Устойчивая инвестиция: в какие объекты недвижимости вкладывать сегодня, чтобы получить доход завтра

Экономический кризис, девальвация и шаткость банковской системы заставляют украинцев задумываться об альтернативных инструментах сбережения. Традиционно на первый план в такие периоды выходят вложения в недвижимость.

В какие объекты выгоднее вложить свои кровные, чтобы не только не потерять, но и заработать.

В рейтинге ‘инструментов инвестирования’ у населения на первом месте пока стоит покупка долларов, но с учетом дефицита наличной валюты, все больше людей стараются переводить гривни в квадратные метры. Такого мнения придерживается директор проектной группы ‘Архиматика’ Александр Попов. Традиционно наиболее привлекательна для украинцев жилая недвижимость. Но можно ли сегодня рассматривать ее как инвестицию, и какие объекты в перспективе могут принести доход?

Что покупают?

Эксперты подтверждают активизацию сделок покупки жилья с целью сбережения средств. Такие покупатели чаще всего планируют сдачу квартиры в аренду с последующей ее перепродажей на растущем рынке. Но желающие приумножить таким образом свой капитал должны понимать, что речь идет о заработке в долгосрочной перспективе.

‘К началу 2015 года жилье окончательно перестало быть интересным вложением в краткосрочной перспективе. Еще в начале — середине прошлого года при инвестировании в первичку можно было рассчитывать на получение дохода в течение года: многие застройщики — крупные частные, государственные и муниципальные компании, специализирующиеся на жилье эконом-класса, держали цену в гривне, причем на уровне, установленном еще в 2013 году. Те же компании, которые вели ценообразование в валюте, снизили цены, компенсируя девальвацию гривны. Причем это снижение касалось и готовых квартир’, — рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone.

Однако к концу 2014 года практически все компании скорректировали свои прайсы и повышение в гривне цен составило 10-15%. Компании же, которые привязывали цены к валюте столкнулись с новой сложностью: курс Нацбанка и курсы наличного обмена валюты разошлись более, чем на 20%, так что долларовую стоимость метра тоже ожидает пересмотр.

Но даже с учетом этих изменений вкладывать в покупку жилья все еще выгодно, считает Деревлева. Ценная с точки зрения инвестирования квартира должна обладать двумя важными качествами: ликвидностью — т.е. возможностью быть проданной без потери в стоимости в ближайшей перспективе, а также иметь перспективу роста цены.

‘Это может дать лишь рынок первичной недвижимости: недавно введенные в эксплуатацию объекты или близкие к сдаче, а также квартиры в домах, которые сдаются в 2-летней перспективе. При этом на рынке недвижимости действуют те же правила, что и на фондовом: чем выше риски, тем выше потенциальный доход и чем ниже риски, тем, соответственно, ниже доходность. Поэтому, невозможно купить квартиру в недавно построенном доме и ожидать, что она будет продана с доходностью в 20% годовых. В сегодняшних условиях, при среднем уровне рисков (проверенный застройщик, сдача объекта через 18 месяцев) можно рассчитывать на 15% годовых, не более’, — подсчитывает Деревлева.

Если же говорить об аренде жилья, то сегодня она может обеспечить не более 7,5% годовых. При этом наибольшей ликвидностью обладают наиболее дешевые квартиры. ‘Чтобы быстро сдать однокомнатную квартиру она должна стоить не дороже 4000 грн в месяц (при этом коммунальные расходы оплачиваются арендатором), а вложить в нее с учетом косметического ремонта и минимума мебели нужно не более 600 тыс грн. При этом срок от покупки квартиры до ее сдачи должен быть минимальным. Оплата 20%-ного НДФЛ еще более усложняет задачу’, — говорит Деревлева.

Александр Попов считает, что плюсом выбора жилья в качестве инвестиции является то, что через год-два рынок столкнется с его дефицитом. Но речь опять же идет только о качественных квадратах. ‘На таком инвестировании можно заработать от 20 до 40% годовых’, — прогнозирует он.

Тем не менее, активнее всего сейчас приобретают квартиры эконом-класса. По данным Виктории Погасий, старшего консультанта консалтинговой компании City Development Solutions,на первичном рынке наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м, двухкомнатные — 60-65 кв. м и трехкомнатные — до 85-90 кв. м.

А вот недвижимость на вторичном рынке, особенно дома, построенные более 5 лет назад, в качестве вложения средств эксперты рассматривать не рекомендуют — ведь объекты даже в относительно старых домах с каждым годом теряют свою ликвидность. ‘Хрущовки’ и вовсе можно покупать лишь с целью последующей сдачи в аренду, причем окупаться такая инвестиция будет 15-25 лет в зависимости от района и состояния квартиры’, — добавляет Попов.

Помня об осторожности

В выборе инструмента инвестирования одну из ключевых ролей играют ценовые ожидания от объекта. ‘При условии стабилизации курса гривни плюс минус на сегодняшнем уровне, принимая во внимание стагнацию в экономике, снижение покупательской способности украинцев, можно ожидать снижение цен на жилье на вторичном рынке до 5% за год и рост цен на жилье в новостройках, которые в свою очередь напрямую будут зависеть от роста цен на строительные материалы, стоимости работ, а также налоговой нагрузки’, — прогнозирует Захар Федорак.

По его данным, на первичном рынке жилья в Киеве в 2014 году средняя стоимость 1 кв. м выросла в гривне на 23,6% — до 16,48 тыс. грн, тогда как на вторичном рынке долларовые цены за минувший год снизились на 10,7% — до $1772 за 1 кв. м.

Но планируя вложения в недвижимость стоит помнить, что она несет в себе высокие риски, особенно в период экономического кризиса, так как значительно возрастают риски недостроя объектов.

Так что на этапе очередного снижения стоимости квадратного метра эксперты, с одной стороны, рекомендуют ‘срочно брать’, а с другой — проявить осторожность. ‘Во-первых, важен сам объект — необходимо понимать, что и в 3-х и в 5-ти летней перспективе он будет востребован рынком, чтобы его можно было продать. Во-вторых, значительную роль играет репутация застройщика — поскольку большинство объектов приобретается на этапе строительства, необходимо посмотреть уже построенные и сданные объекты застройщика, качество, сроки сдачи и т.д., чтобы быть уверенными, что застройщик достроит выбранный объект’, — резюмирует директор консалтинговой компании City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.