Ипотечная иллюзия: почему банки снижают ставки по ипотеке, но не могут оживить рынок недвижимости

Большинство ипотечных программ на ‘первичке’ — партнерские предложения от застройщика и банка.

‘Светлана? Здравствуйте, у нас снизились проценты по ипотечному кредитованию. Вы не хотите ознакомиться с условиями?’, — в прошлую субботу корреспондента ‘Главреда’ озадачили таким предложением по телефону. Звонили из одного крупного банка, в который три года назад я действительно обращалась за информацией по ипотеке…

Тогда проценты мне показались слишком высокими — около 20% годовых — и я сделала выбор в пользу небольшой гостинки, но за свои деньги, вместо ‘двушки’, на покупку которой мне не хватало 12 тысяч долларов. Глядя на то, как развиваются события в стране, я ни разу не пожалела о своем решении.

Кому вниз?

Все же вопрос о снижении процентных ставок меня заинтересовал. Выяснилось — банк предлагает ипотеку под 26,5% годовых при условии погашения кредита в течение 10 лет. И это не такие уж и выгодные условия — судя по тенденциям рынка — уже несколько месяцев банки снижают проценты по ипотечному кредитованию. ‘С начала 2016 года средние эффективные ставки снизились для сегмента покупки жилья на вторичном рынке — на 1,1-1,3 процентного пункта. Сейчас в среднем такие кредиты стоят 23,9—24,2% годовых’, — отмечает аналитик ‘Простобанк консалтинг’ Иван Никитченко.

А вот по кредитам на покупку ‘первички’ изменения ставок не произошло. Они находятся на уровне 23,2-23,4% годовых.

‘В целом начали снижаться ставки по депозитам, а курс доллара оставался относительно стабильным. Это позволило банкам снижать ставки и по кредитам на ‘вторичку”, — объясняет Никитченко.

По мнению экспертов, в сегменте первичного рынка этого не произошло, потому что большинство ипотечных программ — партнерские предложения от застройщика и банка, которые уже дешевле средних по рынку, и условия по ним пересматриваются не часто.

Всего количество банков-кредиторов покупки ‘первички’ из числа 50-ти крупнейших на рынке услуг для населения не изменилось — их по-прежнему десять. ‘Вторичку’ готовы кредитовать 11 банков, что на одно учреждение меньше, чем в начале 2016 года.

‘Максимальный заявленный срок кредитования сократился для вторичного рынка с 30 до 20 лет. Для новостроек срок остался 30 лет. Самый распространенный размер минимального аванса заемщика — 40-50%’, — рассказывает Иван Никитченко.

Выгодные ли это условия? Даже при авансе в 50% заемщику придется переплатить за квартиру на вторичном рынке почти в 2,5 раза, на первичном — почти в четыре раза больше ее реальной стоимости.

Недвижимый рынок

Сложности с ипотечным продуктом непосредственно влияют на ситуацию на рынке недвижимости. По оценкам риелторов, до 2008 года порядка 70% жилья покупалось при помощи заемных средств, причем ранее львиная доля украинцев занимали у банков больше половины стоимости квартиры. Сейчас из-за очень высоких ставок и строгой оценки платежеспособности большинство заемщиков — это люди, готовые внести 70-80% стоимости жилья. Оформляют они кредит на недостающую сумму не более чем на 2-3 года.

При этом банки продолжают очень тщательно оценивать кредитоспособность ипотечных заемщиков и получить такой кредит очень тяжело. Кроме хорошей кредитной истории клиент должен показать высокий уровень официального дохода, как правило, вдвое выше платежа по кредиту. ‘Если ежемесячный платеж составит 10 тыс. грн., то придется показывать ‘белую’ зарплату от 20 тыс., что могут сегодня сделать немногие’, — уточняет Никитченко.

‘В 2009 году казалось, что рынок уже коснулся дна, но количество сделок купли/продажи продолжало падать. В 2015-м было ощущение, что рынок упал на дно и начал копать’, — говорит брокер Иван Ефименко.

Напомним, в 2009-м резко подорожал доллар, а большинство банков приостановили свои ипотечные программы. Те, кто все же их сохранил, подняли ставки почти до 30% годовых. Ситуация повторилась в 2014 году, но разница кризисов 2009-го и текущего в его длительности. Так, если после провального 2009 года, небольшое оживление покупательской активности начали отмечать уже под конец 2010 года, то сейчас — риелторы пока не видят просвета на своем рынке — количество сделок по купле/продаже падает.

Ресурсы на исходе

Рассчитывать на улучшение ситуации не могут ни риелторы, ни те, кому не хватает денег на покупку квартиры. Брокер Ефименко прогнозирует продолжение стагнации на рынке недвижимости.

‘Пока в Украине не возобновится ипотечное кредитование в больших объемах, говорить о существенном подъеме продаж и цен на рынке недвижимости будет нельзя’, — соглашается Иван Никитченко.

Когда восстановится ипотечное кредитование? ‘Не раньше, чем через 5 лет. Ведь сейчас у банков много проблем, но основная, у 90% финучреждений, — это сложности по уже выданной ипотеке’, — считает Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра.

По данным Нацбанка Украины, на 1 января 2016 года суммарный убыток работающих отечественных банков (без учета неплатежеспособных) составил 66,6 млрд грн. По итогам 2014 года убыток банковской системы составил 52,97 млрд грн.

Рассчитывать, что украинцы самостоятельно накопят на покупку квартиры, тоже не стоит. Благосостояние наших соотечественников продолжает падать. И все те зарплатные надбавки, о которых ежеквартально рапортует Государственная служба статистики, к сожалению, ‘съедает’ инфляция. Более того, инфляция нивелирует не только надбавки, но и те небольшие запасы, которые сумели скопить украинцы.