Испанские банки-кредиторы могут лишиться залогового жилья

Региональное правительство Андалусии намерено ввести временное «обратное» взыскание жилья ипотечных неплательщиков. Это идет вразрез с обязательствами Испании по спасению банков. В ЕС ждут объяснений от премьер-министра Мариано Рахоя.

Рекордная 27-процентная безработица, социальная напряженность и экономические тяготы в Испании бьют по самым незащищенным слоям населения. Региональное правительство Андалусии пытается смягчить последствия политики жесткой экономии, проводимой центральным правительством Мариано Рахоя в целях преодоления финансового кризиса.

Власти многонаселенной Андалусии в апреле приняли декрет, разрешающий на срок до трех лет изымать у банков жилье, взысканное ими за неуплату по кредитам, и размещать там выселенные семьи с доходами ниже установленного уровня.

Кредиторам предполагается выплачивать компенсации из расчета 2% стоимости имущества в год, а через три года им (то есть банкам) может быть возвращено право собственности. Правительство может также налагать штрафы до 9 тысяч евро на незаселенные квартиры и дома, пустующие полгода и дольше. Таким образом, власти региона рассчитывают стимулировать аренду.

Аманда Мейер, курирующая в местном правительстве Андалусии жилищную политику, говорит о «чрезвычайной ситуации» в экономической, социальной и жилищной сфере.

По словам Мейер, только в Андалусии с начала кризиса насчитывается более 90 тысяч случаев изъятия имущества. Располагаемые доходы семей в среднем сократились более чем на 20%, и заемщикам труднее исполнять свои финансовые обязательства. Власти отдают себе отчет в том, что обязаны помогать тысячам семей, которые пострадали в результате банковских взысканий, и должны делать все возможное, чтобы не допустить подобных потрясений.

В Андалусии ссылаются на «запредельный» резерв пустующей недвижимости и конституционное право каждого гражданина «на достойное, благоустроенное жилье». В регионе, по данным властей, 50 тысяч семей нуждаются в съемном жилье, но не могут себе его позволить, поэтому необходимо пустить в ход незанятые площади, пересказывает Bloomberg. В регионе, по данным Национального института статистики, насчитывается более 600 тысяч пустующих единиц жилья.

Сложность заключается в том, что спасение частных заемщиков грозит подорвать меры по реструктуризации банков, проводимые с финансовой поддержкой ЕС.

По данным Bloomberg, аналогичные меры рассматриваются властями Канарских островов. Об этом, в частности, говорил председатель правительства Канарского архипелага Паулино Риверо.

Планы местных политиков не находят понимания ни у национальных властей, ни на международной арене. Эксперты говорят, что такие «популистские» меры неуместны для развитых стран и проводят сравнения с политикой Боливии и КНДР. Ясно одно: подобные развороты будут подрывать инвестиционную привлеательность. Кроме того, они идут вразрез с условиями спасения банков и программы финансовой помощи, выделенной Еврокомиссией испанским банкам.

В частности, одной из задач реструктуризации является эффективная продажа неоплатных ипотечных активов на сумму около 50,8 млрд евро, пишет Bloomberg. Банк проблемных активов Sareb, созданный в прошлом году для аккумулирования недвижимости, переданной кредитными организациями, на текущий момент числит на балансе около 90 тысяч объектов и обязуется продать около половины этого портфеля в ближайшие пять лет с прибылью для инвесторов.

Центральное правительство встревожено

Заместитель премьер-министра Испании Сорайя Саэнс де Сантамария в пятницу подчеркнула, что [проблемная ипотека] — это ключевой вопрос, который имеет отношение к финансовой помощи, предоставленной ЕС банкам. Соглашение с ЕС, по словам политика, предполагает выполнение Испанией определенных обязательств, договоренностей и условий меморандумов. Поэтому проблемы взыскания недвижимости в связи с неуплатой по кредитам должны рассматриваться совместно с центральным правительством для выработки взвешенных решений.

Министр экономики Испании Луис де Гиндос предостерег, что подобная политика на региональном уровне может заглушить ипотечное кредитование. Экспроприацией жилья у банков-собственников можно добиться только одного: банки перестанут выдавать ипотечные кредиты под объекты в Андалусии.

Гиндос напомнил, что на национальном уровне уже приняты меры для защиты малообеспеченных заемщиков в ситуации кризиса — в прошлом году был введен двухлетний мораторий на взыскание жилья по ипотеке у семей заемщиков с низкими доходами. Такой подход, по мнению министра, решает главные проблемы, не создавая при этом новых.

Председатель правления крупнейшего банка Испании, Banco Santander, Эмилио Ботин считает решение андалузских властей «ужасающим» и нецелесообразным: оно ни в малейшей мере не поможет испанской экономике. По словам Ботина, с ноября Santander не изъял ни одного объекта и предложил отсрочки по графику погашения ипотеки для почти 20 тысяч семей в объеме до 2 млрд евро.

Угрозы для рынка

Резерв непроданного и пустующего жилья усиливает давление на цены и арендные ставки. С максимума 2007 года недвижимость в Испании подешевела на 39%, пишет Bloomberg со ссылкой на бизнес-школу IESE. Количество выдаваемых испанскими банками ипотечных кредитов в 2012 году сократилось на 80% против показателя 2006 года, пишет Bloomberg со ссылкой на данные январского отчета Deloitte & Touche. Инвестиции в коммерческую недвижимость сократилось на 45% до 1,81 млрд евро.

Частные собственники при продаже жилья и без того вынуждены конкурировать на рынке с банками и застройщиками-кредиторами, которые для оперативной реализации невыкупленных ипотечных квартир и домов для их скорейшего списания со своего баланса могут предлагать более внушительные скидки и приемлемые финансовые условия. В свете штрафных мер правительства Андалусии банки будут еще более активно сбивать цены.

Подход андалузских властей вызывает вопросы о защите прав собственников и интересов добросовестных заемщиков. Как резюмирует в интервью Bloomberg профессор Карлес Вергара из бизнес-школы IESE, фактически семьи, лишившиеся имущества, получают поддержку в ущерб тем, кто добросовестно исполнял обязательства по ипотеке.

По степени правовой защиты и гарантий для международных инвесторов Испания приближается к уровню третьих стран, сетуют эксперты в интервью Bloomberg. Стоимость имущества определяет полный комплект прав собственности, в том числе права распоряжаться объектом по своему усмотрению. Упразднение этого права, даже временное, бьет по стоимости объекта и ограничивает перспективы его продажи.

Как бы то ни было, глава автономного сообщества Андалусия Хосе Антонио Гриньян уверен в своем решении и не считает, что Брюссель станет оспаривать принятый в регионе декрет: «Если в этом заключается намерение Европы, то стоит ли вообще думать о Европе».