Земля на продажу. Украина хочет создать свободный рынок земель

Отменив мораторий на продажу сельхозземель, власть рассчитывает привлечь в страну инвесторов.

В последний месяц в Украине активно обсуждают вопрос возможного снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Первым обсудить этот вопрос и политиков, и общественность призвал якобы Президент Пётр Порошенко, выступая на заседании Национального совета реформ 31 марта.

«Президент поднял весьма риторический вопрос существования рынка земли в Украине. Глава государства подчеркнул, что мы должны наконец дать ответ на то, что мы делаем с рынком земли. Это политический вопрос. И он должен обсуждаться на политическом уровне», — озвучил позицию Порошенко после заседания совета заместитель главы Администрации Президента Дмитрий Шимкив.

Словам Президента Украины государственные мужи вняли незамедлительно. Сначала глава его администрацииБорис Ложкин в интервью ЛИГАБизнесИнформ заявил, что мораторий на продажу сельхозземель может быть снят уже с 1 января 2016 года. А потом и министр экономического развития и торговли Айварас Абромавичус в интервью Голосу Америки как бы между прочим заметил, что Украина является единственным государством региона, в котором нет свободного рынка земли.

«Это нехорошо, это не позволяет более быстрыми темпами развиваться в данной области, а также не позволяет банку иметь качественный залог. В странах Центральной и Западной Европы те люди, которые работают на земле, могут заложить её в банк и получить оборотные средства, инвестировать в технику, новые технологии. Мы должны прийти к этому», — высказал своё видение министр.

Не ударили в грязь лицом перед Президентом и в Министерстве аграрной политики и продовольствия. По данным экспертов земельного рынка, в ведомстве запустили сразу две программы по реализации планов Порошенко — официальную, которая носит название Единая комплексная стратегия развития сельского хозяйства и сельских территорий на 2015-2020 годы, и негласную, которую якобы реализует общественная организация Reforms.UA. Последняя, в частности, намерена провести ряд общественных слушаний, посвящённых земельной реформе, а также сформировать нужное в данных условиях общественное мнение.

«Вокруг темы земельной реформы и свободного рынка земли существует столько мифов, что развенчивать их часто означает говорить об абсурдных вещах. Именно поэтому команда Reforms.UA начала открытое и прозрачное национальное обсуждение вопроса земельной реформы при участии всех заинтересованных сторон», — отмечается на страничке организации в Facebook.

«Президент красиво сделал, когда вложил посыл относительно необходимости формирования рынка земли в уста госчиновников. После этого и пошло движение по отмене моратория. Все начинали говорить о том, как, когда и на каких условиях его отменить. Не молчат и противники моратория. Они также выступают в СМИ с разного рода заявлениями. Движение есть, но чем оно закончится, неизвестно», — замечает Андрей Кошиль, президент Земельного союза Украины.

Он напоминает, что традиционно у нас сформировалось отрицательное отношение к открытию рынка земли.

«Но знаете, «раз пошла такая пьянка, режь последний огурец». Вы же видите, что происходит с коммунальными платежами, ценами и пр. И в этой череде отмена земельного моратория уже не будет такой страшной. Поэтому такой вынужденный шаг, наверное, сделают», — считает эксперт.

Эксперт: Вопрос об отмене моратория остро и реально поднимается каждый год. И каждый год приводится множество доводов в пользу как его отмены, так и его продления. Думаю, что сейчас есть все предпосылки для отмены моратория

«Вопрос об отмене моратория остро и реально поднимается каждый год. И каждый год приводится множество доводов в пользу как его отмены, так и его продления. Думаю, что сейчас есть все предпосылки для отмены моратория — это может серьёзно улучшить экономическую ситуацию в стране», — более оптимистично настроен Григорий Трипульский, управляющий партнёр юридическо-консалтинговой компании.

К слову, любопытно, что в 2012 году, незадолго до принятия парламентом последнего решения о продлении моратория, на то время президент Виктор Янукович также выступил с резким требованием ввести рынок земли как можно скорее. Аргументы были те же — расширение перспектив инвестирования в аграрное производство. Но даже «диктатора» Януковича тогда не послушали. Слишком уж невыгодна, говорят, была отмена моратория крупным латифундистам, активное лобби которых заседало (как заседает и сейчас) в парламенте.

Отрезать по живому

Одним из главных аргументов, которые уже много лет приводят противники отмены моратория, — это возможная потеря земли украинцами. Миф о том, что в Украину придут иностранцы и скупят всю землю задёшево, прочно засел в головах не только рядовых граждан.

