Відкриття ринку землі: крок в перед, чи “політ в прірву”?

В ніч з 30 на 31 квітня Верховна Рада України 259 голосами «за» прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який фактично скасував багаторічний мораторій на продаж с/г земель.

Звісно, цей Закон має як прибічників, так і противників. У кожного з них свої аргументи та свої історії. На проблематику продажу с/г земель  по-різному дивляться депутати, адвокати, фермери та громадські діячі.

І хоча проголосований варіант Закону передбачає, що перші угоди купівлі-продажу можна буде укласти не раніше 01 липня 2021 року, гарячі дискусії з цього приводу вже почались.

Отже, запитаємо у юристів, що практикують в галузі земельного права: Чи підтримують вони скасування мораторію на продажу земель сільськогосподарського призначення? Чи відповідає прийнята модель функціонування ринку землі міжнародним нормам? Чи готове суспільство до відкриття ринку землі?


Відкриття ринку землі: крок в перед, чи “політ в прірву”?

Сергій Безкровний,
керуючий партнер Юридичної компанії «Баррістерс»

Прийняття Верховною Радою України законопроекту, який має запустити в умовно вільний ринковий обіг землі сільськогосподарського призначення, запізнилось принаймні на 5-10 років.

«Безкінечний» мораторій призвів до пошуку і процвітання сірих схем, неможливості власників повноцінно розпоряджатись своїм майном та перевів дане питання з економіко-правової площини в політичну. Тому, незважаючи на деяку поверховість законопроекту, загалом це довгоочікуваний і позитивний крок нашого законодавчого органу.

Сам законопроект має досить стриманий зміст (тут і значні обмеження щодо площі, і доступ до придбання земель лише фізичними особами, і відтермінування ринку землі більш ніж на один рік) і видно, що багато в чому він став наслідком політичного компромісу. Дуже бажано наразі, щоб питання реалізації прийнятих норм якомога швидше вийшло за межі політичних спекуляцій і перейшло в правову площину.

Майбутні реалії ринку сільськогосподарських земель багато в чому залежать від забезпечення належного державного регулювання у сфері захисту права власності, інвентаризації і розмежування земель, впровадження дієвого механізму контролю за використанням земель і збереженням їх родючості.

Чи спроможна це забезпечити наша держава в її нинішньому стані, чи через рік нас чекає чергове голосування з відтермінування введення в дію законодавчих змін про ринок земель, – це питання.


Відкриття ринку землі: крок в перед, чи “політ в прірву”?

Ростислав Кравець,
адвокат, старший партнер АО «Кравець і Партнери»

Я категоричний противник відкриття ринку землі в Україні – у зв’язку з повною відсутністю нормативної бази, яка б, по-перше, дозволяла придбати, а не безоплатно отримати сільськогосподарську землю, а по-друге, забезпечувала механізм контролю за належним використанням земель.

Земля, про продаж якої наразі йде мова, буда фактично передана державою для того, щоб її обробляли ті особи, яким вона передана, або здавали б її в оренду,  знову ж таки, саме для обробки.

Фактично, відбулося дуже дивно: набуття права власності через механізм передачі у безоплатне користування. З юридичної точки зору жодна особа, яка на сьогодні заявляє про порушення свого права власності та права вільного розпорядження своєю власністю, насправді такими не є. Якщо вони не можуть її обробляти, а саме для цього вона і була їм передана, то вони можуть її повернути державі.

Треба всім пам’ятати пряму норму Конституції України, яку реформатори та «захисники» володільців права користування землею не хочуть помічати: земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об’єктами права власності народу відповідно до закону. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Тобто, навіть в Конституції мова йде про користування та про окремий Закон, якого на даний час нема.


Відкриття ринку землі: крок в перед, чи “політ в прірву”?

Діана Коломійцева,
адвокат, к.ю.н., керуючий партнер Юридичної компанії «БОССОМ ГРУП»

Однією із ключових подій, за якими в історії України будуть оцінювати подальший суспільно-економічний розвиток нашої країни, діяльність Президента Володимира Зеленського та нині діючого складу Верховної Ради України, є прийняття 30 березня 2020 року Закону України «Про зміни до законодавства щодо обігу земель сільськогосподарського призначення».

Без перебільшення можна стверджувати, що епохальна подія відбулася, і врешті-решт політичною волею більшості з подання Президента України знято вісімнадцятирічне питання мораторію на землі сільськогосподарського призначення.

Перш за все, розглянемо базову юридичну модель запропонованого ринку земель сільськогосподарського признання.

З 01 липня 2021 року дозволяються наступні операції щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у приватній власності з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства; земельних часток (паїв), а саме:

  • для громадян України – купівля-продаж або інший варіант відчуження. При цьому, загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення до 01 січня 2024 року, що може перебувати у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів;
  • для банків – застава (іпотека) з переходом права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення при реалізації права заставодержателя (іпотекодержателя). Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності;
  • для юридичних осіб – тільки обмін (міна) земельними ділянками з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різницею між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків, спадкування або відчуження для суспільних потреб.

В незмінному забороненому стані перебувають операції щодо продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Можливість набуття земель сільськогосподарського призначення іноземцями, особами без громадянства та юридичними особами, що створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України вступить в дію тільки за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами), яких є лише громадянами України, набувають права набувати власність на земельні сільськогосподарського призначення з 01 січня 2024 року.

Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) до 01 січня 2030 року має дорівнювати або перевищувати їх нормативну грошову оцінку.

До привілеїв, які надав новий Закон, можна віднести:

1) право на викуп земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці без проведення земельних торгів земельних ділянок громадянами України, яким належить:

  • право постійного користування та право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства;
  • право оренди земельних ділянок, які його набули шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року.

У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу;

2) переважне право, дотримання якого є обов’язковим при купівлі-продажу земельної ділянки.

Правову оцінку реалізації положень нового Закону можна буде надавати через певний час. Проте, на нашу думку, зазначене правове регулювання однозначно є балансом не тільки суспільно-політичного «діалогу», а й відповіддю всім «опонентам» та критикам, якими було оточено законопроект № 2178-10.

До однозначно позитивних моментів даного Закону варто віднести сам факт зняття мораторію на пайові землі та можливість власників провести реалізацію свого земельного активу за власною волею, що фактично є виконанням рішення ЄСПЛ «Зеленчук, Цицюра проти України».

Крім того, в умовах невирішеного питання щодо анексії частини території України, незавершеної адміністративно-територіальної реформи та світових трансформаційних процесів, пов’язаних із COVID-19, інший варіант майбутнього земельного правопорядку був би передчасним.

FEMIDA.UA

Хотите быть в курсе важнейших событий? Подписывайтесь на АНТИРЕЙД в соцсетях.
Выбирайте, что вам удобнее:
- Телеграм t.me/antiraid
- Фейсбук facebook.com/antiraid
- Твиттер twitter.com/antiraid

0 ответы

Ответить

Хотите присоединиться к обсуждению?
Не стесняйтесь вносить свой вклад!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *