Ипотека: основания регистрации кредитором права собственности во внесудебном порядке

Юрист проанализировал законодательство и предоставил рекомендации, как избежать случаев злоупотребления кредитором своим правом на обращение взыскания на предмет ипотеки и приобретения права собственности на данное недвижимое имущество во внесудебном порядке (публикуется на языке оригинала).

Іпотека – вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника, – говориться у ст. 1 Закону України «Про іпотеку».

Практика укладення договору іпотеки як договору, який забезпечує виконання зобов’язання за кредитним договором, є досить поширеною у відносинах між банком та позичальником. При цьому, укладаючи такий договір іпотеки, особа, яка передає своє нерухоме майно (іпотекодавець) іншій стороні (іпотекодержателю) несе ризик втрати права власності на дане майно у разі невиконання основного зобов’язання – повернення кредитних коштів.

Так, ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов’язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Досить часто виникає ситуація, коли кредитор у випадку прострочення виконання зобов’язання боржником за кредитним договором вчиняє дії щодо набуття права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, у позасудовому порядку.

Щоб уникнути випадків зловживання кредитором своїм правом щодо звернення стягнення на предмет іпотеки та набуття права власності на дане нерухоме майно у позасудовому порядку, необхідно звертати увагу на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон), державна реєстрація прав проводиться на підставі:

1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом;

2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону;

3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді;

4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом;

5) рішень судів, що набрали законної сили;

6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Тобто, якщо кредитор за наявності передбаченої ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» підстави має намір зареєструвати право власності на предмет іпотеки, йому необхідно подати відповідну заяву до органів державної реєстрації прав, якими є відповідні реєстраційні служби у містах, районах, районах у містах України та один із документів, визначених ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Крім того, п. 37 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлюється розширений перелік документів, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання.

З аналізу даної статті Закону України «Про іпотеку» стає очевидним, що підставою для реєстрації кредитором права власності на нерухоме майно, переданого в іпотеку, у позасудовому порядку може бути або договір, укладений у порядку, встановленому законом, або відповідне застереження в іпотечному договорі.

У даному випадку, договором, на підставі якого кредитор може звернутися до органу державної реєстрації прав з вимогою про реєстрацію права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є окремий договір між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

– передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;

– право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Необхідно звернути увагу, що Законом України «Про іпотеку» передбачена можливість реєстрації права власності на предмет іпотеки як на підставі самостійного договору про задоволення вимог іпотекодержателя, так і на підставі застереження у іпотечному договорі. В той же час, Міністерство юстиції України у своїх роз’ясненнях надає розширене тлумачення положень ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» та розмежовує ці два поняття: договір про задоволення вимог іпотекодержателя та застереження в іпотечному договорі.

Так, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може міститися в самому іпотечному договорі.

Застереження у іпотечному договорі встановлюється у момент укладення такого договору або шляхом внесення змін до нього, тоді, як договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником.

Також у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя можливо передбачити будь-які не заборонені законодавством способи задоволення вимог за основним зобов’язанням, у тому числі і такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя, як перехід права власності на предмет іпотеки, тоді як у застереженні до іпотечного договору, як роз’яснює Міністерство юстиції України, такий спосіб, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання не може бути застосований.

Отже, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору, при реєстрації прав власності на таке майно, правовстановлюючим документом буде або договір купівлі-продажу нерухомості або договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Звертаємо увагу, що Міністерство юстиції України входить в систему органів державної реєстрації прав і відповідно до своїх повноважень забезпечує формування державної політики у сфері державної реєстрації прав та здійснює нормативно-правове регулювання у сфері державної реєстрації прав. В свою чергу,органи державної реєстрації прав – відповідні реєстраційні служби, які безпосередньо здійснюють реєстрацію прав, утворюються Міністерством юстиції України та є його територіальними органами.

Незважаючи на вищезазначені закріплені положення ст. 37 Закону України «Про іпотеку», на практиці органи державної реєстрації прав відмовляють кредиторам у реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі.

Підсумовуючи вищевикладене, можна сказати, що досить часто виникають ситуації, коли кредитор, не маючи відповідних документів, передбачених ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», надсилає боржнику повідомлення, в яких вказує про звернення до органів державної реєстрації прав для реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. У такому випадку необхідно з’ясувати, чи є у кредитора передбачені Законом та зазначені вище підстави для такого звернення.

Якщо ж таких підстав немає, але органом держаної реєстрації прав було прийнято рішення про держану реєстрацію права власності за кредитором на нерухоме майно, передане в іпотеку, то відповідно до ч. 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець має право оскаржити у суді таке рішення.

Яна Бабенко, юрист Адвокатської компанії «Кравець і партнери»