Например, депутаты в последней редакции закона о рынке земель, от 2012 года, чётко прописали, что зарубежным компаниям, а также предприятиям, зарегистрированным в Украине с участием иностранных инвесторов и иностранных граждан, иметь в собственности сельскохозяйственные земли на территории Украины запрещается.

Более того, парламентарии предложили закрепить право собственности на сельскохозяйственные земли исключительно за гражданами Украины, территориальными общинами, государством (в лице соответствующих органов исполнительной власти), а также земельным банком, таким образом полностью исключив из ряда возможных собственников все юридические лица независимо от места их регистрации.

«Я считаю, что иностранцев и даже украинские юрлица нельзя пускать на рынок, хотя бы на первом этапе. Пусть свою землю поделят между собой граждане Украины, образуют фермерские хозяйства. А уже дальше можно говорить о либерализации рынка», — считает Кошиль.

Если же, по его словам, предоставить право покупать землю украинскому юрлицу, то ему совсем несложно будет передать землю иностранному субъекту.

«Составляется цепочка предприятий — на одном конце украинская компания, на другом какой-то офшор. Таким образом, можно всё это дело перекупить», — объясняет эксперт.

В то же время один из советников министра аграрной политики и продовольствия рассказал Корреспонденту, что иностранный капитал в сельском хозяйстве Украины, если он хочет, и так работает. Ему не составляет никакого труда выкупить корпоративные права предприятия, у которого сельскохозяйственные земли находятся в долгосрочной аренде. Более того, в Украине никто даже не скрывает стоимость таких сделок. По словам экспертов, они колеблются в пределах $ 250-1.000 за 1 га.

Но тут возникает вопрос, относится ли бизнесмен, причем неважно какой, к арендованным землям также трепетно, как он относился бы к частной собственности.

«Все берут землю в аренду и думают в короткой перспективе. Это, по сути, как выдавливание лимона. А когда бизнесмен землю купил, то начинает понимать, что если он выжмет её, как лимон, то завтра у него не будет возможности на ней сеять», — говорит советник.

Кроме того, как оказалось, сами иностранцы не так уж стремятся покупать украинскую землю.

«В Украине очень тяжело сформировать более-менее нормальный массив. У нас средний размер пая — 4 га. А для того чтобы сформировать массив, необходимо 100 га, то есть паи как минимум 25 человек, из которых один-три человека уже умерли, ещё несколько неизвестно где находятся. Вот и получается, что сформировать хотя бы одно поле — это огромная проблема. А получить лоскутное одеяло… Ну и как его обрабатывать?» — вопрошает Кошиль.

В свою очередь Олег Кулинич, народный депутат группы Возрождение, член комитета ВР по вопросам аграрной политики и земельных отношений, не исключил распространение рейдерства, в частности, путём выкупа участков внутри земельных массивов с целью дальнейшего блокирования использования всего массива.

Ну а авторы последней редакции законопроекта о рынке земель вообще предлагали ограничить размеры площадей сельскохозяйственных земель, которые могут находиться в частной собственности одного лица, на уровне 100 га. Кроме того, они предлагали продавать одному лицу не более 10% площадей сельхозугодий на территории одного района.

При этом депутаты предыдущего созыва явно не думали, что в случае принятия данной редакции под угрозу попал бы не только приход зарубежных инвесторов в страну, но и деятельность уже существующих агрохолдингов, ведь некоторые из них уже сформировали земельные банки намного больше и на одной территории.

К слову, некоторые эксперты отмечают, что именно таким агрохолдингам открытие рынка земли по-прежнему невыгодно. Ведь, во-первых, их владения действительно могут ограничить, а во-вторых, арендовать землю бизнесменам значительно выгоднее, чем покупать по рыночным ценам.

Эксперт: Не думаю, что агрохолдингам выгодна отмена моратория, поскольку, заработав, рынок земли повлечет увеличение как стоимости самой земли, так и арендных ставок на неё..

«Не думаю, что агрохолдингам выгодна отмена моратория, поскольку, заработав, рынок земли повлечет увеличение как стоимости самой земли, так и арендных ставок на неё. А это, в свою очередь, дополнительные затраты для сельхозпроизводителей. Инвестировать в покупку земель для них тоже нецелесообразно, аренда менее затратна», — объясняет Александр Пинчук, управляющий партнёр правовой группы Доминион.

Деньги в землю

Но сторонники земельной реформы на отмене моратория всё-таки настаивают. И главный аргумент с их стороны — это необходимость предоставить людям право самим выбирать, что делать с их собственностью.

