Договори оренди: хто за що відповідає

У сучасних умовах договір оренди виконує не лише функцію передачі майна у користування, а й слугує механізмом розподілу правових і фінансових ризиків між сторонами.

Воєнний стан, економічна нестабільність та зміни регуляторного середовища актуалізували питання належного структурування договірних умов. Про це повідомляє АНТИРЕЙД з посиланням на «PRAVO».

Саме договори оренди формують значну частину цивільних та господарських спорів. Причиною є формальний підхід до погодження істотних умов та відсутність системного управління ризиками на етапі укладення договору.

Правове регулювання орендних відносин здійснюється, зокрема, положеннями глави 58 Цивільного кодексу України.

Ризики орендодавця: фінансова дисципліна та збереження майна

Прострочення сплати орендної плати

Найпоширенішою категорією спорів є стягнення заборгованості. Договори часто не містять:

• чітко визначених строків оплати;
• механізму індексації;
• розміру штрафних санкцій;
• підстав для одностороннього розірвання.

За відсутності деталізації орендодавець змушений доводити істотність порушення у судовому порядку.

Рекомендація: передбачати забезпечувальний платіж, конкретний розмір санкцій та право на розірвання у разі прострочення понад погоджений строк.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Пошкодження або погіршення стану майна

Суди оцінюють стан об’єкта на момент передачі. Формальний або відсутній акт приймання-передачі істотно ускладнює доведення розміру шкоди.

Доцільно фіксувати:

• технічний стан об’єкта;
• склад обладнання;
• показники лічильників;
• фото- та відеофіксацію.

Самовільна реконструкція та суборенда

За відсутності прямої заборони орендар може передати майно у суборенду або змінити його функціональне призначення. Наслідками можуть бути податкові ризики, порушення містобудівних вимог та зменшення ринкової вартості об’єкта.
Ризики орендаря: стабільність користування та фінансова передбачуваність
Одностороння зміна орендної плати
Надання орендодавцю права змінювати розмір плати без чіткої формули створює дисбаланс прав сторін.

Юридично коректним є:

• встановлення формули індексації (наприклад, із прив’язкою до офіційного індексу інфляції);
• визначення періодичності перегляду;
• виключення довільної зміни істотних умов договору.

Зміна власника майна

Відповідно до ст. 770 Цивільний кодекс України, у разі зміни власника речі до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця.

Практичні ризики виникають у разі:

• відсутності письмового договору;
• незареєстрованого права користування (для нерухомості);
• наявності судових спорів щодо права власності.

Приховані обтяження

Іпотека, арешт або виконавче провадження можуть вплинути на можливість користування майном. Орендарю доцільно здійснювати попередню перевірку відомостей у державних реєстрах.

Форс-мажор та воєнний стан

Сам по собі воєнний стан не звільняє від виконання грошових зобов’язань. Для застосування форс-мажору необхідно довести причинно-наслідковий зв’язок між відповідними обставинами та неможливістю виконання договору.

Судова практика виходить із того, що тимчасове ускладнення господарської діяльності саме по собі не є безумовною підставою для звільнення від орендної плати.
Підходи Верховного Суду до розподілу ризиків
Неможливість використання майна (ст. 762 ЦК України)

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

У постанові від 15.01.2025 у справі № 915/1592/23 Верховний Суд підтвердив: якщо орендар з незалежних від нього обставин був повністю позбавлений можливості користуватися майном, він вправі порушувати питання про звільнення від орендної плати.

Аналогічні підходи викладені у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23.

Ризик випадкового знищення майна та страхування

У справі № 207/3254/18 (постанова від 22.09.2021) Верховний Суд зазначив: невиконання орендарем обов’язку щодо страхування не означає автоматичного покладення на нього ризику випадкової загибелі майна, якщо інше прямо не передбачено договором. Ризик випадкового знищення речі несе власник (ст. 323 ЦК України).

Нарахування орендної плати після закінчення договору

У постанові від 27.02.2024 у справі № 910/2258/23 Верховний Суд наголосив, що обов’язок сплати орендної плати зберігається до моменту юридичного повернення майна — підписання акта приймання-передачі (ст. 795 ЦК України).
Тлумачення неясних умов (contra proferentem)

Верховний Суд послідовно застосовує правило, за яким сумнівні умови тлумачаться проти сторони, що їх сформулювала (постанови у справах № 753/11000/14-ц, № 613/1436/17, № 753/8945/19).

Висновки

Договір оренди є інструментом структурованого розподілу ризиків. Його ефективність визначається не обсягом тексту, а якістю формулювань та передбаченням потенційних конфліктних ситуацій.

Для орендодавця ключовими залишаються механізми забезпечення виконання грошових зобов’язань та захисту майна.

Для орендаря — стабільність користування та фінансова передбачуваність.

В умовах підвищеної правової невизначеності шаблонні договори не забезпечують належного рівня захисту. Натомість індивідуалізоване структурування умов істотно знижує ризик спорів та фінансових втрат.