Плюсы и минусы переуступки кредита и нового кредита на залог

Хочется ‘перехватить’ у проблемного заемщика жилье или авто – и сделать это в кредит. Ведь такой кредит, скорее всего, дешевле, чем обычный. На вопросы ‘так ли это?’, ‘как это сделать?’ и ‘в какие банки за этим обращаться?’ – отвечал Prostobank.ua.

Залоги на рынке

Залоги по давно выданным проблемным кредитам бывают двух видов. Первым, видом является банковский конфискат – отчужденное в пользу банка залоговое имущество проблемного заемщика (строго говоря, уже и не являющееся залогом). Теоретически конфискат может реализовываться через аукционы – однако аукционная продажа банком конфиската в случае ипотеки дешевого жилья носит, увы, в основном малопубличный характер (отчего общественность подозревает, что на таких почти скрытых аукционах жилье дешево выкупается сотрудниками самих банков-кредиторов – впрочем, доказательств таких действий пока никем не предоставлено). В случае авто найти информацию о продаже (не в кредит) банковского конфиската заметно легче – например, на специализированных сайтах.

Основным же объектом на рынке продаваемых/кредитуемых залогов является имущество в собственности такого заемщика, которого банк-кредитор вынуждает продать залог из-за потери этим заемщиком платежеспособности. Чуть реже встречается подвариант этой ситуации – когда от кредита и, соответственно, залога желает избавиться сам заемщик по каким-то личным причинам, хотя по кредиту он платил регулярно, и может платить дальше. Чаще всего такое имущество продается «от имени банка» – информация вывешивается на сайте банка или выдается в его отделениях.

Помимо того, в последнее время появился ряд посредников, специализирующихся на залогах – такая фирма играет на том, что собрала в единую таблицу залоги с сайтов десятков банков и может предложить покупателю/заемщику широкий выбор, за который и берет свой процент (представляющий в абсолютном выражении сотни и тысячи долларов). Но за такие деньги не лучше ли потратить время и посмотреть лично «залоговые» разделы нескольких десятков банков – начав, например, со страниц, указанных в специально посвященной этому вопросу статье на Prostobank.ua. А в первую очередь стоит ознакомиться с самыми выгодными свежими предложениями в разделе Рейтинги залогов на том же Prostobank.ua.знакомившись с саміми этому вопросу ставляющий в абсолютном выражении сотни и тысячи долларов.бности

Продающийся залог можно, конечно, купить целиком. Но на сегодня это реально сделать лишь, увы, по той же цене, что и незалоговое имущество с аналогичными параметрами. Если же на банковских сайтах и появляется информация о сильно-демпинговой продаже залога, то она исчезает за один день, а имущество всегда оказывается моментально проданным.

Теория переуступки

Темой же нашей статьи являются две кредитные схемы для покупки выставленного на продажу залога по кредиту. Схема первая (она конфиската не касается) – переуступка долга – состоит в том, что «старый заемщик» запрашивает определенную сумму (заплаченный им аванс плюс уже выплаченные им по кредиту суммы плюс, возможно, еще небольшой «навар») у «нового заемщика». После чего оформляется продажа жилья или машины «новому заемщику» – который наследует и обязательства по выплате всего невыплаченного «старым заемщиком» остатка по кредиту. Имущество при этом как было в залоге у банка, так в этом статусе и остается.

Базовые плюсы этой схемы для «нового заемщика»:

