Слабый документ: Минэкономики сказал ТРЦ считать аренду в гривне

Разъяснение Минэкономики запрещает привязывать арендные ставки к валюте и советует перезаключить десятки тысяч договоров. Этого не произойдет.

Вчерашний день оказался для участников рынка коммерческой недвижимости, мягко говоря, неспокойным. Минэкономразвития выпустило разъяснение, рекомендующее арендодателям отказаться от привязки к валютным курсам при формировании арендных ставок и перезаключить валютные договора.

ЛІГАБізнесІнформ выяснила приведет ли этот документ к значительным переменам на рынке коммерческой недвижимости.

Новое – хорошо забытое старое

Как оказалось, Министерство экономики выпустило разъяснение №3732-08/30327-07, подписанное первым замминистра Анатолием Максютой. Но ни о каком новом законе, постановлении или даже указе речь не идет – Минэкономики высказало свою трактовку существующего законодательства.’Я направил официальный запрос, попросив разъяснить законность привязки арендных ставок к курсу доллара, и Минэкономразвития прислало такой ответ, обратив внимание на указанные в письме положения, которых стоит придерживаться’, – рассказывает партнер юридической компании ‘Кравец и Партнеры’ Ростислав Кравец. По его мнению, из письма министерства следует, что никаких арендных ставок в долларах или привязки к ним или другой валюте в договорах аренды быть не должно. ‘В договорах арендаторы могут предусмотреть определенный порядок пересмотра ставок, но напрямую привязывать их к доллару будет нельзя’, – уверен Кравец.

Другие юристы и участники рынка не столь категоричны.

‘Статус документа – разъяснение. Если вдаваться в юридический скептицизм, многие сразу скажут, что у документа отсутствует надлежащая юридическая сила. Если бы это приняли на уровне постановления, приказа министерства с формулировкой ‘принять во внимание, выполнить’ – это другой вопрос’ – утверждает партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец. По его мнению, разъяснение не носит императивный характер, не обязывает в какие-то жесткие сроки пересмотреть договорные отношения, но может стать дополнительным аргументом в разговоре арендатором и администрацией ТРЦ. ‘Во всех больших ТРЦ есть подкованные юристы, которые всегда найдут способ доказать, что подобные разъяснения можно выполнять, а можно и не выполнять’, – добавляет Браганец. Он признает, что если подходить совсем формально, то привязывая величину арендных ставок к курсу доллара, – арендодатели нарушают закон.

Скептически насчет реальной силы документа настроены и управляющие ТРЦ . ‘Если здраво смотреть на состояние рынка, можно увидеть очень простую закономерность – в хороших ТРЦ не так уж много свободных мест, а значит собственники и менеджеры и без такой вот ‘помощи’ справляются с вызовами сегодняшнего дня. А что касается запретов, то у ТРЦ всегда есть 2-3 инструмента привязать платежи к курсу нужной валюты’, – утверждает директор ТРЦ ‘Аладдин’ Роман Емец.

Арендаторы уверены, что ставки в гривне были бы более честными и адекватными нынешнему рынку. Но и они с трудом верят в гривню вместо доллара. ‘Было бы очень хорошо, если бы эта инициатива заработала на практике. По факту, сейчас большинство ТРЦ настаивают на привязке к текущему курсу доллара’ – делится фактами арендатор, представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник. ‘Например, луцкий ТЦ ‘ПортCity’, там приходится чуть ли не выбивать нормальные условия. Большие проблемы в одесских торговых центрах, там тоже не спешат идти на уступки. Вообще, на рынке прослеживается тенденция – везде, где бизнес как-то связан с российскими инвесторами, ни на какие послабления не идут, и даже больше – ужесточают условия’ – добавляет Винник.

Полезные данные

В связи с кризисом и девальвацией гривни, в этом году большинство девелоперов пересматривали арендные ставки. Большая часть таких изменений произошла в первом полугодии, и, в основном, для тех ритейлеров, чьи товарообороты ощутимо упали. Кто-то понижал ставки на 10 – 30%, кто-то просто фиксировал курс. По данным консалтинговой компании UTG, в столичных ТРЦ арендные ставки снизились до $30-80 кв м/мес., а среднерыночная ставка за квадратный метр в месяц достигла $49,7 для торговых помещений площадью 100-200 кв м. По утверждениям экспертов UTG, распространена также схема оплаты 2-5% от товарооборота для якорных арендаторов и 7-15% для более мелких торговых операторов.

arenda ua

Долгая дорога к гривне

В Украине уже все так привыкли, что все цены привязаны к у.е., что не видят в этом ничего удивительного.Так было не всегда. ‘В 1998-2000-х годах все цены были в гривне это было требование, которое соблюдалось очень жестко. Позже все ‘расслабились’ и опять появились цены в условных единицах, формулы в договорах’, – рассказывает Кравец.

‘Нынешние разговоры о долларах и гривнах на рынке аренды – это или ‘бэтменская’ позиция перед выборами а-ля ‘мы вас всех защитим’, или у автора инициативы в собственности есть доля в какой-нибудь из торговых сетей, – считает Емец. – Потому, что такие инициативы могут привести к коллапсу отдельных сегментов рынка’.

Тем не менее, арендаторы уверяют – на рынке есть случаи честных и лояльных девелоперов. Правда, таковые пока что в меньшинстве. ‘В столичном ТРЦ Комод у нас ставка в гривнах еще с апреля этого года. Тогда у нас с ними как раз закончился срок действия договора, и мы переподписывали его уже в гривне. Те же условия в ТРЦ Магелан, правда на короткий период: если в Комоде у нас договор подписан на 35 месяцев, то в Магелане всего на полгода, в ноябре он заканчивается и будет пересмотр условий’ – говорит Винник.

Кравец и не надеется, что одного письма Минэкономики хватит, чтобы заставить владельцев ТРЦ отказаться от безрисковой привязки к валюте. ‘Думаю, что большинство арендодателей будут придерживаться этих положений только по решениям судов, а решения судов будут, и в данном случае арендодатели могут понести ощутимые потери’, – считает юрист.

Лола Ташматова, ЛIГАБiзнесIнформ

Бажаєте бути в курсі найважливіших подій? Підписуйтесь на АНТИРЕЙД у соцмережах.
Обирайте, що вам зручніше:
- Телеграм t.me/antiraid
- Фейсбук facebook.com/antiraid
- Твіттер twitter.com/antiraid

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *