Земельная реформа: какие риски возникнут для владельцев, покупателей и государства

В начале августа президент Владимир Зеленский заявил, что Украине необходима земельная реформа.

Есть вероятность, что ее начнут уже в этом году, а в 2020 — будет создан рынок земли общим объемом 40 миллионов гектаров.

К чему стоит готовиться, внедряя рынок, и какие изменения необходимо внести в законодательство для защиты владельцев, «Минфину» рассказал партнер Sofiya Law Firm, адвокат Александр Поливодский.

Земельную реформу анонсировали представители каждой предыдущей власти. Не стали исключением и сегодняшние лидеры. В то же время, как правило, заявляя об открытии рынка земли, политические деятели не указывали, как именно его внедрять. Или же озвученные ими методы содержали противоречия.

Поэтому ключевой вопрос заключается не в том «ЗА» или «ПРОТИВ» отмены моратория, а как именно нужно внедрять рынок. Для того, чтобы ответить на этот вопрос, следует понимать сегодняшние обстоятельства, и понимать цель, которая стоит перед нами.

Что мы имеем на сегодня?

Ныне действующий Земельный кодекс и около 22 «земельных» законов и еще несколько других законов, которые также регулируют земельную сферу. Дополнительно функционирует множество подзаконных актов. Все они формировались в разное время, содержат различные мировоззренческие позиции и нередко противоречат друг другу.

В то же время рынок сельскохозяйственных земель функционирует и особых нареканий не вызывает. Кроме того, законодательство позволяет продавать земли личного крестьянского хозяйства, полученные по бесплатной приватизации.

Стоит обратить внимание на решение Европейского суда по правам человека «Зеленчук и Цицюра против Украины». Европейский суд признал, что мораторий противоречит Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод. А именно базовому праву человека распоряжаться собственностью. А именно, по желанию продать ее. Таких владельцев участков около 7 миллионов.

Значительная часть сельскохозяйственных земель находится в собственности государства и органов местного самоуправления.

Как это сделать?

В первую очередь, следует построить системные, прозрачные, прогнозируемые и гармонизированные с международными принципами рыночной экономики правила на земельном рынке. Такие правила должны обеспечивать защиту прав человека, в частности, право собственности и, как следствие, разрешить привлекать средства в экономику. Остается лишь дать ответ на ключевой и самый сложный вопрос.

Прежде всего, земельные участки государственной собственности следует на некоторое время отделить от рыночных правил. Пока не будут отработаны правила приватизации. Такая приватизация должна происходить на конкурсной основе по прозрачной процедуре.

Вместо этого следует уделить внимание созданию условия для реализации прав владельцев земельных участков. По моему мнению, только лишь отмена моратория без введения правил на рынке, которые должны уменьшить риски, не возможна. Речь идет о следующих рисках:

• неурегулированность и не системность законодательства, что приводит к правовой неопределенности;
• риск скупки земли не с целью ведения хозяйства, а для спекуляций, формирования воздействия, исключительно для сдачи в аренду;
• невыполнение новыми собственниками обязанностей по сохранению земельного участка, изменение порядка использования земли, как следствие – уничтожение плодородного слоя почвы. Хотя эта проблема существует и сегодня.

Для избежания этих угроз следует навести порядок в вопросе обязанностей собственников по сохранению своего участка и соблюдению экологических и других требований. Сделать это можно только имея четкую систему классификации земель, которая бы базировалась на их физических характеристиках и особенностях использования.

Такая классификация земельных угодий должна стать основой для обязанностей собственника в отношении нее: хранить в надлежащем состоянии и менять только в порядке, который предусмотрен законом.

Достичь такой цели можно только приняв новый Земельный кодекс, который свел бы все земельное законодательство к одной согласованной системе и соединил положения об ограничении на рынке с порядком охраны земель, изменении целевого назначения и т.п.