Розбір суперечок із забудовниками під час воєнного стану: досвід та особливості повернення коштів

В умовах воєнного стану правове становище багатьох інвесторів у будівництві було порушене чи стало «підвішеним». У зв’язку із чим чимало людей задаються питаннями: як повернути інвестовані кошти в будівництво, що було повністю чи частково «заморожене»?

У цьому матеріалі розглянемо питання щодо повернення інвесторами коштів, сплачених забудовникам в рахунок фінансування будівництва. Про це повідомляє АНТИРЕЙД з посиланням на «Юридична Газета».

Умови та порядок повернення інвестором таких коштів залежать передусім від виду інвестиційного договору, а тому це питання буде розкрито з огляду на різні типові види договорів, за якими забудовник може залучати кошти.

1. Підрядні договори

Відповідно до норм цивільного законодавства, якщо підрядник відступив від умов договору підряду, що погіршило роботу, або допустив інші недоліки в роботі, замовник має право за своїм вибором:

вимагати безоплатного виправлення цих недоліків у розумний строк;

виправити їх своїм коштом з правом на відшкодування своїх витрат на виправлення недоліків чи відповідного зменшення плати за роботу.

За наявності ж у роботі істотних відступів від умов договору підряду або інших істотних недоліків, замовник має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

Водночас слід звернути увагу, що в останньому випадку:

право замовника на розірвання договору передбачає, що для його реалізації слід звернутися до суду, який може визнати договір розірваним, за наявності відповідних «істотних відступів» чи «істотних недоліків»;

самі категорії «істотних відступів» чи «істотних недоліків» є оціночними, такими, що в кожній конкретній ситуації в залежності від конкретних умов договору та обставин підлягають доведенню перед судом.

Тобто розірвання договору підряду судом через істотні відступи від договору чи недоліки виконаних робіт можливе, проте такий варіант для замовників не завжди є ефективним, з огляду на часові, фінансові та інші видатки, необхідні для вирішення справи.

У зв’язку із цим замовник, який «зневірився» у тому, що підрядник належно виконає чи добросовісно усуне порушення договору, нерідко вибирає інший шлях до припинення відносин з підрядником та повернення інвестованих грошей.

Так, цивільне законодавство встановлює право замовника на невмотивовану односторонню відмову від договору підряду.

У такому разі замовник має сплатити підряднику вартість фактично виконаних до односторонньої відмови робіт.

Найчастіше трапляється так, що на момент односторонньої відмови замовника від підряду вартість фактично виконаних робіт є значно меншою, ніж сума, яку замовник вніс наперед, проінвестувавши будівництво.

Нерідко підрядник в наведеному випадку відмови замовника або ж взагалі відмовляється повернути кошти, або ж не може «зійтися» з замовником щодо вартості фактично виконаних робіт і суми переплати, що підлягає поверненню.

У такому разі замовнику варто звернутися до суду, надавши докази вартості фактично виконаних підрядником робіт на момент відмови замовника від договору, зокрема, у разі необхідності — висновок відповідної експертизи, та вимагати повернення решти сплачених грошей як безпідставно збереженого підрядником майна.

Практика судів у таких справах є усталеною. Так, зокрема, відповідно до висновків, викладених у постанові Верховного Суду (далі — ««ВС») від 15.02.2019 року (справа №910/21154/17) з припиненням підряду у зв’язку з відмовою замовника від такого договору, платіж, сплачений як аванс, втрачає ознаки авансу та стає майном (грошовими коштами), набутим підрядником без достатньої правової підстави, яке підлягає стягненню на користь замовника.

2. Схема з юрського періоду — будівництво за дорученням

Подекуди ще і нині зустрічаються випадки залучення від інвесторів грошей на будівництво котеджів чи інших подібних об’єктів за договорами доручення або ж договорами, що містять одночасно елементи договорів підряду та доручення.

У таких договорах передбачається, що замовник нібито доручає забудовнику за кошт замовника спорудити певну нерухомість і забезпечити введення її в експлуатацію, реєстрацію права власності за замовником.

