На что могут рассчитывать инвесторы незаконных строек – рассказывают юристы

По мнению юристов, эффективного решения проблемы незаконных строек в действующем законодательстве нет.

На прошлой неделе заместитель столичного градоначальника Игорь Никонов заявил, что незаконные стройки, находящиеся на начальных этапах строительства, будут демонтированы. Судьбу тех, которые построены полностью или частично, еще предстоит решить – очевидно, после муниципальных выборов.

В связи с этим, снова приобретает актуальность вопрос, что делать инвесторам этих строек. Об этом Domik.ua расспросил юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью и инвестициях в нее.

Застройщика не накажут

Большинство экспертов рынка недвижимости сходятся во мнении, что корень проблемы незаконных строек в том, что на сегодняшний день еще ни один застройщик, строящий без необходимых разрешений, не был наказан.

Юристы же утверждают, что привлечь такого застройщика к ответственности не представляется возможным – в украинском законодательстве не прописан соответствующий механизм.

Схем привлечения застройщиков к уголовной ответственности нет вовсе, рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Иван Кудояр: «Строительство – это коллективная ответственность, поскольку в решениях задействовано много людей, и это не собственники строительной компании. Отношения с инвесторами переведены в гражданско-правовую плоскость».

В Украине действует закон «Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности», нормами которого предусмотрено наложение штрафов на компании, ведущие строительство без соответствующего разрешения, проекта, с привлечением нелицензированных подрядчиков и прочее, добавляет специалист по инвестициям в недвижимость, юрист Татьяна Яковенко. «Но эта ответственность относится лишь с сугубо «технической» стороне процесса строительства: взыскание штрафа с застройщика никак не влияет на взаимоотношения «застройщик-инвестор», последний не получит никакой компенсации от вырученных в качестве штрафа денег».

При этом эксперты-юристы единогласно причисляют инвесторов таких новостроек к жертвам мошеннических действий застройщиков – в случае, если таковые имели место.

«Известны случаи существования «инвесторов» (как физических, так и юридических лиц) изначально включенных в схему привлечения средств под строительство» – рассказывает Татьяна Яковенко. – Здесь, при наличии в действиях ответственных лиц застройщика состава преступления, предусмотренного Уголовным кодексом Украины, можно говорить о соучастии, пособничестве или сокрытии совершенной аферы».

Однако зачастую доказать злой умысел застройщика крайне сложно, считает Иван Кудояр, ведь он ведет строительные работы, покупает стройматериалы: «Всегда можно сослаться на коррупцию чиновников и несовершенство разрешительной системы».

Лучше требовать окончания строительства

В случае, если стройка попала в перечень незаконных, требовать от застройщика возвращения средств бесполезно, считают эксперты, – на его счетах их все равно нет. По закону, основным документом, регулирующим взаимоотношения инвестора и застройщика, является инвестиционный договор. Поэтому, утверждает Татьяна Яковенко, порядок действий инвестора, зависит от условий договора и схемы привлечения средств. «Например, при участии в фонде финансирования строительства, инвестор имеет право задать вопрос о том, почему управитель ФФС (а ими чаще всего являются банки) не проконтролировал законность стройки и допустил передачу вверенных ему инвестором средств безалаберным строителям».

Возможно, именно поэтому недобросовестные застройщики ФФС не создают, отдавая предпочтения полулегальным схемам, при которых инвесторам крайне трудно получить вложенные средства обратно.

Так же не существует в украинском законодательство и действенной схемы компенсации убытков инвесторов – все упирается в условия инвестиционного договора: как там прописано, так убытки и возмещаются. Но это обычно касается лишь добросовестных строительных компаний.

В случае, если инвестор обратился в суд с иском против застройщика, и суд вынес решение в его пользу, согласно закону «Об исполнительном производстве» имущество застройщика может быть продано, а за счет вырученных средств компенсированы убытки инвесторов. Однако, очевидно, что средств от реализации имущества на компенсацию всем инвесторам не хватит, да и имущество часто бывает арендованным.

Иван Кудояр рекомендует инвесторам незаконных строек объединяться с другими такими инвесторами, писать коллективные иски и требовать от КГГА окончания строительства. И делать это даже в том случае, если КГГА является истцом в судебном разбирательстве о признании стройки незаконном и инициирует ее снос. По мнению юриста, КГГА несет моральную и финансовую ответственность за своих чиновников, которые ранее «не заметили» проблему или разрешили опасную стройку.

Увы, прецедент «Элита-центра» ни киевлян, ни городские власти ничему не научил. Тогда КГГА взяла на себя обязательства застройщика и выделяет пострадавшим квартиры в домах других строительных компаний. Но на сегодняшний день жилье получили лишь 267 из 1443 пострадавших. Сегодня количество возможных жертв на порядок выше – по словам Игоря Никонова, в незаконные стройки вложили свои средства около 15 тысяч киевлян.

Эффективного и для всех удобного решения проблемы незаконных строек, похоже, не видят ни эксперты рынка недвижимости, ни юристы. Возможно, и вправду, стоит показательно снести несколько строек – тогда потенциальные инвесторы задумаются, вкладывать ли средства в квадратные метры по цене на 30-50% дешевле и рискуя при этом потерять все вложенные деньги. А может, имеет смысл прописать в законодательстве ответственность застройщика, существенно превышающую возможную прибыль – тогда задуматься придется им.

Domik.ua