В Украине гарантия права собственности отсутствует как таковая

Уже два месяца в украинском обществе горячо обсуждается отмена с 1 января 2016 года выдачи бумажных свидетельств о праве собственности на недвижимость, а также выписок из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Такие правила вводят новые нормы Закона «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их обременений».

Как обычные люди, так и юристы пока что не до конца понимают, как теперь собственник может доказать свои права, не имея на руках документа с печатью или на защищенном бланке.

Главная причина волнений — недоверие государству, которое теперь является не только гарантом защиты и регистрации права собственности, но и единственным хранителем правоустанавливающего документа — записи в электронном реестре вещных прав.

Однако мало кто говорит о том, что на практике пусть даже самый защищенный и правильный документ сам по себе не является гарантией защиты права собственности. Hubs разбирался, как такое может произойти.

Что изменилось

По новым правилам главный и единственный документ, который подтверждает регистрацию права собственности на недвижимость — запись в электронном Государственном реестре вещных прав на недвижимость, держателем которого является Министерство юстиции Украины.

До появления электронного реестра в 2013 году право собственности регистрировали в бумажных реестрах, которые вели коммунальные БТИ, и подтверждали бумажным свидетельством о праве собственности. Право собственности на землю регистрировалось и подтверждалось земельным актом, который в разное время выдавали Госкомзем или другие уполномоченные органы.

Теперь право собственности на недвижимость регистрируют госрегистраторы в центрах административных услуг и нотариусы. В 2013-2015 годах выдавали свидетельство о праве собственности при первичной регистрации объекта, а в остальных случаях — заверенную выписку из реестра на защищенном бланке. Сейчас максимум, что можно получить, – распечатку на обычном листе без печати и подписи.

При этом госрегистраторы параллельно с изменением данных в электронном реестре ведут и бумажный учет, который в спорных случаях имеет приоритет перед электронным реестром. Но при этом все бумаги хранятся у регистратора. Собственник не получает на руки ничего.

В чем кроются риски

Практикующие адвокаты и юристы придерживаются мнения, что, по крайней мере, на начальном этапе законотворцам стоило бы оставить норму об обязательной выдаче бумажной заверенной выписки из реестра или свидетельства. Так было бы удобнее и спокойнее всем, в том числе и в тех случаях, когда надо искать виноватых.

«В адвокатской практике встречаются прецеденты, когда в электронном реестре вещных прав на недвижимость не отражена информация по сделкам, которые совершались с тем или иным объектом, — рассказывает адвокат Ростислав Кравец. — Например, я предоставляю в суде информацию из реестра о том, что в данный момент квартира числится за таким-то собственником. А судья мне в ответ показывает документы от нотариуса, в которых указано, что этот собственник квартиру уже продал. Что можно сделать в таком случае?»

По словам эксперта, участники сделки купли-продажи недвижимости не могут проконтролировать нотариуса на предмет того, сделал ли он все необходимое для оформления сделки: занес ли информацию о договоре и переходе права собственности в соответствующие реестры и т.д. Поэтому бумажный документ с подписью и печатью необходим.

Что же до параллельной бумажной регистрации, которую ведут госрегистраторы, Кравец считает, что она, безусловно, имеет значение. Но при этом у собственников все равно будут сложности с доказательством своих прав, если у них нет на руках никаких документов.

В то же время адвокат ЮФ Constructive lawyers Александр Босенко рассказал, что на практике бывают случаи, когда у собственников не остается никаких документов, которые могли бы подтвердить, что они действительно получили право собственности на недвижимость, как то договор купли-продажи, дарения или что-то еще. Поэтому не лишним было бы сделать в законе приписку, что нотариус и регистратор обязаны по требованию собственника выдавать заверенную печатью и подписью выписку из реестра.

«Например, при регистрации квартир в новостройках у регистраторов сейчас сложилась такая практика, что они забирают у собственников все оригиналы документов и подшивают себе в дело. В итоге у людей не остается ни единой бумаги, подтверждающей их имущественные права. И тогда в случае мошенничества с переходом права собственности на квартиру людям, отдавшим за нее огромные деньги, даже не с чем пойти в суд, чтобы вернуть свое имущество. Им надо будет вытребовать у регистратора документы и т.д. Это создает дополнительные сложности», — сказал он.

Бумага, увы, не всесильна…

Юристы также обращают внимание, что по сути истинной гарантией защиты права собственности не может быть даже самый правильный и самый защищенный документ. Ведь пострадавшим может оказаться не только законный собственник, у которого отобрали имущество, но и добросовестный покупатель, которого обманули мошенники, продав ему, например, краденую квартиру. В таком случае первый собственник подает так называемый вендикационный иск, чтобы вернуть украденную у него недвижимость из чужой собственности.

При этом в украинской судебной практике попадаются случаи, когда суд отменял до семи сделок купли-продажи объекта на основании того, что первая была незаконной. В таких делах, как правило, именно последний приобретатель является добросовестным и не знает ничего о предыдущих незаконных перепродажах. И когда суд на совершенно законных основаниях забирает у него купленный объект, то человек остается ни с чем. Ведь мошенники, продавшие ему квартиру или дом, денег ему никогда не вернут, даже если удастся найти их самих.

С появлением открытого реестра прав на недвижимость стало легче перепроверить историю квартиры или дома, который человек хочет купить. Однако в новом открытом реестре по-прежнему нет всей информации об истории актива, поскольку реестр работает всего три года. Большая часть информации о собственниках до сих пор находится в архивах БТИ, которые закрыты для публичного доступа.

«У нас государство не установило механизмов гарантирования прав собственности, не несет за это ответственность. В случае чего, собственника отправляют в суд. В других странах для этого создается гарантийный фонд. И если была зарегистрирована собственность, и по вине регистратора были нарушены чьи-то права, то государство берет на себя ответственность, вплоть до выплаты средств», — рассказывает Сергей Кубах, эксперт по управлению земельными ресурсами.

«В Украине собственник в силу закона получает от государства гарантии целостности своего титула (права собственности — ред.), но это лишь декларация и механизма реализации таких гарантий на практике пока не существует, — рассказывает управляющий партнер Адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев. — Для сравнения, в большинстве развитых стран государство несет имущественную ответственность перед владельцами недвижимого имущества в случае потери зарегистрированного титула в силу неправомерных действий/ бездействия регистратора. Это реализуется на практике путем создания специальных гарантийных фондов и введения института страхования обязательного страхования профессиональной ответственности чиновника – регистратора. Международная практика также знает институт страхования титула страховыми компаниями, что особенно развито в США, в нашем же регионе подобный инструмент еще не распространен и в первую очередь применяется в крупных сделках, когда речь идет о коммерческой недвижимости».

В Украине о чем-то подобном даже не говорят. Чиновники полагают, что для защиты прав достаточно упростить механизм регистрации и обеспечить возможность оспорить действия нотариуса и госрегистратора в административном порядке, то есть без обращения в суд. Именно такой вывод можно сделать из ответа на вопрос Hubs замминистра юстиции Гии Гицадзе. Говоря о защите права собственности, чиновник в основном рассказывает о конкуренции между регистраторами и вымогательстве с их стороны. Однако ни слова — о государственных гарантиях для собственников.

Впрочем, об этом не говорит почти никто. Однако право собственности будет защищено лишь когда государство будет нести за него фактическую, а не номинальную ответственность.

Антонина Бажан, HUBS