Обдаровані податком. Нерухомість: подарувати чи продати?

На сьогоднішній день багато людей здійснюють придбання нерухомості шляхом оформлення договору дарування. Основною причиною є бажання сторін зменшити витрати на нотаріальне оформлення угоди. Чи дійсно такий шлях є вигіднішим та простішим? Розглянемо дану ситуацію на прикладі придбання квартири.

Ст. 172 Податкового кодексу України встановлено порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна.

По-перше, якщо продаж квартири відбувається перший раз протягом звітного податкового року та за умови перебування цієї квартири у власності платника податку понад три роки, така угода не оподатковується.

По-друге, якщо квартира отримана у спадщину, то умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно.

Якщо продавцем в даному звітному податковому році вже здійснювався продаж нерухомого майна, то дана угода підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва. Податок сплачується від суми, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості квартири, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Оскільки законодавством передбачено, що нотаріус посвідчує договір купівлі-продажу за наявністю документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору, то наявність оцінки майна, для визначення суми сплати даного податку, є також обов’язковою.

Тобто, сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи продавцем квартири до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Якщо посвідчення договору купівлі-продажу не відбулось, а податок вже був сплачений, то продавець має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

Однак, якщо продавцем квартири є фізична особа-нерезидент до нього застосовується інша податкова ставка в розмірі 18%.

Оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок нерухомого майна врегульовано ст. 174 Податкового кодексу України. Майно подароване платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими цим для оподаткування спадщини.

По-перше, за нульовою ставкою оподатковується дарування квартири лише у випадку отримання такого дарунка членами сім’ї першого ступеня споріднення. Членами сім’ї фізичної особи першого ступеня споріднення вважаються її батьки, чоловік або дружина, діти, у тому числі усиновлені. Інші члени сім’ї фізичної особи вважаються такими, що мають другий ступінь споріднення.

По-друге, якщо квартира буде подарована фізичній особі, яка не є членом сім’ї першого ступеня споріднення, то надану особу покладається обов’язок сплати податку за податковою ставкою 5%.

Крім того, якщо дарує квартиру фізична особа-нерезидент, то сплачується податок за податковою ставкою 18%. Таж сама податкова ставка застосовується якщо, навпаки, отримує дарунок фізична особа-нерезидент.

Окремо слід зазначити, що тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлено військовий збір за ставкою 1,5%. Отже, дохід у вигляді вартості подарованого майна, отриманий платником податку, який не є членом сім’ї першого ступеня споріднення, оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 5% та військовим збором за ставкою 1,5%.

Однак, військовий збір не сплачується у разі застосування нульової ставки до доходу та у разі, якщо такий дохід не оподатковується. Тобто, при продажі квартири, який відбувається перший раз протягом звітного податкового року та за умови перебування цієї квартири у власності платника податку понад три роки, а також при отриманні квартири в подарунок членом сім’ї першого ступеня споріднення військовий збір не сплачується.

Різниця в оформленні даних договорів полягає в тому, що обов’язок сплати податку у випадку дарування покладається на особу, яка отримує дарунок, а у випадку продажу на продавця. Однак, частіше за все, сторони домовляються про поділ всіх витрат пов’язаних з оформленням переходу права власності порівну.

Отже, у випадку оформлення договору купівлі-продажу, якщо це перший продаж нерухомості власником квартири в даному податковому році та квартира перебуває у його власності понад три роки, ним податок не сплачується. При цьому, якщо Ви не є членом сім’ї першого ступеня споріднення власника квартири, то при отриманні дарованої Вам квартири на Вас покладається обов’язок сплатити податок в розмірі 5% від оціночної вартості майна. То в чому ж полягає вигода?

Альона Солона
юрист, Адвокатська компанія «Кравець і Партнери»