Дешевая недвижимость от банков-банкротов. Мифы и реальность

На днях Фонд гарантирования вкладов объявил о грядущей распродаже прав требований по ипотечным кредитам заемщиков, которые не вернули долги банкам-банкротам.

В общем и целом в ближайший год с молотка пустят кредиты 40 000 украинцев, общая сумма задолженности которых превышает 68 млрд грн.

После этой новости многие оживились — мол, на торгах можно будет купить хорошую квартиру почти за бесценок. Так ли это на самом деле, и стоит ли физлицам заниматься покупкой ипотечных долгов, «Минфину» рассказал старший юрист ЮФ EVRIS Максим Замиховский.

Важно понимать, что на торги выставляются не сами объекты недвижимости, а право требования по кредитным и залоговым договорам. Это означает, что покупатель становится кредитором и получает право требовать погашения долга в свою пользу. Получение прав собственности на залоговую недвижимость либо денег от её продажи — это конечный этап достаточно трудоемкого процесса обращения взыскания во внесудебном порядке либо в процедуре принудительного исполнения решения суда.

Все риски для покупателей лежат на поверхности. Фонд гарантирования вкладов физических лиц (ФГВФЛ) не скрывает, что на продажу в подавляющем большинстве выставлены проблемные кредиты. Возможность реального взыскания по ним не гарантирована и в любом случае потребует инвестирования весомых организационных и временных ресурсов. Собственно, это обстоятельство и является как основной причиной их продажи, так и основанием для предоставления значительного дисконта.

Инвестор покупает кредит ниже его себестоимости, начинает работу по его возврату, в первую очередь путем обращения взыскания на предмет залога. В случае успеха, и по завершению всех судебных процедур, он взыскивает задолженность, которая значительно превышает размер средств, инвестированных в приобретение права требования по такому кредиту.

Но такая инвестиционная деятельность сопряжена со значительным количеством рисков. В первую очередь, это действие положений Закона Украины «О моратории на обращении взыскания на имущество граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечение кредитов в иностранной валюте». Он запрещает кредитору обращать взыскание на недвижимость, которая принадлежит физическому лицу, и которая является предметом залога, при условии, что ее площадь не превышает 140 м2 для квартиры и 250 м2 для частного дома, и объект является единственным местом для проживания должника. Это значит, что кредитор не может в принудительном порядке лишить должника имущества до момента отмены моратория в законодательном порядке. Но это не означает и списание долга — недвижимость будет реализована, как только мораторий прекратит свое действие, а до этого времени она будет находится под ипотечным обременением, что исключает возможность её продажи самим должником.

С учетом, что большинство кредитов подпадают под действие моратория, мы не рекомендуем рассматривать участие в торгах (аукционе) как способ автоматического приобретения права собственности на недвижимость физическим лицом.

Во-вторых, часть заложенной недвижимости, около 17%, находиться в зоне проведения АТО или Крыму, что исключает возможность обращения взыскания на недвижимость, до момента возврата этих территорий под контроль Украины.

Поэтому в приобретении таких кредитов в первую очередь могут быть заинтересованы финансовые либо коллекторские компании, специализирующиеся на работе с проблемными активами, физические лица не являются целевой аудиторией продажи ипотечных кредитов. Исключением являются сами должники, которым было бы интересно с учетом потенциального дисконта выкупить свои собственные кредиты, но ФГВФЛ не допускает должников и поручителей к участию в аукционе.