Отчуждение дома без кадастрового номера земельного участка, на котором этот дом расположен

Типичная ситуация: человек хотел подарить свой жилой дом, но нотариусом было отказано в удостоверении этого соглашения.

Ведь земельный участок, на котором находится дом не приватизирован, соответственно, кадастровый номер отсутствует. Правомерны ли действия нотариуса и каким образом решить эту проблему?

При приобретении жилого дома новому собственнику правомерно перешло право пользования и право на приватизацию земельного участка, на котором он расположен (п.1. Ст. 377 Гражданского кодекса Украины).

Относительно кадастрового номера соответствующего земельного участка, то он считается присвоенным с момента открытия территориальным органом Госкомзема Поземельной книги в день государственной регистрации и выдачи документа, удостоверяющего право на земельный участок (п. 20 Временного порядка присвоения кадастрового номера земельному участку, утвержденного Постановлением Кабинета Министров Украины от 18 августа 2010 N 749).

Переоформление соответствующих прав включает также земельно-кадастровые работы и другие услуги, которые субъекты предпринимательской деятельности предоставляют на платной основе, устанавливая их расценки по своему усмотрению.

Установления границ и местоположения земельного участка является составной землеустройства и осуществляется при составлении проектов землеустройства по отводу земельных участков (ст.1, ст.2, ст.50 Закона Украины «О землеустройстве»). Эти проекты утверждаются одновременно с принятием соответствующими органами исполнительной власти или местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков в собственность (ст. 118 и ст.123 Земельного кодекса Украины).

Но стоит отметить, что приватизация земельного участка является правом, а не обязанностью граждан. То есть, отсутствие кадастрового номера и приватизации земельного участка, на котором расположен дом не является нарушением закона.

В то же время, п.2 ст. 377 Гражданского кодекса Украины установлено, что размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты.

Подобная норма закреплена и п.6 ст.120 Земельного кодекса Украины: существенным условием договора, предусматривающего приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретения права собственности на эти объекты.

То есть, статьей 377 Гражданского кодекса и статьей 120 Земельного кодекса прямо указано, что кадастровый номер земельного участка является существенным условием для заключения договора об отчуждении жилого дома (здание или сооружение).

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или необходимые для договора данного вида. А сам договор считается считается заключенным, только если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора (ст. 638 Гражданского кодекса Украины).

Следовательно, отказ нотариуса в удостоверении договора дарения дома по причине отсутствия кадастрового номера земельного участка обусловлен ??статьей 377 Гражданского кодекса Украины и статьей 120 Земельного кодекса Украины. А несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора такого вида влечет его ничтожность (ст. 220 Гражданского кодекса Украины). Недействительная сделка не создает юридических последствий (ст. 216 Гражданского кодекса Украины).

Но выход из данной ситуации есть. Право собственности является нерушимым (ст. 41 Конституции Украины). Законный владелец жилого дома осуществляет свое право на дарение дома в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц (ст. 316 Гражданского кодекса Украины). Только ему принадлежит право владения, пользования и распоряжения этим имуществом (ст. 317 Гражданского кодекса Украины).

Распоряжение имуществом в виде заключения договора дарения является прямым конституционным правом, не выполнение которого является противозаконным. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении (ст. 321 Гражданского кодекса Украины).

Приведенные нормы действующего законодательства призваны защищать законные интересы собственников и являются достаточными основаниями для обращением за защитой своего нарушенного права в суд. В Украине уже существуют судебные решения подобного содержания и они дают обоснованные основания рассчитывать на решение этой проблемы не только в теории, но и на практике.