Ипотечная головоломка

Судебные споры банков и заемщиков видоизменились и перешли из плоскости взыскания долгов по основному обязательству к снятию обременений с залогов.

До последнего времени основные споры велись вокруг правомочности банков взыскивать в свою пользу находящиеся у них в залоге по ипотечным кредитам объекты недвижимости, если клиент не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на передаваемый в ипотеку объект. Недобросовестные заемщики использовали данный правовой пробел для препятствования в реализации банками исковых требований.

Вопреки ожиданиям, в минувшем году не уменьшилось количество споров между банковскими учреждениями и клиентами, связанных с исполнением взаимных обязательств. Основаниями для умеренного оптимизма служили стабилизировавшаяся судебная практика по вопросам определения денежных обязательств, степени ответственности поручителей, пределов ответственности заемщиков и распространение на эти правоотношения законодательства о защите прав потребителей. Типичные споры действительно стали разрешаться в соответствии с формирующей практикой Верховного суда Украины (ВСУ), но в то же время проявились другие конфликтные моменты. Искушенные заемщики разнообразили и без того обширный арсенал методов уклонения от исполнения обязательств.

Сейчас судебные баталии банков направлены на получение возможностей добиться выполнения обязательств за счет ликвидного объекта обеспечения, преимущественно ипотеки. В этом нет ничего удивительного, так как банкиры в основном выносят на рассмотрение суда только дела, имеющие перспективу. Задолженность на незначительные суммы, а также необеспеченные долги все чаще становятся предметом сделок по продаже проблемных портфелей либо отдаются на откуп коллекторским компаниям. Данная тенденция особенно отчетливо проявилась в прошлом году и продолжается в нынешнем. Это может быть косвенным свидетельством переориентации банков на получение ‘быстрых’ денег и постепенным отказом от ведения многочисленных судебных тяжб. Стоит также отметить, что сейчас банки стали куда реже, чем в 2009-2010 годах, выступать в роли истцов и куда чаще — ответчиков и третьих лиц.

В свете последних судебных тенденций обращает на себя внимание неоднозначное решение Соломенского районного суда Киева от 6 декабря 2012 года в деле по иску банка к заемщику—физлицу об обязательстве зарегистрировать право на недвижимое имущество (отсутствие регистрации делало невозможным выполнение решения Хозяйственного суда Киева о взыскании задолженности по кредитному договору) и встречному иску о признании договора ипотеки недействительным. Суд удовлетворил требования по встречному иску на том основании, что заключение ипотечного договора, то есть передача объекта недвижимости в залог, возможна исключительно в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрированы на ипотекодателя на момент совершения сделки в установленном законом порядке (на момент возникновения правоотношений — органами БТИ). Свои доводы суд подкрепил ссылками на положения ст. 331 Гражданского кодекса (ГК), определяющими, что в случае, если право собственности на недвижимое имущество подлежит госрегистрации, право на него возникает с момента такой регистрации. А также ссылкой на ч. 6 ст. 3 закона ‘О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений’, где написано, что сделки с недвижимым имуществом могут совершаться только после госрегистрации права собственности на него. Именно эти нормы, по мнению суда, подлежат применению при рассмотрении такого рода спорных правоотношений. Суд решил, что поскольку на день заключения спорного ипотечного договора право собственности на недвижимое имущество не было зарегистрировано за физлицом в органах БТИ (впрочем, как и после его заключения, из чего и возник спор), то и законных оснований для заключения договора ипотеки не было. При этом суд постановил, что регистрация права собственности, осуществляемая по заявлению собственника имущества, является его правом, а не обязанностью. Следовательно, обязать его зарегистрировать такое право нельзя.

В то же время суд не дал оценки положениям ст. 18 закона ‘Об ипотеке’, согласно которым в случае, если ипотекой обеспечивается возврат кредита на приобретение недвижимого имущества, передаваемого в ипотеку, то договор купли-продажи этого имущества и ипотечный договор могут заключаться одновременно. Поскольку такая схема оформления кредита на приобретение недвижимости является наиболее распространенной, решение суда заставило задуматься банки, которые выдавали кредиты под ипотеку приобретаемого на эти заемные средства имущества. Впрочем, резонансное решение Соломенского райсуда не вступило в законную силу, поскольку 13 февраля 2012 года Апелляционный суд Киева его отменил. Суд удовлетворил требования, содержащиеся в апелляционной жалобе банка, обязав заемщика зарегистрировать право собственности на предмет ипотеки, и отказал в удовлетворении требований по встречному иску. При вынесении решения судьи апелляционной инстанции сослались на то, что договор купли-продажи нежилого помещения, переданного в ипотеку банку, не оспаривался его сторонами. А также указали, что действовавший на момент заключения договора пункт 1.4 ‘Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество’ устанавливал обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Украины. Кроме того, ст. 3 закона ‘О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений’ определяет государственную регистрацию прав обязательной вне зависимости от того, кто является собственником имущества.

