиями успешной реализации данной идеи являются отсутствие значительного спроса на такие длинные (3-5 лет) бумаги в национальной валюте, учитывая предположительную невысокую доходность (премия в 150-250 б.п. к 10,5% по сопоставимым внутренним государственным бумагам).

В Украине, к сожалению, до сих пор не развиты такие мощные внутренние инвесторы, как пенсионные фонды и страховые компании, которые потенциально стали бы основными покупателями данных инструментов. Интерес среди нерезидентов может быть, однако доходность должна компенсировать валютные и кредитные риски инвестиций в Украину», – говорит эксперт.

Скептически отнесся к идее и президент «Украинского аналитического центра» Александр Охрименко. Он вспоминает, что в 2007 г.«Укргазбанк» выпускал ипотечные облигации, которые тоже были более прибыльными, чем государственные ценные бумаги. «Их покупали, но с очень большим скрипом. А на сегодняшний момент я не представляю вообще, кто их купит», – рассказывает эксперт, который в то время как раз значился советником предправления «Укргазбанка». «Было время, когда корпоративные облигации очень удачно приобретали нерезиденты, но сегодня они не желают покупать. А рынок украинских покупателей не такой большой», – говорит он. Да и заявленный 1 млрд. грн., по его мнению, сумма слишком большая для освоения украинским рынком ипотечных облигаций.

В свою очередь, председателю правления «Укрсоцбанка» Борису Тимонькину замысел коллег понравился. Он считает, что если им удастся разместить бумаги «процентов под 10», то достичь заявленных ставок по ипотеке будет вполне реально. При этом ему представляется интересным вступления в SPV, если банк будет соответствовать его требованиям. Как сообщил С. Подрезов, когда компания пройдет испытание временем, они будут рады пригласить к себе в качестве участников все коммерческие банки.

Все получится?

Для использования кредитного портфеля в качестве обеспечения по облигациям необходимо, чтобы ипотечное покрытие состояло из пула однородных ипотечных кредитов, т. е. прошло процесс секьюритизации. «Чтобы инвесторы четко понимали, чем именно обеспечен долг, который они покупают», – объясняет С. Рекрут. Впрочем, нужно отметить, в украинских условиях сложно найти большой объем займов с идентичными условиями выдачи. Как объясняет С. Рекрут, для этого необходимо как минимум провести полный аудит кредитного портфеля и переподписание некоторых договоров.

Объем кредитов физлиц в портфелях госбанков банка по состоянию на май 2011 г., млн. грн.

Источник: Ассоциация украинских банков

«Также неясно, как будет оцениваться кредитное качество ипотечного портфеля, под который будут выпускаться бумаги, т.к. наличие плохих кредитов либо механизмов по снижению кредитных рисков будут определяющими для стоимости бумаг», – добавляет А. Туюкова. В целом же, по ее мнению, при условии доходности облигаций около 13%, возможность выдачи кредитов под 14% выглядит малореалистичной, если только НБУ и правительство не создадут для этого дополнительные стимулы. Кстати, как считает А. Охрименко, этим все и закончится. «Думаю, что НБУ выкупит эти облигации через какой-то госбанк и это заработает», – предполагает он.

С. Подрезов уверен, что схема заработает. «Есть спрос на такую процентную ставку, потому что тогда платеж по кредиту на 20-25 лет будет, в принципе, равняться в гривневом эквиваленте стоимости аренды квартиры», – объясняет он. Правда, 14% не намного ниже 16% – такие сегодня минимальные ставки по кредитованию «вторички». К тому же, условия по дешевым кредитам будут более жесткими.

Тем не менее эксперты уверены, что если заявленные 14% годовых появятся на рынке, это заставит другие банки задуматься о конкуренции. «Скорее всего, некоторое влияние на рынок должно быть», – говорит А. Туюкова о возможном уменьшении среднерыночной цены ипотеки. А банкир Тимонькин напоминает, что банки всегда оглядываются на действия конкурентов. Поэтому на вопрос о том, приведет ли появление более дешевой ипотеки к снижению ставок другими банками, он уверенно отвечает: «Конечно».