можно получить кредит со ставкой уровня 2000-07 годов (9%-13% годовых);можно (и это единственная на рынке такая возможность) получить и выплачивать кредит в инвалюте;не нужно платить одноразовой комиссии (в случае ипотеки экономия нескольких тысяч долларов) и еще нескольких мелких выплат;можно (но мало кому удается) «ухватить за хвост» вариант, при котором «старый заемщик» кредитовался на долгий срок в эпоху, когда цены квартир были существенно ниже, чем сейчас. Это, конечно, приятно сказывается и на начальных, и на ежемесячных выплатах. Но, как мы уже сказали, демпинговые варианты обычно исчезают «быстрее, чем появляются».еще один плюс переуступки был важен в 2009 – начале 2010 года (теперь, когда от начала кризиса прошло уже два года, он уже исчезает) – тогда можно было найти вариант выплат «старому заемщику» меньших, чем минимальный аванс на обычном, незалоговом ипотечном рынке. Это работало, если «старый заемщик» по ипотеке кредитовался на квартиру с авансом 0%-10% на очень длительный срок. Однако за прошедшие со времен исчезновения таких авансов 25-30 месяцев заемщик уже неминуемо довел свои выплаты (вместе с авансом, просроченными выплатами, страхованием) до уровня, равного 30% изначальной цены квартиры (которая, к тому же, с тех пор подешевела). А на рынок незалоговой ипотеки, в то же время, вернулись и авансы в 30% цены жилья. Впрочем, если «старый заемщик» имеет много месяцев просроченной задолженности, запросит сумму, исходя из только осуществленных им выплат – тогда пока еще возможна переуступка ипотеки с выплатой «старому заемщику» менее 30% стоимости жилья. Но чем дальше, тем это менее реально.Теория кредитования залогов

Схема вторая – в просторечии перекредитовка – присуща обоим типам залогов и состоит в выдаче банком «новому» заемщику отдельного нового кредита на покупку залога. После чего «новый заемщик» с юридической точки зрения осуществляет покупку жилья или авто у «старого заемщика» на кредитные средства (в реальности, конечно, сделку осуществляет сам банк).

Кредиты под выкуп залога могут осуществляться по двум схемам. Первая схема предполагает, что за счет средств нового кредита полностью погашается кредит прежнего заемщика. «Схема выглядит следующим образом: с «новым заемщиком» оформляется кредитный договор на сумму не более 90% от ликвидационной стоимости объекта залога, подписываются необходимые соглашения по отчуждению объекта обеспечения в пользу «нового заемщика» и принятие его в залог. А выданные кредитные средства направляются на погашение задолженности по прежней кредитной сделке в полном объеме» – объясняет Антон Шаперенков, директор департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка .

После погашения «старого» кредита в отношении предмета залога заключается договор купли-продажи, причем на сумму, которая не может быть меньше объема нового кредита. Если же 90% стоимости – это меньше, чем долг по кредиту «старого заемщика», то оба заемщика договариваются о том, кто вносит остаток долга («старый», «новый» или оба в разных/равных долях).

Вторая же, более редкая схема, основывается на том, что при открытии нового кредитного договора старый кредитный договор не закрывается – какая-то часть долговых обязательств остается на прежнем заемщике. «Как правило, банки оставляют обязательства по старому кредиту в пределах определенных лимитов, не более 50 000 грн, поскольку этот кредит уже остается без обеспечения. Выйти за пределы установленной банком максимальной суммы кредитный комитет может позволить разве что в случае, если старый заемщик предоставляет либо другой предмет обеспечения, либо поручительство третьих лиц», – рассказывает Антон Шаперенков.

Плюсами этой схемы являются сами условия таких кредитов, которые зачастую более «легкие» чем по кредитам обычным. Детальнее об имеющихся на рынке вариантах условий скажем чуть ниже.

Однако в целом, по мнению экспертов, это направление кредитования не получило должного развития. «Поскольку такие сделки требуют согласия действующего заемщика, подтверждения его доброй воли – то, как правило, потенциальных клиентов, которых заинтересовал бы залог по просроченному кредиту, подыскивают сами должники. Для старого заемщика найти клиента на выкуп залога – оптимальный выход из ситуации, когда бремя долговых обязательств становится непосильным, а к предмету залога он теряет интерес», – считает представитель VAB Банка. – «В то же время большинство заемщиков, которые выплатили хотя бы часть кредита, держатся за свое имущество и заинтересованы в сохранении права собственности», – отмечает банкир.

Наконец, существует средняя между этими двумя схема – переуступка не остатка, а всей стоимости, по которой залоговое имущество выставлено на продажу. По факту – это совершенно новый кредит с совершенно иными в численном денежном выражении выплатами, чем они были у «старого заемщика». Но условия такого кредита (валюта, ставки, сроки) берутся у старого кредита – и юридически банк (например, Эрсте Банк ) выдает такой кредит как переуступку старого кредита.

