Как сделать бизнес из квартиры

В Украине все реже переводят недвижимость из жилого фонда в нежилой.

Потребность в изменении целевого назначения помещений за время кризиса снизилась. Во-первых, перевод из жилого фонда в нежилой – затратная процедура, на которую сейчас у мелкого бизнеса нет лишних денег. Во-вторых, на рынке появилось большое количество свободных офисов разного ценового и классового уровня.

Для бизнеса

«Динамика перевода помещений из жилого в нежилой фонд за время кризиса изменилась, потому что стоимость недвижимости упала, уменьшился спрос и цены на аренду коммерческой недвижимости (очень часто покупают такую недвижимость, чтобы потом сдавать ее в аренду)», – рассказывает партнер ЮФ «Лавринович и партнеры» Елена Зубченко. Сейчас, по ее словам, такие операции совершаются не очень часто, поскольку появилось очень много коммерческой недвижимости как на продажу, так и в аренду, и проще купить сразу недвижимость с нужным назначением, чем потом тратить много времени и денег на изменение целевого назначения.

Тем не менее, иногда перевод жилого помещения в нежилое – едва ли не единственный выход и для собственника недвижимости, и для арендаторов. Как объясняет партнер АК «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец, речь идет, прежде всего, о частных предпринимателях и лицах, занимающихся розничной продажей. В первую очередь это касается помещений на первых этажах жилых домов.

Нежилая недвижимость имеет более высокую цену купли-продажи, а также более высокий размер арендной платыСмысл изменения статуса помещения, объясняет партнер ЮФ «Ильяшев и партнеры» Максим Копейчиков, состоит в возможности ее коммерческой эксплуатации без претензий со стороны контролирующих органов. «Хотя реально контролирующие органы и так ничего сделать не могут», – добавляет юрист.

Кроме того, для рынка объекты нежилой недвижимости имеет большую ценность, нежели чем жилые объекты. В частности, это выражается в том, что нежилая недвижимость имеет более высокую цену купли-продажи, а также более высокий размер арендной платы.

«Выгода в том, что можно использовать недвижимость для зарабатывания денег – разместить офис, магазин, аптеку как непосредственно самим собственником, так и сдать в аренду», – резюмирует Елена Зубченко.

Среди недостатков, которые сопровождают процедуру перевода жилого помещения в нежилое, – дороговизна самой процедуры. Не всегда связанные с этим расходы могут окупить себя в конечном результате. Помимо этого, собственники нежилой недвижимости должны быть готовы оплачивать коммунальные услуги по более высоким тарифам и более высокий размер налога на недвижимое имущество, а также, не исключено, паевые взносы на развитие инфраструктуры населенного пункта. Елена Зубченко говорит, что есть еще и риск того, что прокуратура может обжаловать изменение целевого назначения в суде.

Индивидуальный перевод

Сложности изменения статуса недвижимости состоят в том, что на сегодня нет единого законодательного акта, который регулировал бы процедуру – решение вопроса отдано на откуп местным органам власти. Соответственно, в каждом населенном пункте орган местного самоуправление устанавливает свой порядок данной процедуры. Непосредственно вопросами перевода жилых помещений в нежилые занимаются совместно исполнительный комитет городского совета и межведомственные комиссии, созданные при государственных районных администрациях.

В случае с Киевом действует упрощенная процедура, которая была принята в рамках проведения дерегуляции летом 2015 года и регламентируется Решением Киевгорсовета № 781/1645 от 23 июля 2015 года «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве».

Эта процедура предусматривает, что собственник жилой недвижимости должен обратится в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое, а также приложить документы, подтверждающие право собственности и материалы технического обследования жилого помещения.

Поданное заявление рассматривается в течении семи рабочих дней и по результату его рассмотрения собственнику выдается соответствующее разрешение. При этом помимо самой процедуры перевода во многих случаях требуется произвести реконструкцию объекта недвижимости в соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Старые нормы

Примечательно, что процедура изменения назначения помещения регулируется не только разнообразными местными нормативными актами, но и одним устаревшим законом – Жилищным кодексом УССР. Согласно ЖК, объясняет Елена Зубченко, переводить жилищный фонд в коммерческий запрещено, это возможно в исключительных случаях.

Например, ст. 8 ЖК совершенно не соответствует сегодняшним реалиям. «Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. … Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций. Перевод жилых домов и жилых помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществляется по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных. Перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов в нежилые не допускается», – говорится в ЖК УССР.

Кто в помощь?

Поэтому, говорит Максим Копейчиков, процедура сложна и непредсказуема. Вопрос в том, что местный совет невозможно принудить перевести помещение из жилого в нежилое, это исключительно вопрос доброй воли депутатов (членов исполкомов, хотя в этой части, несмотря на сложившуюся практику, вопрос спорный, потому что Жилищный кодекс требует решения самих советов)», – объясняет сложность ситуации юрист. Не удивительно, подчеркивает Ростислав Кравец, что вопрос сопровождается большим количеством разрешительных документов и высоким уровнем коррупции.

Помогают урегулировать такие вопросы как юристы (обычно не из крупных компаний), либо риелторы, либо специальные посредники. Как правило, для решения этих задач обращаются к квалифицированным юристам, но имеет смысл также обратится к риелторам для проведения оценки финансовой целесообразности такого перевода.

Наталья Кушнир, ABCnews