Строителям запретили брать кредиты под проданное новоселам жилье

Кредитование новостроек станет по-настоящему опасным занятием для банков.

Судебная палата по гражданским правам Верховного суда обнародовала свою позицию в отношении прав на возводимую недвижимость и поставила на первое место в этом вопросе не банки, прокредитовавшие строителя, а инвесторов — покупателей жилья.

Заступившись за граждан, ВСУ мотивировал свою позицию и указал приоритеты для судов низших инстанций.

‘Подрядчик являлся собственником объекта незавершенного строительства, а инвестор, оплатив полностью стоимость квартиры, приобрел имущественные права на нее, которые после завершения строительства жилого дома трансформируются в право собственности. Таким образом, подрядчик не имел права передать в залог имущественные права на спорную квартиру, которые принадлежали инвестору’, — объяснил старший юрист юрфирмы ‘Астерс’ Андрей Пожидаев.

Решение Верховного суда вынесено по спору между ООО ‘Экобуд’, построившим многоэтажный дом в столице, банком ‘Киев’, который прокредитовал данное строительство, и нотариусом Киевского городского нотариального округа.

Предмет спора — возведенная многоэтажка: пронырливый застройщик сначала продал квартиры частному инвестору, а затем предоставил их же банку в качестве залога по кредиту. Как только строитель перестал платить по займу, на жилье начало претендовать финучреждение, выживая с квадратных метров инвестора.

Главный вывод из столичной тяжбы: проданное инвесторам жилье не может выступать в качестве залога. Но такое решение ВСУ вступает в противоречие с ключевым принципом кредитования отечественных новостроек: в 70–80% случаев финансирования банками строителей обеспечением служила еще не возведенная недвижимость.

Куда реже залогами становились ранее построенные квадратные метры либо производственные мощности (строительные краны, бетономешалки, тягачи и пр.). Поставив банкиров во вторую очередь претендентов на недвижимость, суд окончательно отвадил их от строительной индустрии.

В 2009–2013 гг. объемы кредитования финучреждениями новостроек сократились, по разным оценкам, в 2,5–3 раза, а теперь и вовсе сойдут на нет, поскольку такое финансирование станет еще более рисковым для кредиторов.

‘Передача отчужденных имущественных прав на жилье случается, так как при заключении договоров залога банк не имеет возможности проверить, переданы ли имущественные права другому лицу’, — подтверждает старший юрист юрфирмы Moris Group Андрей Баланчук.

Передача в залог уже проданного инвесторам жилья — распространенное явление в нашей стране. По некоторым оценкам, в судах разных инстанций сегодня находится не одна сотня судебных исков, подобных ‘Экобуду’.

Из-за противоречивого законодательства в пользу инвесторов, по подсчетам юристов, до сих пор принималось лишь 40–50% судебных решений, в остальных случаях недвижимость отходила банкам.

‘Суды считали, что инвесторы, согласно статьи 331 Гражданского кодекса, до завершения строительства (создания имущества) владели лишь материалами, оборудованием и прочими комплектующими, используемыми в процессе строительства. С принятием же решения ВСУ судьи будут учитывать и тот факт, что инвесторы также имеют право требования на строящуюся недвижимость’, — заметил партнер юридической компании TIC Денис Писанный.

Хотя Верховный суд и поразил банкиров в правах, юристы не считают их потерпевшей стороной.

‘Банк — коммерческая организация, которая страхует свои риски процентными ставками по кредиту, комиссиями, то есть прибылью. Обязательства должника (застройщика) данным решением не уменьшаются и не оспариваются, так что о прямых убытках банка говорить нельзя’, — подчеркнул управляющий партнер компании International Business Consulting Андрей Загоруйко.

Юристы уверены, что, утратив права на проданную инвесторам недвижимость, финансисты будут стараться отсудить у застройщиков другое имущество. По оценкам экспертов, описанной в решении ВСУ кредитной схемой пользовалось около десятка банков.

‘В их числе Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль, ‘Киев’, УкрСиббанк. Средняя сумма споров по таким делам составляет от 600 тыс. до 1 млн грн.’, — сообщил ‘ДС’ старший партнер адвокатской компании ‘Кравец и Партнеры’ Ростислав Кравец.

Юристы уверены, что решение ВСУ воодушевит инвесторов и те начнут активнее судиться с нерадивыми застройщиками и их кредиторами. Тем более что вероятность выигрыша у покупателей жилья теперь стопроцентная.

‘Правовые позиции, высказанные ВСУ в своем решении, являются обязательными для всех судов Украины, так что все последующие подобные споры с участием инвесторов, полностью оплативших возводимую недвижимость, будут решаться в их пользу’, — резюмировал адвокат АК ‘Грамацкий и Партнеры’ Игорь Реутов.

Елена ЛЫСЕНКО, ‘Деловая столица‘