Создаем ОСМД: как заключить договор с управляющим

Перед выбором придется провести ‘исследование’.

В Украине грядет ‘коммунальная революция’. С 1 июля все ЖЭКи в Украине ликвидируют. Вместо них будут созданы объединения собственников многоквартирных домов (ОСМД). ‘Сегодня.ua’ собрал главные вопросы украинцев о том, как изменится жизнь с ОСМД, а эксперты в сфере ЖКХ ответили на эти вопросы.

‘Как подписать договор с управляющим? Что там должно быть указано?’

Отвечает юрист Елена Трегубова для ‘ОСМД-Информ’:

‘К выбору управляющего следует отнестись максимально ответственно. Не только потому что деятельность управляющего влияет на качество условий проживания в доме, но и потому, что в законодательстве Украины отсутствуют нормативно-правовые акты, которыми предусматривались бы специальные требования к физическим и юридическим лицам, выполняющим функции управляющего.

Не предусмотрены ни свидетельство, ни сертификат или иной документ, который бы удостоверял, что определенный субъект хозяйствования имеет необходимый опыт, ресурсы и умения, необходимые для управления многоквартирным домом. Следовательно, фактически управляющим может быть любой субъект хозяйствования.

Перед тем, как выбрать управляющего, рекомендуем сособственникам обратить особое внимание на то, действительно ли лицо, имеющее намерение управлять многоквартирным домом, разбирается в этой сфере. Не лишним будет поинтересоваться, какие другие дома обслуживаются потенциальным управляющим, довольны ли их жители качеством его услуг. Если результат данного ‘исследования’ будет положительным, можно переходить к заключению договора.

Как решение о привлечении управляющего в целом, так и о заключении договора об управлении с конкретным предприятием, должны приниматься исключительно общим собранием сособственников.

Статья 13 Закона № 2866-III устанавливает: если функции по управлению многоквартирным домом по решению общего собрания объединения передано управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между объединением и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, правовым основанием для возникновения правоотношений между ОСМД и управляющим является письменный договор. При заключении договора с управляющим ОСМД в первую очередь руководствуются специальным Законом № 2866-III. В то же время, учитывая то что в указанном Законе не содержится детальной регламентации вопроса заключения договора с управляющим, целесообразно будет воспользоваться определенными ориентирами, которые содержатся в Законе № 417-VIII. В соответствии с ч. 4 ст. 11 настоящего Закона, существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

перечень услуг;

права и обязанности сторон;

цена на услуги;

срок действия договора.

Указанные условия обязательно должны быть урегулированы в договоре о предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом между ОСМД и управляющим. В противном случае договор будет считаться незаключенным.

Касательно перечня услуг, которые будут предоставляться управляющим, рекомендуем отталкиваться от услуг, составляющих содержание услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий. В то же время поскольку Закон № 2866-III разрешает передавать управляющему часть функций по содержанию дома, сособственники вправе решить, какую именно часть таких функций более эффективно будет осуществлять ОСМД самостоятельно (или не осуществлять никаких), а какую целесообразнее передать управляющему. То есть вопрос касательно объема и содержания услуг по содержанию дома полностью оставлен на откуп сособственникам.

В разделе ‘Права и обязанности сторон’ целесообразно максимально подробно изложить перечень обязанностей каждой стороны, в т. ч. порядок выполнения и приемки отдельных видов работ/услуг, требования к объему предоставляемых услуг, порядок и сроки оплаты за предоставленные услуги и другие условия, которые являются принципиальными для сторон. То есть данный раздел договора должен дополнять перечень услуг, которые будут предоставляться управляющим, конкретными требованиями о порядке их предоставления.

Отдельно в договоре необходимо согласовать цену услуги. В условиях отсутствия в законодательстве прямого указания на то, что цены на услуги управляющего являются регулируемыми, оснований считать их таковыми, на наш взгляд, нет. Несмотря на правовую коллизию и позицию Минрегиона, считаем, что ст. 11 Закона № 417-VIII может применяться ОСМД и управляющими уже сейчас. В частности, согласно данной норме, стоимость услуг по управлению многоквартирным домом определяется по соглашению сторон и указывается в договоре с управляющим. Таким образом, по нашему мнению, цена в договоре о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом не является регулируемой, а определяется сторонами.

Кроме того, ОСМД должно осуществлять эффективный контроль качества услуг, которые предоставляются управляющим. В связи с этим следует четко прописать, кто, в каком порядке, в какие сроки может проверять качество услуги по управлению многоквартирным домом, а также порядок периодического (например, ежемесячно) подписания соответствующего акта.

В аспекте вопроса о качестве предоставляемой услуги управляющим желательно также урегулировать права ОСМД в случае наличия претензий относительно качества. К примеру, можно закрепить обязанность ОСМД письменно уведомить управляющего о претензии касательно качества услуг и права придержать дальнейшую оплату его услуг до устранения таких претензий.

Важным разделом любого гражданско-правового договора является раздел об ответственности сторон. Поскольку своевременность оплаты услуг управляющего со стороны ОСМД может зависеть от дисциплинированности сособственников, желательно избежать в договоре с управляющим положений касательно пени и штрафных санкций за просрочку оплаты предоставленных услуг или, если это невозможно, сделать их минимальными. В свою очередь, важно четко закрепить положение об ответственности управляющего за непредоставление либо ненадлежащее предоставление услуг.

Составляя проект договора с управляющим, желательно также ориентироваться на то, какие проблемы гипотетически могут возникнуть с домом. Поскольку в домах нередко происходят различные непредвиденные ситуации (затопление, пожар, повреждение сетей, обесточивание и т. п.), следует четко определить режим работы управляющего и его действия в подобных ситуациях. Рекомендуем урегулировать в договоре с управляющим вопрос возможности привлечения им субподрядных организаций для выполнения отдельных видов работ.

В целом подчеркиваем: любая договоренность о предоставлении услуг управляющим не должна быть ‘на словах’. В противном случае при возникновении судебного спора ОСМД будет труднее доказывать, что определенная услуга должна предоставляться, но не была предоставлена или предоставлена некачественно.

Детальной регламентации процедуры заключения договора с управляющим законодательство Украины не содержит. В то же время, следуя положениям Законов № 2866-III и № 417-VIII, договор с управляющим не должен подписываться с каждым сособственником отдельно — достаточно подписи уполномоченного лица ОСМД, которое имеет такое в соответствии с уставом или решением собрания учредителей, оформленного соответствующим протоколом. Данный договор является обязательным для выполнения всеми сособственниками, даже теми, кто был против привлечения управляющего или воздержался’.