Приобретение залогового имущества с публичных торгов. Процедуры и риски

Экономический кризис, захлестнувший страну, привел к массовым сокращениям, повышению уровня безработицы, девальвации национальной валюты и, как следствие, к неплатежеспособности многих наших сограждан, в том числе и по кредитам, обеспеченным залоговым имуществом.

В связи с чем, на рынке появляется много предложений по продаже квартир, земельных участков, автомобилей и прочего имущества, которыми были обеспечены невыплаченные банкам кредиты. Наиболее распространенной процедурой приобретения залогового имущества являются публичные торги. Об основных процедурах их проведения и возможных рисках рассказывает Prostopravo

Продажа арестованного имущества. Традиционные процедуры

Арестованное имущество должников, а именно: недвижимость, транспортные средства, воздушные, морские и речные суда реализуется исключительно с публичных торгов (аукционов). Выставляется такое имущество на торги исключительно органами государственной исполнительной службы. Процедура проведения аукционов строго регламентирована Приказом Министерства юстиции Украины от 15.07.1999 года №42/5 об утверждении «Порядка реализации арестованного имущества». Проведение аукциона берет на себя специализированное юридическое лицо, заключившее соответствующий договор на реализацию имущества с государственной исполнительной службой. Такое юридическое лицо называется организатором аукциона. Не позднее, чем за 30 дней до даты проведения аукциона на соответствующем веб-сайте и не менее чем на трех общедоступных веб-сайтах на выбор организатора аукциона публикуется информация об имуществе, подлежащем реализации. Одновременно эта информация должна быть размещена не менее чем в двух печатных средствах массовой информации, которые распространяются по местонахождению реализуемого имущества.

Информационное сообщение должно содержать:

наименование, описание и характеристику имущества;

местонахождение имущества;

стартовую цену;

сроки уплаты и сумму гарантийного взноса участника аукциона, наименование, адрес банка, реквизиты счета организатора аукциона для его уплаты;

порядок и сроки расчета за приобретенное на аукционе имущество, реквизиты депозитного счета органа государственной исполнительной службы для уплаты средств;

дату, время и место ознакомления с имуществом;

дату, время и место проведения аукциона;

реквизиты организатора аукциона, проводит аукцион;

срок регистрации для участия в аукционе, который начинается с момента размещения информационного сообщения и заканчивается за три рабочих дня до начала его проведения.

Лот выставляется на аукцион при условии присутствия хотя бы одного участника. В случае участия в аукционе только одного участника, имущество может быть приобретено им по стартовой цене. В ходе торгов участники аукциона сообщают о готовности приобрести заявленный лот по объявленной цене, поднимая билет участника с номером, обращенным к лицитатору (лицо, проводящее аукцион), или одновременно поднимают билет с номером и предлагают свою цену. Молчание участника аукциона, который первым поднял билет с номером, принимается лицитатором как согласие участника с объявленной ценой. После этого лицитатор объявляет следующую цену в соответствии с шагом аукциона. Если в течение трех минут после троекратного повторения последней цены не будет предложена более высокая цена, то лицитатор одновременно с ударом молотка объявляет о продаже лота, называет продажную цену и номер победителя, под которым он зарегистрирован как участник аукциона.

После окончания торгов по данному лоту лицитатор объявляет о продаже лота, называет продажную цену и аукционный номер победителя.

Во время аукциона ведется протокол, в который заносятся номер и название лота, стартовая цена и продажная цена имущества; сумма уплаченного гарантийного взноса, сведения о победителе аукциона; размер вознаграждения организатору аукциона, которую победитель должен дополнительно оплатить, реквизиты счета организатора аукциона для ее уплаты. Протокол подписывают лицитатор и победитель аукциона в день проведения аукциона.

После полного расчета за приобретенное имущество на основании протокола государственный исполнитель в течение пяти рабочих дней составляет акт о проведенном аукционе и подает его на утверждение начальнику соответствующего органа государственной исполнительной службы. Копии утвержденного акта выдаются победителю и организатору аукциона не позднее следующего дня со дня его утверждения.

В течение десяти рабочих дней со дня утверждения протокола, не учитывая дня проведения аукциона, победитель аукциона должен произвести расчет за приобретенное имущество.

Право собственности на имущество переходит к победителю аукциона после полного расчета за приобретенное имущество.

Электронные торги по реализации арестованного имущества

С апреля 2014 года Министерством юстиции Украины начат экспериментальный проект по проведению электронных торгов по реализации арестованного имущества. Эксперимент проводится в соответствии с утвержденным Приказом Минюста от 16.04.2014 № 656/5 Временным порядком реализации арестованного имущества путем проведения электронных торгов.

Электронные торги начинаются в день, определенный в информационном сообщении о таких торгах. Торги проводятся в течение одного рабочего дня с 9-ти до 18-ти часов. Доступ к проведению электронных торгов имеют все зарегистрированные Организатором участники. Участники выдвигают свои ценовые предложения по лоту. Ценовое предложение подается через Веб-сайт электронных торгов (https://torgi.minjust.gov.ua ) с шагом повышения ставки, указанным в сообщении об электронных торгах. Моментом подачи ценового предложения считается зафиксированный Системой момент отправки участником ценового предложения средствами Системы.

