Если вы решили взять ипотечный кредит

Несмотря на то, что ипотечное кредитование в Украине, по сути, существует лишь в теории, иногда, взвесив все «за» и «против», украинцы все же решаются взять ипотеку. Что при этом обязательно нужно знать и учитывать?

Приобретение недвижимости – одна из самых дорогих инвестиций. Купить дом или даже квартиру за собственные средства многим, увы, не по карману. За рубежом подобные вопросы решаются достаточно просто – при наличии требуемых документов, буквально каждый работающий официально, может оформить ипотеку в местных банках. В Европе, к примеру, такие ссуды даются на срок до 25-30 лет под максимум 8% годовых – вполне приемлемые условия. В то время как в нашей стране банковский кредит даже на 3-5 лет способен увеличить стоимость покупки вдвое. Ипотека если и предоставляется, то под 20-25% годовых.

Подобные цифры способны отпугнуть потенциальных клиентов, что, собственно, повсеместно и происходит. До кризиса 2008 года ипотечные кредиты банки выдавали массово под, в среднем, 10% годовых. Но в долларах. Условия получения ипотеки и требования банка к соискателю были намного проще. В результате сегодня имеем неутешительную картину, когда заемщики не в состоянии погасить кредит, стоимость которого выросла в 2,5 раза, банки не готовы конвертировать кредиты в гривну , государство пытается лавировать между сторонами, а реального решения проблемы нет и не предвидится.

В итоге, банки настороженно относятся к заемщикам и во многих случаях отказывают в получении кредита. Тем более, что соискатель не всегда может подтвердить платежеспособность документально, ведь официальная зарплата достаточно часто бывает ниже, чем реальный доход. С другой стороны, наши соотечественники, научившись взвешивать риски, не всегда готовы искать средства на покупку в банке.

Поэтому ситуация на рынке недвижимости, если не принимать во внимание его нынешнюю стагнацию в связи с экономико-политической ситуацией в стране, выглядит следующим образом. Потенциальные покупатели решают финансовый вопрос путем продажи собственного имущества, докладывая недостающие средства или выбирая что-то подходящее на вырученные деньги. В такой ситуации куда более актуальными становятся кредиты непосредственно от застройщиков, когда речь идет о первичном рынке недвижимости. Ведь здесь можно получить рассрочку под 15%, а иногда и дешевле.

Ключевые моменты выбора банка

Но если, несмотря на все это, вы все же решили взять ипотечный кредит, к выбору банка стоит подойти максимально взвешенно.

П ервое, на что стоит обращать внимание, это, разумеется, процентная ставка. Она может варьироваться в зависимости от срока кредитования и размера первого взноса. Важны также сроки получения ипотеки и размер единоразовой комиссии, составляющей определенный процент от полученной суммы. Иногда также встречается ежемесячная комиссия по обслуживанию кредита.

Кроме того, при оформлении ипотеки придется дополнительно заплатить за услуги нотариуса и оценщика. Каждый банк работает только со своими специалистами, поэтому и сумма гонорара может варьироваться.

Определить качество работы банка на бытовом уровне можно, убедившись в отсутствии там очередей, профессионализме сотрудников, сроках предоставления запрашиваемой информации, а также возможности посмотреть копии интересующих документов (к примеру, бланки договоров).

Кроме того, если обратиться в центральный офис, а не филиал банка, вопрос будет рассматриваться значительно быстрее, поскольку здесь точно будут все специалисты и технологии.

Особенности отечественного кредитования

Вне зависимости от выбранного банка, соискателю ипотеки необходимо отвечать ряду стандартных требований и собрать соответствующий пакет документов.

Прежде всего, на момент окончания действия договора вам не должно быть более 60 лет. Это означает, что если предполагается кредит сроком на 20 лет, то просителю не может быть более 40. Можно быть и резидентом, и нерезидентом страны, при условии, что во втором случае присутствует официальная регистрация и разрешение на работу. Разумеется, важным моментом является и наличие постоянной работы с определенным уровнем ежемесячного заработка. Желательно при этом, чтобы работали все взрослые члены семьи. Выплаты по кредиту, как правило, не должны превышать половины семейного бюджета в месяц. Неофициальные доходы в данном случае учитываться не будут.

