ЕСПЧ признал нарушением Конвенции изъятие квартиры, купленной у мошенников

Суд отметил: власти никогда не утверждали, что заявительница проявила недобросовестность или небрежность при покупке спорного жилья, поэтому она не несет ответственность за действия третьих лиц и властей.

По мнению одного адвоката, основной вывод ЕСПЧ сводится к недопустимости лишения права собственности на жилое помещение приобретателя, добросовестно полагавшегося при его покупке на сведения, содержащиеся в ЕГРН. Другая полагает, что при недоказанном факте злоупотреблений со стороны покупательницы жилья и наличии элементов добросовестности необходимо восстановить справедливость, чтобы соблюсти баланс интересов.

15 марта Европейский Суд вынес Постановление по делу «Лидия Никитина против России» по жалобе россиянки на нарушение ее прав в связи с изъятием городскими властями приобретенной ею квартиры под предлогом мошеннических действий, совершенных неустановленными лицами.

В октябре 2016 г. жительница Санкт-Петербурга Л. скончалась, не оставив наследников, ее похоронили за счет городского бюджета. Запись о смерти женщины была внесена в данные ЗАГСа в декабре. В начале 2017 г. человек, представившийся риэлтором, предложил Лидии Никитиной купить двухкомнатную квартиру покойной. Заявительница посетила квартиру, где находилась женщина, представившаяся Л., которая показала ей паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. В марте женщина, выдававшая себя за Л., продала Лидии Никитиной квартиру за 2 млн руб., далее покупательница зарегистрировала право собственности.

В июне 2017 г. органы ЗАГСа уведомили Управление Росреестра о смерти Л. Спустя полтора месяца Лидия Никитина решила продать квартиру К. за 3 млн руб. По условиям договора купли-продажи покупатель внес залог, остальная сумма подлежала уплате после перехода права собственности. Впоследствии ЕГРН отказал Лидии Никитиной и К. в регистрации сделки.

Администрация Выборгского района г. Санкт-Петербурга обратилась в районный суд с иском к Лидии Никитиной и К., рассмотрев который, тот признал договор купли-продажи квартиры, заключенный ими, недействительным и аннулировал запись в ЕГРН, удостоверяющую право собственности Лидии Никитиной на спорное жилье. При этом суд отклонил доводы женщины о том, что она является добросовестным приобретателем квартиры, поскольку спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли, а добросовестность приобретения этого имущества не имела правового значения при разрешении данного спора. Впоследствии апелляция поддержала это решение, а кассационные жалобы заявительницы были отклонены соответствующими инстанциями.

В жалобе в Европейский Суд Лидия Никитина указала на нарушение ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, гарантирующей защиту права собственности, в связи с безвозмездной реституцией приобретенного ею жилья. Она просила вернуть ей квартиру, которой она лишилась, или предоставить равноценное альтернативное жилье, а также присудить компенсацию морального вреда в размере 10 тыс. евро.

Возражая на доводы жалобы, Правительство РФ утверждало о неисчерпании заявительницей внутренних средств правовой защиты. По мнению властей, женщина могла потребовать возмещения убытков от лиц, совершивших мошеннические действия в отношении нее, которые могут быть установлены в рамках расследования по уголовному делу. Правительство отметило, что Лидия Никитина приобрела квартиру по цене гораздо ниже ее кадастровой стоимости, а лишение ее этой квартиры было законной и соразмерной мерой, преследовавшей законную цель.

Возражая на правительственные доводы, Лидия Никитина отметила, что национальные власти так и не возбудили уголовное дело по факту мошенничества и лицо, продавшее ей квартиру, осталось неустановленным, поэтому ей некому предъявить иск о взыскании убытков.

Оценивая приемлемость жалобы, Европейский Суд отметил, что в рассматриваемом случае спорная квартира была безвозмездно возвращена городским властям. Превентивная составляющая правового механизма защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества не была доступна заявительнице, поскольку соответствующие изменения в Гражданский кодекс РФ появились уже после разрешения судебного спора с ее участием. В связи с этим ЕСПЧ отметил, что его решение затронет только компенсационный аспект того, является ли новое средство правовой защиты, предусмотренное ст. 68.1 Закона о регистрации права собственности на недвижимость и сделок с ним в текущей редакции, которое позволяет получить возмещение материального ущерба после изъятия жилья, «эффективным средством правовой защиты» по смыслу п. 1 ст. 35 Конвенции.

Как пояснил Суд, ст. 31.1 Закона о регистрации права собственности, действовавшего на момент рассмотрения спора национальными судами, позволяла в ряде случае получить компенсацию за потерю жилья до 1 млн руб. Но с января 2020 г. в российском законодательстве появились нормы, усиливающие защиту добросовестных приобретателей жилья, имеющих на руках судебное решение о размере причиненного им ущерба.