В случае, если цена лота составляет от 100 000 грн и более, ценовое предложение должно быть подписано с помощью электронной цифровой подписи участника, предложившего ее. Для каждого участника торгов формируется личный кабинет, в котором действует раздел с активными на данный момент электронными торгами, в которых он принимает участие, содержится информация о ходе электронных торгов, сведения о последнем ценовом предложении по лоту, наивысшем на текущий момент. В Личном кабинете участнику обеспечивается возможность повышения ценового предложения на шаг аукциона путем подачи ценового предложения. Победителем электронных торгов признается участник, от которого на момент завершения электронных торгов поступило самое высокое ценовое предложение.

После окончания электронных торгов на Веб-сайте отображаются сведения о их завершении. Система автоматически формирует и размещает на Веб-сайте протокол электронных торгов по лоту в день проведения таких электронных торгов или не позднее следующего рабочего дня. В протоколе отображается информация о дате и времени начала и завершения электронных торгов, регистрационном номере и названии лота, стартовой и продажной цене лота, ценовые предложения участников; сумма уплаченного гарантийного взноса; сведения о победителе электронных торгов (уникальный регистрационный номер участника, который во время электронных торгов предложил наиболее высокую цену); и прочие данные. Система в день проведения электронных торгов или не позднее следующего рабочего дня размещает аналогичный протокол электронных торгов по лоту с полной информацией о победителе электронных торгов в Личном кабинете победителя. Из своего Личного кабинета победитель распечатывает Протокол, подписывает и передает Организатору средствами связи на почтовый адрес последнего. А в случае подписания протокола посредством электронной цифровой подписи протокол направляется победителем из Личного кабинета на электронный адрес Организатора.

В случае продажи предмета ипотеки, копия протокола направляется Организатором ипотекодателю.

На основании копии протокола победитель электронных торгов в течение десяти банковских дней со дня подписания протокола осуществляет расчеты за приобретенное на электронных торгах имущество. После полного расчета победителем за приобретенное имущество на основании протокола о проведении электронных торгов и копий документов, подтверждающих расчет за приобретенное имущество, государственный исполнитель в течение пяти рабочих дней составляет акт о проведении электронных торгов или акт о реализации предмета ипотеки. После утверждения указанных актов государственный исполнитель выносит постановление о снятии ареста с приобретенного имущества.

Акт о проведении электронных торгов является документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, а в случае приобретения недвижимого имущества документом, подтверждающим возникновение права собственности на приобретенное имущество, является свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, которое выдается нотариусом на основании акта о проведении электронных торгов.

Реализация предмета ипотеки

Проведение публичных торгов по реализации имущества, находящегося в ипотеке, осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины «Об ипотеке». Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения организатором публичных торгов заявки государственного исполнителя на их проведение. Начальная цена продажи предмета ипотеки устанавливается по решению суда или по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем, а если они не достигли согласия – на основании оценки. Организатор публичных торгов не позднее чем за 15 дней до дня начала публичных торгов публикует по местонахождению предмета ипотеки в двух местных печатных средствах массовой информации сообщения о проведении публичных торгов. В сообщении указывается информация про день, время, место проведения публичных торгов, описание предмета ипотеки, подлежащего продажи, место, где можно получить дополнительную информацию об условиях проведения публичных торгов и другую необходимую информацию. Организатор публичных торгов обеспечивает любому заинтересованному лицу доступ к информации об условиях проведения публичных торгов и предмете ипотеки, подлежащему продаже.

В публичных торгах имеют право принимать участие физические и юридические лица, которые оплатили гарантийный взнос и могут согласно закону быть покупателями реализуемого недвижимого имущества.

Размер гарантийных взносов не может превышать 5 процентов начальной цены продажи предмета ипотеки.

Участники публичных торгов подлежат регистрации организатором публичных торгов. Регистрация прекращается не ранее чем за один час до начала публичных торгов.

Открытые торги проводятся прозрачно. Любой участник может быть покупателем предмета ипотеки, если он предложит наивысшую цену. Открытые торги проводятся при условии присутствия одного участника. В случае участия в публичных торгах одного покупателя имущество может быть приобретено им по начальной цене.

По результатам проведения публичных торгов и продажи предмета ипотеки составляется протокол, который подписывается уполномоченным представителем организатора публичных торгов и покупателем предмета ипотеки. В протоколе указываются описание приобретенного покупателем предмета ипотеки, начальная цена и цена продажи предмета ипотеки, информация про покупателя предмета ипотеки, дате, до которой покупатель должен полностью оплатить цену продажи предмета ипотеки и другие данные.

Организатор публичных торгов в течение трех дней со дня подписания победителем протокола направляет соответствующий протокол государственному исполнителю, и другие документы, подтверждающие реализацию предмета ипотеки. На основании протокола составляется акт о реализации предмета ипотеки, направляемый государственным исполнителем организатору публичных торгов. На основании же акта о реализации предмета ипотеки нотариус выдает покупателю свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов.

Выводы

Как видим, процедуры приобретения имущества с публичных торгов (аукционов) достаточно четко регламентированы, процесс проведения аукциона, определения победителя и порядок оформления результатов торгов описаны довольно детально, и если потенциальный покупатель внимательно отнесется к сопроводительной документации, к составлению протокола, изучит документы организатора торгов, то риски потери средств при приобретении имущества таким способом будут минимальными. Наиболее неприятным «сюрпризом» для покупателя в данном случае может быть обжалование результатов публичных торгов, последствиями которого может быть отмена сделки по приобретению имущества и потери времени и частично средств покупателем на возмещение его затрат по приобретению имущества с публичных торгов.

Дмитрий Гутгарц, Prostopravo.com.ua