Ипотеке грозит распродажа

Заемщики получили инструмент в борьбе с банками.

Банкам грозит новая волна судебных исков, в результате которых они могут потерять залоговые квартиры. Верховный суд признал незаконным принятие имущественных прав в ипотеку на основании договоров, заключенных до 2009 года, и позволил продавать такие квартиры заемщикам еще до момента погашения ими кредитов. Эксперты считают, что этим прецедентом воспользуются клиенты, не желающие возвращать кредиты.

В распоряжении “Ъ” оказалось постановление Верховного суда №6–8цс13 от 17 апреля, которым меняются правила взаимоотношений банков с заемщиками. Суд последней инстанции признал незаконными договоры ипотеки группы банковских клиентов на том основании, что залогом выступали имущественные права на квартиры, которые не были построены к моменту подписания договора. Согласно действующей до 25 декабря 2008 года редакции закона «Об ипотеке», имущественные права на непостроенные квартиры, таким образом, отсутствовали. Суд решил исключить такие квартиры из реестра отягощений залогового имущества.

В данном случае суд отклонил заявление Проминвестбанка, который проиграл суды низших инстанций ряду заемщиков, среди которых ООО «Корпорация “Райагробуд”» и ЧП «Агрохимзахист Зерно Продукт». Заемщики в 2007 году получили в банке 5 млн грн для покупки 14 строящихся квартир в Черкассах. В апреле 2009 года исполнительный комитет Черкасского горсовета выдал права собственности на одну из квартир. Проминвестбанк обратился в суд с просьбой разорвать договор, ущемляющий его права как залогодержателя, а заемщики обратились со встречным иском, пытаясь оспорить право банка на это имущество.

Клиентам Проминвестбанка удалось убедить суды всех инстанций, что поскольку в законе «Об ипотеке» отсутствует понятие объекта незавершенного строительства, а также то, что предметом ипотеки может быть объект незавершенного строительства и имущественные права на него, то банк не имел права принять их в ипотеку. Эта норма была прописана лишь законом «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» в конце 2008 года. Банк отмечал неправильное применение судами норм материального права, которые игнорировали закон «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах». Однако суды постановили разорвать оспариваемые договоры ипотеки, снять запрет на отчуждение квартир, исключили из Госреестра записи об отягощении имущества.

Юристы отмечают, что прецедентное решение суда последней инстанции положит начало новой волне исков против банков со стороны заемщиков, неспособных возвращать ипотечные кредиты. В зоне риска могут оказаться крупные банки, активно выдававшие до кризиса большое количество кредитов, в которых залогом выступали имущественные права на квартиры, например Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль и другие учреждения. «Физические лица более склонны урегулировать споры в досудебном порядке, а вот компании, испытывающие проблемы с выплатами по кредитам, получили хороший рычаг давления на банки»,— отметил старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.

Банкиры надеются погасить такую волну. «Мы уже обратились в прокуратуру, планируем обратиться еще в ряд организаций и провести серию публичных мероприятий, чтобы изменить ситуацию,— рассказал исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины, предправления Укргазбанка Сергей Мамедов.— Поймите, что от таких решений страдают нормальные заемщики, потому что банки, видя риски, повышают процентные ставки. Необходимо положить конец коррупционным действиям и показательно снять несколько судей».

Эксперты напоминают, что против сотрудников компании, выигравшей это дело,— «Корпорации “Райагробуд”» — Черкасское управление МВД возбудило уголовное дело по факту незаконной перепродажи квартир и нанесения ущерба в размере 6,44 млн грн. «В любом случае банки, понимая проигрышность ситуации в судах, будут вынуждены идти на более лояльные переговоры с заемщиками и реструктуризировать часть долга, чтобы не потерять все»,— уверен Ростислав Кравец.

Руслан Черный