РФ: Налог на продажу квартир: потеряют все

Поправки в Налоговый кодекс направлены против спекулятивных сделок, но коснутся каждого владельца недвижимости. Новации сокращают льготы продавцов жилья.

В конце ноября Государственная Дума приняла в третьем чтении закон, вносящий изменения в Налоговый кодекс РФ. В пакете поправок есть пункты, касающиеся каждого владельца квартиры, дома, дачи или земельного участка. Если закон будет одобрен Советом Федерации и подписан президентом страны, то с 1 января 2016 года продать недвижимость без уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) можно будет только после пяти лет владения. Сейчас этот срок, напомним, составляет три года.

С КЕМ ВОЮЮТ?

Правительство РФ давно пытается повысить собираемость налогов со сделок купли-продажи недвижимости. За последние годы было предпринято несколько попыток повысить прозрачность этого сегмента рынка. В конечном счете из нескольких обсуждаемых вариантов был выбран законопроект, внесенный в Госдуму РФ депутатом Андреем Макаровым весной этого года.

Предложенный депутатом механизм направлен в первую очередь против спекулятивных сделок, подразумевающих покупку недвижимости для дальнейшей перепродажи с целью получения прибыли. Иначе говоря, против тех, кого принято называть инвесторами.

Участники рынка уверяют, что число покупателей такого рода на петербургском рынке недвижимости невелико. Чаще всего свободные средства вкладывают в строящееся жилье, так как, купив удачный объект на котловане и перепродав через пару лет готовую квартиру, человек теоретически имеет возможность заработать на этом до 40% прибыли. В прошлые годы доля инвестиционных сделок на первичном рынке оценивалась в 5-10% в зависимости от объекта.

В этом году на фоне дешевеющего рубля показатель заметно подрос. По оценке коммерческого директора компании «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, доля инвестиционных покупок в массовом сегменте строящейся в Петербурге недвижимости выросла до 20%.

Опираясь на данные компании «Петербургская Недвижимость» об объеме продаж в новостройках в 2013 году (3,9 млн кв. м.) и среднюю площадь строящихся квартир (45-50 кв. м), очень осторожно оценим количество инвестиционных сделок в Петербурге – от трех до семи тысяч. В этом году в связи с ажиотажным спросом на недвижимость объем продаж, по прогнозам «ПН», увеличится до 4,4 млн кв. м. То есть количество инвестиционных сделок может достичь 13-15 тысяч. Таков масштаб спекулятивного сегмента в Петербурге.

Но заодно с инвесторами от нового закона пострадают те, кто продает квартиру с коротким сроком владения в силу жизненных обстоятельств: к примеру, из-за желания поменять жилье на более просторное или из-за переезда на новое место жительства.

Минфин, разрабатывавший свой вариант законопроекта параллельно с депутатом Андреем Макаровым, придумал простой способ отделить «спекулянтов» от «честных людей» – полностью отменить налог на доход от продажи единственного жилья, но строго контролировать тех, кто реализует вторую-третью из имеющихся квартир. В депутатском проекте закона это предложение учтено не было. Но закреплен другой механизм дифференциации спекулятивных и неспекулятивных сделок, хотя и не такой эффективный. В соответствии с принятыми Госдумой поправками в Налоговый кодекс выручка от сделки с недвижимостью не будет облагаться налогом в трех случаях: если имущество передано по наследству или по договору дарения, если оно было приватизировано, а также – получено по договору пожизненного содержания с иждивением. Однако данная налоговая льгота начинает действовать только после трех лет владения.

Заметим, что в худшем положении оказывается человек, который купил квартиру на собственные средства, а не унаследовал или получил в дар. В отличие от того, на кого жилье «свалилось» как подарок небес, придется ждать освобождения от налога не три, а пять лет. Или платить НДФЛ после продажи недвижимости, что вроде бы и вовсе несправедливо – ведь он уже один раз заплатил 13-процентный налог с заработанных денег.

ЗАЩИТА ОТ СМЕКАЛКИ

Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне легитимный механизм ухода от налогов. Согласно действующим нормативам, продавец жилья, владеющий недвижимостью менее трех лет, освобождается от уплаты НДФЛ в двух случаях. Во-первых, если доходы от продажи недвижимости оказались меньше или равны затратам на ее покупку. Во-вторых, если цена реализации оказалась ниже 1 млн руб. Второй вариант предусмотрен для продавцов, не имеющих возможности подтвердить расходы на приобретение недвижимости (жилье было получено по наследству, в дар или приватизировано).

Эти льготы используются весьма креативно. Стоимость недвижимости, указанная в договоре, занижается либо до 1 млн руб., либо до цены, по которой когда-то покупался объект. На разницу с реальной ценой покупателю выдается расписка или составляется дополнение к договору купли-продажи об оплате неких неотделимых улучшений. «Большинство квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продаются сегодня с занижением цены, указанной в договоре. Если посчитать, то в таком формате заключается никак не менее 60-70% сделок с жильем с коротким сроком владения», – сообщила генеральный директор компании «АРИН» Елена Лашаева. Агентство недвижимости «Бекар» оценило долю продавцов, корректирующих в договорах цену, в 10-20% от общего числа сделок на рынке.

Новый закон исключил вычет в 1 млн руб. Для петербургского рынка эта потеря не слишком актуальна: из-за высокой стоимости жилья в нашем городе чаще использовался второй способ ухода от НДФЛ. Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от излишней сообразительности россиян. Если цена, проставленная в договоре купли-продажи, окажется откровенно заниженной, налог все равно придется заплатить – с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта.

ЗАРАБОТАЕТ ИЛИ НЕТ?

Итак, одна лазейка (вычет в 1 млн руб.) прочно запечатывается. Вторая – занижение доходов до уровня расходов – берется под контроль. Насколько действенной окажется внедряемая схема?

Как выясняется при ближайшем рассмотрении, на данный момент она абсолютно бесполезна. По крайней мере, для петербургского рынка жилья. Дело в том, что актуальная кадастровая стоимость квартир, которую можно уточнить на сайте Росреестра, в большинстве случаев заметно ниже рыночной. Только в сегменте новой вторички эти значения более-менее близки. Для брежневок и хрущевок разница составляет 15-20%, для квартир в старом фонде в центре города – еще больше. «По итогам оценки 2012 года, без учета наделов под домами у нас получилась не вполне объективная картина. К примеру, квартиры в центре по кадастру оказались дешевле, чем на окраинах», – рассказал в интервью БН председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Валерий Калугин.

То есть занижение стоимости в договоре ничем не грозит: 70% кадастровой цены будет равняться 50-60% рыночной, по которой состоялась сделка, что дает возможность для сокрытия доходов. Но ситуация может измениться к середине 2015 года. К этому времени Смольный обещает провести переоценку недвижимости, по результатам которой обе цены – кадастровая и рыночная – окажутся максимально близкими.

Впрочем, профессионалы рынка в любом случае не верят в повышение прозрачности сделок. «Не вижу оснований, почему смекалка должна отказать россиянам», – скептически замечает Елена Лашаева. «На мой взгляд, в результате применения поправок число категорий граждан, вынужденных идти на нелегальную схему продаж, только увеличится. Люди начнут искать новые пути, чтобы избежать уплаты налога», – соглашается с коллегой эксперт АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Напомним, что поправки в НК РФ вступают в силу с 1 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты. В течение следующего года доход от продажи недвижимости будет облагаться налогом по ныне действующим правилам.