Нацкомфинуслуг предлагает страховать ответственность застройщиков

Нацкомфинуслуг предлагает обязать управляющих фондами финансирования строительства страховать свою ответственность перед доверителями за несвоевременную сдачу в эксплуатацию объекта строительства или даже банкротство девелопера.

Страховщики не готовы добровольно брать на себя подобные риски: их нельзя назвать непредвиденными или вызванными внешними факторами, ведь они непосредственно связаны с результатами деятельности застрахованных лиц.

Нацкомиссия, осуществляющая госрегулирование в сфере рынков финансовых услуг, инициирует введение обязательного страхования ответственности управляющих фондами финансирования строительства (ФФС). ‘Действующая на сегодня схема привлечения средств населения в массовое строительство жилья через фонд финансирования строительства не в состоянии полностью защитить инвестора и гарантировать, что объект строительства будет своевременно построен и передан законным владельцам. Кроме того, законом четко не определена ответственность за потери, которые может понести доверитель в связи с определенными действиями или бездействием управителя и застройщика’,— говорится в пояснительно записке к законопроекту. Документ, содержащий поправки в закон ‘О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью’, обнародован на сайте регулятора.

По данным Нацкомфинуслуг, на 30 сентября 2012 года 71 финансовая компания имела лицензию на привлечение средств инвесторов для финансирования объектов строительства. Свои средства им доверили 11,76 тыс. физических и 106 юридических лиц. Они вложили в строительство 7,98 млрд грн, в том числе 7,33 млрд грн — физлица.

Регулятор предлагает сделать обязательным страхование ответственности: платить за эту услугу придется управляющей компании. Страховщик будет покрывать риски несвоевременного ввода в эксплуатацию объекта инвестирования, несоответствия технических характеристик условиям договора или требованиям государственных стандартов, отсутствия технической документации (паспортов, сертификатов, гарантийных документов), банкротства управителя либо же нехватки средств на счету фонда для удовлетворения требований инвесторов.

Страховая сумма определяется в объеме обязательств доверителя по внесению средств в ФФС, а страховой тариф — от 0,5% до 2% страховой сумы. При этом страховщик, осуществивший страховую выплату доверителю, имеет право регрессного требования к застройщику на аналогичную сумму. По словам адвоката юридической фирмы ‘Василь Кисиль и партнеры’ Натальи Доценко-Билоус, инициатива регулятора — результат работы с пострадавшими инвесторами. ‘Чаще всего мы сталкивались со случаями незавершения строительства в положенные сроки и невозможностью вернуть вложенные средства’,— отмечает юрист.

Девелоперы отмечают, что порядка 80% строящегося первичного жилья продается через ФФС, но по такой схеме работают не более половины застройщиков. ‘Остальное жилье продается через целевые облигации, эмитентом которых выступает застройщик’,— рассказывает начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя. Довольно много компаний не вводят дома в эксплуатацию в заявленные сроки. ‘Один-два месяца сдвига из-за погодных условий, бюрократии, выборов или каких-либо других внешних причин — это нормальное явление на рынке. При этом лишь 20-25% длительных задержек являются следствием злостного преднамеренного невыполнения застройщиками своих обязательств’,— отмечает господин Шостя.

Управляющие компании подконтрольны Нацкомфинуслуг, а банки, управляющие ФФС,— еще и НБУ. Однако страховой договор не помешает, поскольку он снизит риски клиентов, считают девелоперы. ‘Главное, чтобы компания, которая будет страховать ответственность ФФС, не была аффилирована ни с самим ФФС, ни с застройщиком, иначе при наступлении страхового случая она может быть просто ликвидирована, и инвесторы останутся без должной защиты. Возможно, следует создать пул страховщиков, которые могли бы заниматься этим’,— говорит Дмитрий Шостя. ‘К нам обращались компании с просьбой комплексно застраховать инвестиционные проекты, включая инвестиционные (венчурные) риски’,— говорит директор по андеррайтингу СК ‘Уника’ Игорь Жижара. Однако в перечень рисков не входит страхование ответственности.

В банках, которые занимаются управлением ФФС, не смогли оперативно оценить последствия от введения страхования для рынка, но готовы выполнить требования регулятора. ‘Если документ будет принят, мы, конечно же, будем страховать свою ответственность перед доверителями. Сейчас целесообразность страхования определяется руководством банка индивидуально для каждого объекта строительства’,— рассказали ‘Ъ’ в отделе инвестиционных операций с недвижимостью департамента инвестиционного бизнеса Дельта Банка.

Страховщикам неинтересно страховать такие риски, поскольку наступление страхового случая напрямую зависит от действий застрахованного лица. ‘Перечисленные риски не подлежат количественной оценке и несут в себе значительные опасности, в том числе спекулятивного характера, которые не могут быть застрахованы. Это своего рода лотерея’,— объясняет господин Жижара. Ведущий специалист отдела андеррайтинга имущественных рисков СК ‘Allianz Украина’ Александра Невидомская соглашается с коллегой: ‘Такое страхование может быть уместно, если страховой случай наступает вследствие независящих от страхователя внешних факторов, например пожара или стихийного бедствия’.

Виктория Руденко