Ситуація з припиненням подібних договорів та поверненням коштів за ними є подібною до вищеописаної з так званими «чистими підрядами».

Так, відповідно до норм цивільного законодавства довіритель має право односторонньо відмовитись від договору доручення у будь-який час.

Ситуація є аналогічною із вищеописаною відмовою від підряду. У такому разі довіритель має право вимагати повернення фактично інвестованих коштів за мінусом вартості фактично наданих послуг та витрат, які забудовник (формально — повірений) поніс на виконання доручення.

У разі, якщо договір містить елементи як підряду, так і доручення, що подекуди зустрічається, слід керуватися наведеними нормами, які застосовуються до відповідної частини договору (відмовляємось від договору в частині підрядник відносин на підставі положень про підряд, в частині відносин доручення – положень про доручення).

3. Попередні договори купівлі-продажу

Тут треба враховувати три ключові моменти.

По-перше, попередній договір має укладатися в письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням.

Багато забудовників нехтують цими правилами та укладають попередні договори суто у звичайній письмовій формі.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

За таких обставин замовник, який проінвестував нерухомість за таким договором, у разі затримок будівництва тощо, може посилатися як на підставу для повернення внесених коштів на те, що такий договір, який не був посвідчений нотаріально, є нікчемним (а відтак у покупця не виникло обов’язку зі сплати коштів, які за наведених умов були отримання забудовником безпідставно).

На підтримку нікчемності попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, який не посвідчений нотаріально, висловився і ВС у постанові 20.11.2019 року (справа №201/2355/16-ц).

Так, цивільне законодавство регламентує, що:

договори щодо розпоряджання нерухомим майном (зокрема, купівля-продаж) мають бути нотаріально посвідченими

попередні договори мають вчиняти у такій самій формі та спосіб, що визначені для передбаченого ними основного договору (у досліджуваній ситуації основним є договір купівлі нерухомості)

у разі недодержання вимог щодо нотаріального посвідчення договору, такий договір є нікчемним (недійсним в силу закону, відповідно, таким, що насправді не «породив» передбачені у ньому права та обов’язки сторін, зокрема, обов’язок зі сплати коштів та право на їх набуття у власність забудовником).

За загальним правилом наслідками недійсності (зокрема, нікчемності) договору є обов’язок кожної зі сторін повернути іншій стороні отримане нею за таким договором (так звана двостороння реституція).

У зв’язку із цим нерідко інвестори звертаються із позовами про застосування судом двосторонньої реституції для захисту своїх прав на повернення інвестицій.

Водночас звертаємо вашу увагу, що захист за допомогою реституції можливий виключно в тому випадку, коли кожна зі сторін виконала щось на користь іншої сторони за правочином (зокрема договором), який є недійсним. Одностороння реституція неможлива. Закон не передбачає можливість інвестора звернутися із реституційним позовом про повернення йому грошей в тій ситуації, коли тільки він сплатив кошти, а забудовник нічого не виконав.

В останньому випадку замовник (покупець за попереднім договором) має звертатися із позовною заявою про повернення забудовником безпідставно набутого майна (безпідставно отриманих грошових коштів).

Останні висновки щодо належних позовних вимог відповідають викладеним ВС у постанові від 27.11.2019 (справа №396/29/17).

По-друге, попередній договір має чітко встановлювати строк в який має бути укладений основний договір, зазначення цього строку є істотною умовою попереднього договору, який без її погодження вважається в принципі не укладеним (навіть якщо такий був посвідчений нотаріально і т.п.).

Відповідні висновки знаходять свою підтримку і в судовій практиці. Так, відповідно до постанови ВС від 18.11.2019 (справа №750/7467/16-ц) попередній договір є неукладеним у разі недосягнення сторонами у ньому домовленості щодо строку укладення основного договору, що є істотною умовою попереднього договору.

Багато забудовників нехтують вимогами щодо погодження конкретного строку укладення основного договору, що відповідно до вищенаведеного тягне за собою неукладеність попереднього договору попри наявні підписи та навіть нотаріальне посвідчення.

