Как правильно составить договор аренды квартиры

Чтобы накопить на собственную квартиру среднестатистическому жителю Киева необходимо как минимум 11 лет откладывать всю свою месячную зарплату (ни много ни мало 3 500 грн).  И это при условии, что всё это время он будет жить за чужой счёт.

Откровенно говоря, такой сценарий мало реалистичен. Поэтому большинство киевлян вынуждено снимать жилье за $500–800 в месяц.  Выплачивая драконовские арендные платежи, мы хотим быть уверены в надежности арендодателя, отсутствии подводных камней и ловушек мошенников. Для того чтобы обезопасить себя от необоснованных требований и спать спокойной в арендованной квартире, необходимо первым делом оформить договор найма жилья. Как правильно составить договор аренды квартиры, узнавал UBR.UA.

Прежде чем подписывать  договор аренды и платить задаток, проверьте владельца квартиры. Важно знать, что вы будете снимать квартиру у её собственника, а не мошенника.  Для этого, как говорит партнёр юридической компании ‘Закон Победы’ Марина Саенко,  необходимо  проверить  оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.), а также извлечения из реестра вещных прав на недвижимость, подтверждающего, что информация о собственнике квартиры является актуальной. ‘Кроме того, не лишним будет поинтересоваться у соседей об ‘истории’ понравившейся вам квартиры и получить личные характеристики её собственника’, – продолжает адвокат.

Договор аренды квартиры должен заключаться в письменной форме, а если квартира арендуется более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В таком случае право пользования квартирой также подлежит государственной регистрации, говорит старший юрист адвокатской конторы ‘Кравец и Партнеры’ Юрий Бабенко. ‘Несоблюдение письменной формы договора лишает стороны права в случае отрицания факта заключения договора ссылаться на свидетельские показания как на доказательство его существования’, –  утверждает Марина Саенко.

На практике же очень часто владельцы квартир и съемщики пренебрегают подписанием договора, что является достаточно рискованным и недальновидным. Юрий Бабенко подчеркивает, что главной целью подписания договора является ‘свидетельство арендодателя и арендатора о том, что квартира находится в надлежащем техническом состоянии’ (или указываются определенные ее недостатки, места требующие ремонта) и у обеих сторон нет друг к другу претензий. Кроме того, акт подтверждает сам факт передачи квартиры. 

Условия договора

Договор аренды квартиры в обязательном порядке должен  содержать  в себе следующие условия:

1) наименование и реквизиты сторон;

2) характеристики жилья, передаваемого в аренду;

3) срок, на который заключается договор;

4) размеры, способ и сроки внесения арендных платежей;

5) условия досрочного расторжения договора;

6) порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;

7) права и обязательства сторон;

8) ответственность сторон;

9) другие условия, определенные сторонами договора, как существенные.

Как поясняет адвокат Марина Саенко, в письменном договоре можно прописать любые условия, начиная от того, кто обязан оплачивать коммунальные услуги, делать текущий/капитальный ремонт и вплоть до того, могут ли проживать с арендатором другие лица, домашние животные и т.д., что позволит избежать возможных недоразумений в будущем. Никаких ограничений относительно того, какие условия могут содержаться в таких договорах, нет.

Кроме того, в договоре аренды должны быть указаны все лица, которые будут проживать на съемной квартире. ‘Как правило, указанное требование игнорируют при заключении договора, однако для нанимателя рекомендуем указать в договоре перечень лиц, с которыми он будет проживать, поскольку в таком случае эти лица приобретают равные с нанимателем права по пользование жильем’, – советует г-н Бабенко. Помимо этого, по словам Марины Саенко, в договоре можно прописать возможность нанимателя самостоятельно ‘подселять’ в арендованную квартиру других лиц без дополнительных выплат. ‘Целесообразно также прописать в договоре, имеет ли право арендатор без согласия собственника квартиры проводить ремонтные работы, например, замену окон, перекраску стен и т.д. и повлияет ли это на размер арендной платы’, – продолжает она.

Отказаться от договора найма можно в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца. ‘Порядок досрочного расторжения договора аренды является существенным условием этого договора, однако стороны могут изменить порядок по собственному усмотрению’, – уточняет Юрий Бабенко.

На какой срок снимаем жилье

Долгосрочная аренда на срок от трех лет, как уже упоминалось, обязывает обе стороны нотариально заверять документы и  проходить государственную регистрацию права пользования квартирой. Если вы решили снять квартиру всерьез и надолго, но не готовы дополнительно  оплачивать услуги нотариуса и госрегистрации, можно заключить договор на срок менее трех лет. ‘При этом в договоре целесообразно включить условие о том, что если по истечении срока действия договора от сторон не поступает требование относительно его расторжения, то договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях’, – поясняет юрист Юрий Бабенко. Стоит учесть, что такое решение  не касается договоров аренды с выкупом, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.

В случае если в договоре аренды квартиры не определен срок, на который он заключен, то договор считается заключенным на пять лет.  А вот если вы заключаете  краткосрочный договор найма, на срок менее одного года, то, по словам Марины Саенко, украинским законодательством предусмотрены некоторые ограничения, которые важно знать . Во-первых, вы как наниматель по такому договору не имеете права допускать проживания в квартире других лиц. Во-вторых, вы не получаете преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.

Как оплачивать аренду и ‘коммуналку’

Важным моментом в договоре найма является размер арендной платы, способ и сроки внесения – они не могут быть изменены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено иными условиями договора.  ‘Передача арендной платы может осуществляться путём перечисления средств на счёт собственника квартиры (в этом случае обязательно собирайте все квитанции) либо же наличными собственнику квартиры или его доверенным лицам (полномочия должны быть подтверждены), – говорит адвокат Марина Саенко. – Если средства передаются ‘наличкой’, обязательно составляйте акт приёма-передачи денег или берите расписку с собственника квартиры, требуя, чтобы он указал полученную сумму, период и дату платежа.  Это обеспечит нанимателя надлежащей доказательной базой в случае возникновения спора и передачи его на рассмотрения в суд’.

Согласно Гражданскому кодексу Украины,  оплачивать коммунальные услуги обязан арендатор. Но, по словам Юрия Бабенко, этот вопрос необходимо обязательно урегулировать в договоре, потому что ‘лица, которые арендуют жилье, не всегда знают, что законодательство обязывает их оплачивать коммунальные платежи, и не защищены от того, что после длительного времени проживания владелец предъявит требование оплаты коммунальных платежей за весь прошедший срок действия договора’.

Нюансы, которые стоит учесть при составлении договора квартиры:

1. Проверяйте правоустанавливающие документы на недвижимость.

2. Внимательно читайте  договор аренды – требуйте письменного разъяснения всех ‘скользких’ моментов.

3. Включите в договор список всех лиц, которые будут жить в арендуемой квартире.

4. Определите размер, способ и сроки выплат арендных платежей.

5. Установите условия расторжения договора о найме.