Введение одного вида фонда финансирования строительства ставит банки в невыгодное положение, – УКБС

Предложенный проектом вариант внесения изменений в апробированный отечественной практикой механизм функционирования ФФС вида «А» является необоснованным, поскольку лишит инвесторов и банки стимулов к финансированию строительства через фонды, – отметила гендиректор УКБС Галина Олифер.

Ассоциация «Украинский Кредитно-Банковский Союз» обратилась в Парламент с просьбой отклонить законодательную инициативу, которая грозит созданием существенных рисков для строительной отрасли и банковской системы Украины. Это не допустит подорожания жилищного строительства и рост социальной напряженности в обществе.

Так, законопроектом № 2119 о внесении изменений в Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» относительно фондов финансирования строительства (далее – ФФС) предлагается отменить существующее распределения ФФС на категории А и Б, и ввести один вид ФФС (аналогичный категории Б), управляющим которого является финансовое учреждение. Напомним, проект в январе прошлого года подали депутаты В.Дубиль и С.Кубив.

Эксперты УКБС обращают внимание на отсутствие законодательного механизма дофинансирования строительства и неопределенность порядка отчуждения недвижимости от застройщика. Ведь, согласно действующему Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон) для ФФС вида «Б», которые так и не получили распространения в отечественной практике, управляющий определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфортности и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств. И хотя нормами указанного Закона предусмотрена возможность дофинансирования за счет средств страхования, вопросы регрессного требования страховщика после уплаты соответствующих сумм остается неурегулированным.

К тому же следует учесть, что любые нормы и механизм реализации других способов дофинансирования фактически отсутствуют. Дополнительно ситуация осложняется отсутствием механизма отчуждения недвижимости от застройщика в пользу лица, осуществляющего дофинансирования строительства не за счет средств доверителей. В частности, остались неурегулированными порядок взаимодействия управляющего, застройщика и лица, осуществившего дофинансирование (не будучи участником фонда), после ввода объекта в эксплуатацию.

Эксперты УКБС также отмечают, что предложенное законопроектом введение одного вида ФФС (аналогичного категории «Б»), управляющим которого является финучреждение, непропорционально распределяет риски, перекладывая их на банковскую систему. В частности, новациями законопроекта по сути снимается с застройщика ответственность за соблюдение плана застройки по определенным площадей и расходов, что влечет риски увеличения затрат на фоне уменьшения проинвестированных доверителями площадей. Такая бесконтрольность застройщика возлагает на управляющего обязанность поиска источников финансирования и повлечет дополнительные расходы из-за невозможности отслеживания направлений использования средств.

Кроме того, требование законопроекта о необходимости преобразования ранее созданных ФФС вида «А» противоречит законодательству, которое запрещает изменять Правила ФФС, и снимает ответственность с застройщика в случае нецелевого использования полученных ранее им средств, переводя по сути ответственность за окончание строительства с застройщика на управляющего, который фактически должен принять на себя чужие убытки.

В УКБС отмечают, что создание ФФС вида «Б» потребует наличия в штате управляющего (банка) лиц непрофильной специализации, связанной со строительством и риэлторской деятельностью. Это не только заставит банковские учреждения предоставлять нефинансовые услуги, что не предусмотрено действующим законодательством, но и обусловит дополнительные расходы на страхование коммерческих рисков и содержание специализированного персонала. В конечном счете возникает угроза подорожания недвижимости, которая негативно повлияет на развитие строительной отрасли, избавит подавляющее большинство граждан возможности приобретать жилье и приведет к усилению социальной напряженности в обществе.