Помимо этого потребуется поручитель. Здесь банки тоже предпочитают людей помоложе, но уже работающих. Идеальным вариантом считаются ближайшие родственники или супруги. Подводным камнем может оказаться наличие несовершеннолетних детей. Банки могут потребовать, чтобы они были прописаны на другой жилплощади (не являющейся предметом договора) либо согласия опекунского совета на то, что детей придется выписать, если заемщик перестанет платить.

Разумеется, прозрачной должна быть и кредитная история заемщика. Этот вопрос банки тщательно проверяют. Тем более, что существует общегосударственное Бюро кредитных историй, которое позволяет делать это достаточно просто и быстро – любой выданный банком кредит, от покупки мобильного телефона до квартиры, фиксируется в общей системе.

Условия ипотеки, на которые стоит обратить внимание

Каждый банк предлагает различные условия кредитования, которые зависят, как правило, от суммы, срока погашения и целевого назначения. Если говорить об ипотеке, то рассчитывать на полную сумму стоимости квартиры не стоит. Как правило, любой банк требует первый взнос в размере от 30 до 50% от общей стоимости.

Как мы уже говорили, процентная ставка по кредиту на недвижимость составляет, в среднем, около 20-25%. Разовая комиссия банка колеблется в пределах 0,9-2%. Охотнее всего ипотека предоставляется на период от 5 до 15 лет.

Обязательно стоит обратить внимание на схему погашения кредита, возможности его досрочного погашения и штрафных санкций в связи с этим. В Украине существует две базовые схемы платежей – аннуитет и процент на остаток долга. В первом случае в течение всего периода кредитования заемщик платит ежемесячно фиксированную сумму, которая разбивается на проценты и тело кредита в самом банке. Во втором случае погашение осуществляется равными частями по телу кредита плюс оговоренный процент на остаток суммы.

Для банка выгоднее схема аннуитета, поэтому чаще всего вторая схема, по договоренности сторон, начинает применяться не ранее второго года кредитования. Поскольку в первые несколько лет, в основном, платятся только проценты, и лишь потом начинаются выплаты по телу кредита. Таким образом, даже если платежи для заемщика одинаковы каждый месяц, соотношение процента и тела в банковской системе могут быть разными, в зависимости от суммы и срока кредитования. То есть, в начале выплат платится больше процент и немного – тело кредита, потом соотношение меняется. Поэтому, например, некоторые банки указывают в договоре, что досрочное погашение в течение первого года-двух запрещены.

При досрочном погашении кредита, как правило, предусматриваются штрафные выплаты, поскольку в таком случае банк «теряет» проценты. Как правило, это порядка 3% от оставшейся суммы. Здесь нужно внимательно подсчитать, в каком случае вы как заемщик потратите больше.

Достаточно часто банки заключают соглашения со строительными компаниями и предлагают заемщикам специальные кредитные программы под покупку жилья в конкретных жилых комплексах. Такие спецпредложения могут быть достаточно выгодными, поскольку кредитная ставка зачастую снижена до 15-16%, а в отдельных случаях – и до 12-13%, при минимальном первоначальном взносе около 20% от стоимости. Кроме того, договор между застройщиком и известным банком может выступать дополнительной гарантией надежности строительной компании. В других же случаях разница в условиях кредитования покупки жилья на первичном и вторичном рынках отличаются мало.

Интересно, что согласно исследованиям компании «Простобанк Консалтинг», в топ-список банков, предлагающих наиболее выгодные условия ипотечного кредитования, попадают кроме UniCreditBank, входящего в топ-список рейтинга надежности от Нацбанка, еще «Укрэксимбанк», банк «Крещатик», «ОТП-Банк», «Креди Агриколь Банк» и другие. Это может свидетельствовать о высоком уровне конкурентной борьбы в банковской сфере и попытках других операторов расширить сферу влияния. В любом случае, при выборе банка для оформления ипотеки, стоит внимательно изучить предложения, документацию и сам договор, подсчитать уровень расходов на содержание и погашение кредита и принять окончательное решение, исходя из собственных потребностей и возможностей.