Чего опасаться, или минусы переуступки и перекредитовки

Базовых минусов всех трех схем выкупа залогов при помощи кредитов немного – но они крайне важны.

«Старый» заемщик со временем может оспорить сделку как совершенную принужденно на заведомо невыгодных условиях или по другим юридически весомым поводам. И хотя шансы выиграть такой суд у «нового» заемщика на пару с банком велики («Для таких случаев у банка достаточно документов, подтверждающих добрую волю заемщика», – уверяет Антон Шаперенков) – но попортить нервов такая история успеет немало. Скажем, авто может быть временно арестовано до решения суда; прецеденты на рынке уже имеются. Это весьма крупный риск, настоящий дамоклов меч.

Второй минус – банк старается при переуступке включить в обязательства «нового заемщика» все просроченные «старым заемщиком» выплаты вместе с пенями и штрафами за их просрочку. «Переуступка долга возможна только по тем кредитам, по которым погашена просрочка. При этом банку все равно, кто именно будет ее погашать. Главное, чтобы на момент оформления сделки не было просроченных платежей», – четко формулирует представитель VAB Банка. Избавиться от этого минуса теоретически легко – настояв в договоре, что такие выплаты возлагаются на плечи их виновника, «старого заемщика» (который станет платежеспособным после получения запрошенной им суммы от заемщика «нового»). Однако для этого необходимо согласие самого «старого заемщика» и отдельный договор банка с ним об этом, чего на практике добиться малореально. Потому просроченный долг «старого заемщика» почти всегда приходится платить «новому» – а это при автокредите на дешевую марку авто может быть и треть цены машины.

Наконец, банк может для переуступки придумать «новому» заемщику в нагрузку еще некоторые выплаты, о которых мы тоже скажем чуть дальше.

Помимо этих базовых аспектов существует еще множество микронюансов описываемых взаимоотношений банков с заемщиками.

Обзор предложений по переуступке/перекредитовке

Исследование, произведенное компанией «Простобанк Консалтинг » путем обзвона 20 крупнейших по активам банков, показало, что на 23 сентября 2010 года восемь учреждений из 20 продаваемые залоги физлиц не кредитует и не переуступает. А именно, не стоит искать переуступки/перекредитовки залогов (а можно найти лишь их продажу) в Укрэксимбанке , Проминвестбанке , Альфа-Банке , ВТБ Банке , Родовид Банке , Брокбизнесбанке , банках «Форум », «Финансы и Кредит ».

Еще три банка решаются на такие деяния лишь в индивидуальном порядке и лишь по ограниченному виду продуктов. Так, Swedbank согласен только переуступить ипотеку и авто по «старым» условиям, да и то в редчайших случаях. Кредитпромбанк может в редких случаях переуступить, но только ипотеку – и при том лишь по новым условиям, зависящим от «нового заемщика» и кредита. Наконец, банк «Пивденный » может только выдать новый кредит на залоговое жилье, причем исключительно через обращение в одесский головной офис. Условия для каждого «нового заемщика» по указанным залого-выкупательным программам последних двух банков совершенно индивидуальны и непредсказуемы.

Что касается остальных девяти учреждений, то только переуступку (перекредитовки нет) практикуют три банка (УкрСиббанк , Укрсоцбанк , Эрсте Банк). Только новыми кредитами на залоги (но не переуступкой долга) занимаются четыре банка (ПриватБанк , Ощадбанк , Первый Украинский Международный Банк , Укргазбанк ). Наконец, оба вида действий с залогами осуществляет Райффайзен Банк Аваль  (и по жилью, и по авто) и ОТП Банк  (переуступка по обоим видам залогов, а вот перекредитовка только по жилью и только с ценой от 85 тысяч долларов).

Сколько заплатим по переуступке?

Теперь расскажем о вариантах «поборов» банков, которые они сейчас придумывают при переуступке. Это может быть требование заплатить комиссию в размере трех месячных выплат по кредиту (Райффайзен Банк Аваль, переуступка ипотеки) или в объеме 1% остатка по кредиту, к которому добавляются все начальные комиссии по кредиту (Эрсте Банк, переуступка ипотеки – как видим, один из главных плюсов переуступки, отсутствие начальных комиссий, тут теряется).