Інколи прописують «орієнтовні» «планові» тощо строки укладення основного договору. З цього приводу можуть бути різні міркування, чи слід вважати, що в такому випадку строк є погодженим, проте звертаємо увагу на постанову ВС від

У разі, якщо договір є неукладеним, сплачені за ним кошти підлягають поверненню як безпідставно набуті.

Про це вказує і ВС і своїй постанові від 30.08.2018 (справа №334/2517/16-ц).

По-третє, попередній договір автоматично припиняється у разі неукладення основного договору у встановлений у попередньому договорі строк, причому це не залежить від причин пропущення цього строку (вина, ухилення сторони чи сторін тощо).

Відповідна позиція висловлена ВС у постанові від 21.04.2021 (справа №607/15301/18).

У такому разі інвестовані грошові кошти втрачають ознаки передоплати та мають повертатися покупцю як безпідставно збережені, оскільки вони були «цільовими» – мали йти в рахунок оплати ціни нерухомості, що мала бути продана за основним договором.

За наведених обставин, оскільки основний договір не укладений у погоджений строк і попередній договір через це припинився, ціль та підстави для зберігання забудовником сплачених коштів так само «ліквідувалися» і з цього моменту забудовник має повернути такі кошти, підстава зберігання яких існувала, проте згодом «відпала».

Наведене підтверджується у судовій практиці, зокрема, у постанові ВС від 01.10.2020 (справа № 361/8331/18).

4. Договори купівлі-продажу майнових прав

Відповідно до загальних норм цивільного законодавства договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною.

Підписуйтесь на наш Канал у Telegram та на Twitter, а також на нашу сторінку у Facebook, щоб бути в курсі найважливіших подій.

При цьому, за правилом, інвестори потерпають та бажають повернути інвестовані кошти саме у зв’язку з порушенням забудовником строків будівництва чи інших встановлених угодою строків (введення в експлуатацію, передачі майнових прав за актом тощо).

Водночас переважна більшість договорів купівлі-продажу майнових прав не містить чітких строків в які забудовник має «дати певний результат», обумовлений договором.

Так, переважна більшість таких договорів:

відсилає для обрахунку строку на проведення інвентаризації, передачі майнових прав за актом та інших дій до моменту введення об’єкта в експлуатацію: «протягом 6 місяців з моменту введення…» тощо.

при цьому не містить чітких строків, коли об’єкт має бути введений в експлуатацію: «плановий строк введення…», «орієнтовний строк введення», «строк, встановлений у цьому договорі, є попереднім, плановим» тощо.

У зв’язку із цим інвестор опиняється у тій ситуації, коли для розірвання договору через істотне порушення забудовником строків, на які спирався інвестор, потребує доведення:

• по-перше, наявності самого порушення, що ускладнюється «плановістю» строків і іншими подібними положеннями договорів;
• по-друге, істотності порушення, яка є оціночною категорією.

Щодо цього варто відмітити, що, з однієї сторони, у постанові ВС від 22.07.2020 (справа №369/6303/19) суд відмовив інвестору у стягненні із забудовника пені за порушення планового строку введення об’єкта до експлуатації з тих мотивів, що в укладеному між сторонами договорі купівлі майнових прав не погоджено строку введення до експлуатації, а встановлено лише «плановий строк», який не є строком у його класичному розумінні, що міститься в актах законодавства.

З іншої сторони, є й інші приклади вирішення ВС подібних суперечок, коли суд досліджуючи наслідки порушення «планового», «орієнтовного» тощо, строків, навпаки ставав на бік інвестора.

Так, зокрема, у постанові ВС від 26.04.2023 (справа №722/1297/21) суд щодо «планових строків» вказав, що порушення таких строків на три роки є істотним порушенням умов договору про спільну пайову участь у будівництві, у зв’язку із чим задовольнив позов про розірвання договору із забудовником та стягнення сплачених за ним коштів.