В рассматриваемом деле, заметил ЕСПЧ, вмешательство государства в права заявительницы было несоразмерным, так как Лидия Никитина была лишена своей квартиры без предоставления какой-либо компенсации. Приобретение ею спорного жилья, подчеркнул Суд, стало возможным из-за нескоординированного взаимодействия органов власти, которые слишком поздно уведомили друг друга о смерти Л. При этом, счел Суд, заявительница могла полагаться на данные, имеющиеся в компетентных органах, при приобретении квартиры.

Европейский Суд добавил, что дело явно содержит признаки действий, свидетельствующих о мошенничестве и подлоге, а национальные власти не предприняли никаких попыток разыскать виновных лиц в рамках уголовного дела. Российские власти никогда не утверждали о том, что заявительница проявила недобросовестность или небрежность при покупке спорного жилья. Соответственно, Лидия Никитина не должна нести ответственность за действия, совершенные третьими лицами, а также за действия властей.

Таким образом, ЕСПЧ выявил нарушение ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции и присудил заявительнице компенсацию морального вреда в размере 5 тыс. евро. Суд также обязал государство-ответчика обеспечить восстановление права собственности заявительницы на ранее принадлежавшую ей квартиру либо предоставить ей альтернативное равноценное жилье.

Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинского международного коммерческого арбитража Юнис Дигмар отметил, что основной вывод ЕСПЧ сводится к недопустимости лишения права собственности на жилое помещение приобретателя, добросовестно полагавшегося при его покупке на сведения, содержащиеся в ЕГРН. «То есть Суд в данном случае ориентирует внутригосударственные органы и суды РФ на необходимость соблюдения правил, которые установлены как законодателем (в частности, в ГК РФ, Законе о регистрации права собственности на недвижимость и сделок с ним), так и правоприменителем (Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”), и определяют, что единственным доказательством зарегистрированного права является соответствующая информация в ЕГРН», – пояснил он.

По словам адвоката, гражданин, полагающийся на такие сведения, не может и не должен претерпевать негативные правовые последствия в виде изъятия у него жилья в результате ненадлежащего выполнения государственными органами своих функций, в том числе заключающихся в своевременном внесении в ЕГРН сведений о переходе права собственности на спорное помещение в пользу государства как выморочного. То обстоятельство, что приобретатель вправе требовать взыскания убытков у лиц, продавших ему по подложным документам квартиру, не может лишать покупателя права требовать восстановления нарушенного права со стороны государства, указал он.

«Это довольно справедливое решение Суда, которое прежде всего ставит во главу угла права и интересы обычных граждан, а не государственных органов. В моей судебной практике также встречаются случаи, когда жилые помещения в прошлом предоставлялись предприятием, учредителем которого являлся госорган, в настоящее время оспаривающий законность вселения и проживания лиц, которые добросовестно полагались на правомерный характер их вселения в данные жилые помещения. Полагаю, что в подобных случаях судам необходимо взвешенно подходить к подобного рода требованиям государственных органов, поскольку лишение права собственности или выселение из ранее предоставленных жилых помещений фактически посягает на конституционно значимую и фундаментальную ценность – право человека на жилище», – заключил Юнис Дигмар.

Адвокат, член Совета АП Ставропольского края Нарине Айрапетян подчеркнула, что гражданин всегда должен соблюдать должную степень осмотрительности при заключении тех или иных сделок. «Особенно эта осмотрительность должна быть реализована в сделках, связанных с переходом прав собственности на объекты недвижимости. Применительно к рассматриваемой ситуации заявительница в течение нескольких месяцев имела доступ к жилью. Разумеется, при условии должной осмотрительности, за это время могли бы выявиться так называемые “смущающие факторы”. Однако они не были зафиксированы, либо заявительница их проигнорировала из определенных соображений планируемой выгоды. Ситуацию усугубляет лишь то, что само государство также не проявило этой должной осмотрительности. При совершении сделки и сдаче документов для регистрации необходимо присутствие обеих сторон сделки лично либо через их представителей», – отметила она.

По словам эксперта, во избежание различных возможных проблем регистрирующие органы обязаны производить сверку данных, в том числе с органами ЗАГСа, которая должна быть автоматизированной. «Таким образом, полагаю, что национальные власти в данном случае допустили возникновение сложившейся ситуации, хотя и без прямого умысла. Кроме того, они не приняли должных мер для установления личности человека, в действиях которого имеются признаки состава преступления. Ссылка властей на несоответствие продажной стоимости кадастровой либо рыночной не является существенным основанием для признания, к примеру, сделки недействительной в силу ничтожности. Напротив, она подтверждает версию заявительницы относительно причин, побудивших ее приобрести недвижимость. При этом заявительнице не было предложено действительно разумных способов восстановления справедливости. При недоказанном факте злоупотреблений со стороны покупательницы жилья и наличии элементов добросовестности считаю, что власти должны хоть каким-то образом восстановить справедливость, чтобы баланс интересов был соблюден», – убеждена Нарине Айрапетян.

Редакции «АГ» не удалось связаться с адвокатом Артемом Рассохиным, который представлял интересы заявительницы в ЕСПЧ.