Таким образом, поскольку ответчик не осуществил обязательную госрегистрацию на основании договора купли-продажи имущества, являющегося предметом ипотеки, а также уклоняется от такой регистрации, суд счел, что исковые требования банка подлежат удовлетворению. Стоит отметить, что госрегистрация права собственности на недвижимое имущество, приобретаемое по договору купли-продажи, является госрегистрацией самой сделки. А нормы ГК требуют не только соблюдения при заключении договоров об отчуждении недвижимости письменной формы, но и дальнейшего его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Отказывая в удовлетворении требований по встречному иску, суд ссылался на положения ст. 18 закона ‘Об ипотеке’, которая допускает одновременное подписание кредитного и ипотечного договоров в случае, если договор ипотеки заключается для обеспечения обязательств по кредиту на приобретение недвижимости, передаваемой в ипотеку. Наряду с этим банки получили разъяснение относительно возможности наложения взыскания на имущество не выполнившего обязательство физического лица, зарегистрированного в качестве физлица—субъекта предпринимательской деятельности.

Апелляционный суд Киева, в частности, указал, что согласно ч. 1 ст. 52 ГК физическое лицо-предприниматель отвечает по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением имущества, на которое не может быть наложено взыскание. При этом действующее законодательство Украины не предусматривает разграничения имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, и других имущественных объектов, принадлежащих физлицу. Поэтому, согласно решению суда, взыскание может быть обращено на все имущество должника, вне зависимости от того, используется оно в предпринимательской деятельности или нет. В дальнейшем один из ‘коронных’ тезисов заемщиков — ‘я должен как предприниматель, но владею спорным имуществом как физическое лицо’ — не будет являться аргументом в ходе судебного разбирательства.

Суды также косвенно затронули и другой аспект взыскания находящейся в залоге у банков ипотеки, когда в ипотечном договоре содержится оговорка о переходе к ипотекодержателю права на предмет ипотеки в случае невыполнения должником обязательств по основному договору.

Верховная позиция

Целесообразно также обратить внимание на постановление судебной палаты по административным делам Верховного суда Украины от 18 сентября 2012 года. Формально имел место спор между физлицом-предпринимателем и БТИ, касающийся признания противоправными действий ответчика по госрегистрации права собственности на ипотечное имущество за банком. Вопрос заключался в законности регистрации БТИ права собственности за ипотекодержателем на основании оговорки в ипотечном договоре. По итогам рассмотрения дела ВСУ признал правильным вывод Высшего административного суда Украины от 21 февраля 2012 года, подтвердившего законность действий БТИ.

Правовая позиция судов в данном случае сводится к следующему. Ипотечным договором было предусмотрено право банка обратить взыскание на предмет ипотеки согласно действующему законодательству, если к моменту наступления срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, они не будут выполнены либо будут выполнены ненадлежащим образом. Кроме того, в договоре определено право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки согласно оговорке об удовлетворении требований путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном ст. 37 закона ‘Об ипотеке’. Именно во исполнение этих положений по заявлению банка сотрудники БТИ и осуществили регистрацию права собственности на спорное недвижимое имущество.

Следует отметить, что до выхода постановления ВСУ существовала различная судебная практика кассационных судов по таким делам. Нередко суды указывали, что законом ‘О предотвращении влияния мирового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства’, вступившим в силу 14 января 2009 года, были внесены изменения в ст. 37 закона ‘Об ипотеке’, которыми ипотечная оговорка была уравнена по правовой силе с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя путем передачи права собственности на предмет ипотеки и включена в число правовых оснований для регистрации права собственности ипотекодержателя на предмет ипотеки. Следовательно, оговорка в ипотечном договоре, заключенном до вступления в силу закона, не является правовым основанием для регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Однако ВСУ отметил, что ч. 1 ст. 36 закона ‘Об ипотеке’ на момент заключения ипотечного договора предусматривала право сторон на внесудебное разрешение спора об обращении взыскания на предмет ипотеки на основании ипотечного договора, содержащего соответствующую оговорку об удовлетворении требований ипотекодержателя, или же отдельного договора об удовлетворении его требований. А ст. 37 этого закона уравнивала договор и оговорку в правовой силе.

Новая редакция ст. 36, 37 закона ‘Об ипотеке’ не изменяет установленный ранее порядок внесудебного урегулирования обращения взыскания на предмет ипотеки и причины перехода права собственности на него к ипотекодержателю, а только уточняет их. Поэтому нет оснований для вывода, что закон ограничивает круг ипотечных договоров с оговоркой об удовлетворении требований кредитора, на основании которых за ипотекодержателем может быть зарегистрировано право собственности на предмет ипотеки, только договорами, заключенными после 14 января 2009 года. Следовательно, при наличии ипотечной оговорки банки для удовлетворения своих требований к должникам могут обращаться непосредственно в органы регистрации вещных прав без отдельного судебного решения или заключения договора об удовлетворении требований кредитора за счет предмета ипотеки.

Ирина Гончар