Повернення до інвестицій в нерухомість: як привернути інтерес покупців

Інвестори віддали перевагу доларам замість квадратних метрів. Чому так сталося і що треба міняти для відновлення ринку нерухомості, у колонці для «Економічної правди» розповів засновник UPLM – Школи професійного девелопменту – Ігор Райков. “Мінфін” публікує ключові тези.

Куди зникли гроші

2023 року ринок інвестицій у первинну нерухомість становить $2,08 млрд. Лідерами стали Львів з показником $0,8 млрд, Київ та Івано-Франківськ — по $0,2 млрд. Для порівняння: у довоєнному 2021 році ринок становив близько $9,7 млрд , а однозначним лідером був Київ із показником $2,5 млрд. Про це повідомляє АНТИРЕЙД з посиланням на «МiнфiнМедiа».

Харків, Дніпро та Київ — рекордсмени щодо падіння інвестицій у первинну нерухомість. У Харкові будівництво зупинено, а ринки Києва та Дніпра впали на 92% та 90% відповідно.
Під інвестиціями в первинну нерухомість ми розуміємо вкладення грошей у покупку квартир у будинках, які не введені в експлуатацію. При цьому саме будівництво розпочато чи анонсовано.
2021 року $9,7 млрд із $50-70 млрд на депозитах та готівкових заощадженнях «під матрацами» були тією сумою, на яку українці щороку збільшували свої заощадження. Тобто вкладали у житлову нерухомість.

2023 року цю суму слід знизити на рівень зменшення ВВП. Виходить близько 21%, або $7,9 млрд. Далі зменшуємо її на 20% тих, хто виїхав з країни. Залишаються $6,3 млрд. Однак це все одно не $2 млрд, які, за нашим прогнозом, будуть інвестовані в первинне житло в 2023 році. Де ж решта?
Ми досліджували показники купівлі українцями нерухомості за кордоном та не побачили значного збільшення загальної суми інвестицій у 2022 році. Порівняно з 2021 роком сума зросла орієнтовно на $0,5 млрд.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

За часи великої війни українці купили на 20 млрд грн більше ОВДП. Це ще близько $0,5 млрд., які вони могли інвестувати в житло. 2021 року річне сальдо купівлі готівкового долара становило $5 млрд, 2022-го — $11 млрд, 2023-го (прогноз) — $10 млрд. Тобто українці щороку купують на $5 млрд більше. Що це означає?

Інвестори віддали перевагу доларам замість майбутніх метрів. Це цілком зрозуміло: готівкові долари набагато ліквідніші, ніж договір на метри у будівництві на сонному будівельному майданчику. Населення тримає гроші в доларах через невпевненість і невизначеність у завтрашньому дні, через війну.

Обсяги «доларів під матрацом» збільшуються, і коли з’явиться почуття впевненості в майбутньому, або розуміння, що гірше точно не буде, виникне необхідність цей долар інвестувати. Тоді ринок нерухомості знову почне зростати.

Скільки можна заробити на оренді

За даними сервісу Bird, середньомісячна ціна оренди трикімнатної квартири у Києві у серпні 2023 року становить 28 тис. грн ($737). 2021 року вона склала 40 тис. грн ($1 429). При вкладенні $100 тис. у квартиру у 2021 році її вартість повертається інвестору за шість років, зараз — за 11 років.
Як збільшити інвестиції

Потрібне або збільшення населення Києва (міграція), або масовий переїзд мешканців із радянських будинків до новобудов. Обидва варіанти можливі за наявності інструментів кредитування за доступними ставками хоча б до 10%.

Середня іпотечна ставка в ЄС становить 2,24%, у Великій Британії — 4,95%, в Україні — понад 20%. Так, є програма «єОселя», але вона доступна не всім.

Ринку допоможе розвиток інвестиційних фондів, які працюють за моделлю фінансування будівництва до його введення в експлуатацію. Тобто спочатку збудували за гроші інвестиційного фонду, а потім продаємо власникам. Це зменшує кількість недобудов і підвищує довіру до девелоперів та ринку.
На ринку відсутні інституційні чи приватні інвестори з-за кордону, які вкладають у нерухомість, або завдяки їй диверсифікують свої інвестиційні портфелі. Відсутність зарубіжних системних інвесторів — довгострокова проблема нашого ринку житлової нерухомості. Це означає, що ринок не отримує експортних коштів для свого розвитку та живе виключно завдяки внутрішньому споживачеві.