«Ограничение или даже лишение владельцев возможности распоряжаться земельными участками на самом деле фактически означает лишение их большей части благ, которые могло бы принести им осуществление права собственности», — высказывает своё мнение в интернете заместитель декана по международным связям юридического факультета Киевского национального университета им. Тараса Шевченко, доктор юридических наук, профессор, адвокат Анатолий Мирошниченко.

Именно это, по словам адвоката, имеет место, например, когда человек владеет лишь небольшим по площади участком сельхозназначения, который экономически нецелесообразно использовать по целевому назначению.

Эксперт: Средний размер земельного пая в Украине составляет 4 га. В то же время, по данным ученых Института аграрной экономики, оптимальный размер, например, хозяйства зернового или зерно-свекловодческого направлений определяется на уровне 300-400 га..

«Средний размер земельного пая в Украине составляет 4 га. В то же время, по данным ученых Института аграрной экономики, оптимальный размер, например, хозяйства зернового или зерно-свекловодческого направлений определяется на уровне 300-400 га, а при размере фермерского хозяйства 55 га животноводство в нём будет убыточным. Таким образом, можно спорить о конкретном размере экономически рентабельного фермерского хозяйства, но то, что этот размер больше 4 га, несомненно», — отмечает Мирошниченко.

Похожая ситуация будет и в случае, когда человек в силу преклонного возраста (а большинство владельцев земельных паёв — пенсионеры) неспособен сам обрабатывать земельный участок. В таких обстоятельствах запрет на продажу пая означает, что от своего имущества — земельного участка — владелец не может получить нормального экономического эффекта. В случае если человек умирает, его пай вообще часто оказывается бесхозным, так как процедура переоформления его на наследников довольно дорогая, а местные советы, которые могли бы получить участок в своё распоряжение, просто не владеют информацией о смерти человека или отсутствии у него наследников.

Эксперты обращают внимание, что сдача земельного участка в аренду в современных условиях также не может компенсировать потери от невозможности его продать, поскольку ставки арендной платы мизерные.

«Усреднённые ставки аренды паёв сегодня колеблются в районе 100 грн за 1 га в месяц. При этом в 65-70% случаев арендная плата осуществляется раз в год в натуральных показателях. Последние составляют от 2,5 до 3,5 т урожая с пая. То есть если хозяйство собирает в среднем 12 т с пая, то из них 3 т оно отдаёт арендодателю», — рассказывает советник министра.

Это, к слову, намного меньше, чем процентные ставки по депозитам, которые сегодня превышают 20% годовых.

Приверженцы отмены моратория часто приводят в пример практику других стран, где цена земли после открытия рынка выросла в разы…

Приверженцы отмены моратория часто приводят в пример практику других стран, где цена земли после открытия рынка выросла в разы. Например, в Румынии, которая отменила мораторий и открыла рынок с 1 января 2014 года, уже сегодня средняя цена 1 га колеблется в пределах € 2,5-3,5 тыс. Самая же дорогая земля в Голландии — в среднем $ 60-65 тыс. за 1 га.

«Главное в этом деле не спешить, а также обезопасить рынок от спекулянтов, приняв соответствующие законы и правки в Налоговый кодекс относительно налогообложения операций купли-продажи земли. И рынок вполне можно открывать», — считает советник министра.

Судьба закона

В Украине мораторий на отчуждение в любой форме земельных участков, предназначенных для ведения товарного сельскохозяйственного производства, действует с 2000 года. Согласно положениям Земельного кодекса, действовавшим до 2012-го, его должны были снять с принятием двух основных законов — о рынке земель и о государственном земельном кадастре, но не ранее 1 января 2012-го.

7 июля 2011 года Верховная Рада приняла закон о государственном земельном кадастре, однако позже вступление в силу данного закона было перенесено на 1 января 2013 года.

Проект же закона о рынке земель в конце 2011-го был рассмотрен парламентом и принят в первом чтении, но потом отправлен на доработку. Последнюю редакцию проекта этого закона опубликовали 25 января 2012 года. А уже в декабре 2012-го вступил в силу закон о внесении изменений в Земельный кодекс Украины, продливший мораторий на куплю-продажу сельхозземель до 1 января 2016 года и опять-таки на условиях принятия закона о рынке земель, который не так давно заменили на закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

«Несмотря на то что законопроекты о рынке земель вносились на протяжении всех лет действия моратория, сегодня парламент далёк от принятия закона», — считает Олег Пантия, советник ECOVIS Бондарь и Бондарь.