Банк вправе отнять квартиру, купленную в ипотечном доме в период судебной отмены ипотеки

ВСУ разъяснил, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек.

Верховный Суд Украины на заседании Судебной палаты по гражданским делам 16 сентября 2015 года при рассмотрении дела № 6-495цс15, касающегося заложенного харьковского многоквартирного дома, снова встал на сторону банка.

Напомним, Суд в декабре 2014 годапришел к выводу , что нельзя отобрать предмет ипотеки, если он продан в период действия решения о недействительности ипотеки (дело № 6-201цс14 ), позднее позиция кардиналино изменилась – Суд начал принимать постановления, согласно которым если решение суда о недействительности ипотеки отменено, она действует с момента совершения первичной записи в реестре ипотек. Подробнее: Именем Украины: ВСУ против ВСУ в деле об ипотеке

В соответствии с правовой позицией, изложенной ВСУ при пересмотре дела № 6-495цс15, в случае отмены незаконного судебного решения о признании ипотеки недействительной, на основании которого из Государственного реестра ипотек исключено запись об обременении, действие ипотеки подлежит восстановлению с момента совершения первичной записи, которая была исключена на основании незаконного решения суда, поскольку отпало основание исключения этой записи. Это означает, что ипотека является действительной с момента внесения о ней первичной записи в Государственный реестр ипотек.

Указанный вывод согласуется и с положениями ст. 204 ГК , которая закрепляет презумпцию правомерности сделки. Эта презумпция означает, что совершенная сделка считается правомерной, то есть такой, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция не будет опровергнута, в частности, на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Таким образом, в случае неопровержения презумпции правомерности договора (в пересматриваемом деле в связи с отменой судебного решения) все права, приобретенные сторонами сделки по этому договору, должны беспрепятственно осуществляться, а созданные обязанности подлежат исполнению.

Поэтому принятие судом решения о недействительности договора ипотеки, которое впоследствии было отменено, не опровергает презумпции правомерности сделки, а договор ипотеки (права и обязанности сторон) остается в силе с момента его первичной регистрации в Государственном реестре ипотек.

Разъяснено, что суд пришел к правильному выводу о сохранении обременения имущества ипотекой в результате отмены решения суда об исключении из Государственного реестра ипотек записи об обременении этого имущества ипотекой и о распространении на ответчиков в соответствии со ст. 23Закона «Об ипотеке» статуса ипотекодателей по ипотечному договору с учетом того, что к ним перешло право собственности на квартиру, которая является составной частью предмета ипотеки.

Вместе с тем суд одновременно не в полной мере правильно применил эту норму, поскольку не учел положения частей 3 и 4 ст. 5 Закона и не обратил внимания на другие обстоятельства, которые имеют существенное значение для правильного применения этой нормы, в частности относительно определения предмета ипотеки и его стоимости.

Так, по пересматриваемому делу суд постановил обратить взыскание на отдельную квартиру как на предмет ипотеки, в то время как предметом ипотеки по договору, заключенному с владельцем дома, определено не отдельные квартиры, а весь дом в целом (который состоит из 123 квартир). Кроме того, по согласованию сторон договора ипотеки из-под ипотеки исключено 26 квартир дома без изменения предварительной стоимости предмета ипотеки.

Таким образом, обратив взыскание на квартиру как на часть объекта недвижимого имущества (часть предмета ипотеки), суды не обосновали такое решения и не установили, как соотносится предмет ипотеки с его частью и стоимость предмета ипотеки (дома) со стоимостью приобретенной ответчиками квартиры.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции, постановления апелляционного суда и ВССУ отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Допущенные судами при рассмотрении дела нарушения норм процессуального права и невыяснение всех обстоятельств, необходимых для правильного применения ст. 39 Закона «Об ипотеке», не позволяют Верховному Суду Украины принять новое решение.