У других банкиров фантазия простирается до требования каждый год пользования кредитом размещать в качестве резервного залога депозит сроком один год в размере двух месячных платежей – депозит с процентами вам вернется, если вы не допустите двухмесячной просроченности, в противном случае банк его присвоит за ваши долги (УкрСиббанк, переуступка ипотеки).

Иные банки требуют для переуступки аванс в размере 10% остатка задолженности, что значительно «портит» саму идею переуступки как дешевого инструмента (ОТП Банк, Укрсоцбанк – впрочем, при дополнительной недвижимости в качестве залога ОТП Банк «правило 10%» не использует). Наконец, Эрсте Банк переуступает авто лишь по третьей «смешанной» схеме – на всю цену, по которой авто выставлено на продажу.

При этом продлить или уменьшить срок переуступленного кредита в индивидуальном порядке предлагают три банка из пяти (не меняют изначального срока Эрсте Банк и Райффайзен Банк Аваль). Погасить просроченный долг «старого» заемщика просят все банки.

Сколько заплатим по новому кредиту на залог?

В сфере новых кредитов на залоги неинтересны на сегодня условия Ощадбанка – они даже хуже среднерыночных условий незалогового кредитования (и по ипотеке, и по автокредитам аванс от 50%, номинальная ставка – 22-23%, срок по ипотеке – до десяти лет, по автокредитам – до четырех лет).

Также не вызывают бурного энтузиазма кредиты на залог-ипотеку Укргазбанка (аванс от 30%, номинальная ставка 18-20% годовых, срок до десяти лет) и ОТП Банка (аванс от 50%, номинальная ставка 18% годовых, срок до пятнадцати лет).

Чуть-чуть интереснее по ставке предложение по кредитованию залоговой ипотеки ПриватБанка (аванс от 30%, номинальная ставка 15,96% годовых, срок до двадцати лет).

Намного интереснее безавансовые кредиты на залоги ПУМБа (срок – до окончания существовавшего кредита). Однако по стоимости безавансовый кредит в 1,58% ежемесячных процентов весьма недешев. Сайт банка уверяет , что выплаты по кредитам составят при сроке пять лет 25,94 гривны на каждые 1000 гривен кредита – а это почти 2600 гривен в месяц без учета страховок на машину стоимостью $12500 (а выплаты на столичную квартиру будут в пять-десять раз больше). Но все-таки аванс от 0% – это уже прорыв.

Практически таким же прорывом являются авансы на ипотеку и авто 5% (Райффайзен Банк Аваль), да еще и в сочетании с большими сроками (до 30 лет по ипотеке и до достижения машиной возраста 10 лет для авто). Эти явные преимущества омрачает лишь очень высокая по нынешним меркам номинальная ставка «авалевского» кредита (24% годовых).

Наконец, весьма приятным является и 10% аванс на залоговое авто от двух банков с не очень высокими ставками (ПриватБанк, срок до пяти лет, номинальная ставка 20,04% годовых; Укргазбанк, срок до пяти лет и возраст машины до шести лет на конец срока кредита, ставка 18-22% годовых).

При этом страхование жизни заемщика есть во всех перечисленных программах перекредитовки.

Итак, на рынке кредитования залогов из 20 банков-лидеров на сегодняшний день действительно резко выделяются лишь четверо. А именно, двое кредиторов залоговых авто с 10% авансом и довольно низкими ставками (ПриватБанк, Укргазбанк) – а также двое кредиторов и автомобильных, и ипотечных залогов с авансами 0% и 5%, но при этом с очень высокими ставками (Райффайзен Банк Аваль, ПУМБ).

Что же касается рынка переуступки проблемных кредитов, то все пять банков из 20 лидеров, на регулярной основе работающие в этом направлении, представляют предложения весьма неординарные – и интересные для многих заемщиков, которым пока «не светит» кредит обычного типа.

Таблица 1. Условия переуступки ранее выданных кредитов банками из числа 20 крупнейших по активам

Таблица 2. Условия кредитования выкупа залогов по кредитам, ранее выданным банками из числа 20 крупнейших по активам

Олег Кочевых