Больше трети высококлассных киевских офисов пустуют

Уровень вакантности на рынке качественной офисной недвижимости Киева в течение третьего квартала 2014 г. в целом возрос на 0,7%: сейчас пустуют 414,9 тыс. кв. м или 23,3% площадей, говорится в исследовании JLL.

Из них 152,1 тыс. кв. м это офисы класса «А» и 262,8 тыс. кв. м класса «В».

Киевский офисный рынок «прирос» за июль-сентябрь двумя бизнес-центрами класса «В» общей площадью 5,4 тыс. кв. м: DemievSky (3,8 тыс. кв. м) и Intellect (1,6 тыс. кв. м). Таким образом, в столице сейчас 1,8 млн тыс. кв. м качественной офисной недвижимости (1,3 млн. кв. м класс «В» и 430,5 тыс. кв. м класса «А»). На четвертый квартал планируется открытие еще двух, пока безымянных, БЦ класса «В» на ул. Антонович (Горького) и Жилянской, общей площадью 5,3 тыс.кв.м.

Переезжают в класс «В»

В июле-сентябре арендаторы чаще покидали дорогие бизнес-центры класса «А» (уровень вакантности вырос на 3% — до 35,3%), заполняемость класса «В» практически не изменилась (упала на 0,1%, до 19,5%). Как следствие такой миграции арендные ставки начали снижаться. Сейчас в бизнес-центрах класса «А» базовая ставка аренды составляет $19-31 за квадрат, класса «В» — $12-22.

«Максимальная базовая ставка снизилась в сентябре до $31 за один квадратный метр (без НДС и операционных расходов). Для сравнения: в июле она была $33, в январе $35», — сообщила консультант отдела экономических и стратегических исследований консалтинговой компании JLL Марьяна Супчан. Операционные расходы с начала года не изменились: $6-8 за кв.м. для класса «А» и $4-5 за 1 кв. м для «В».

При этом, как отмечают эксперты, очень малая доля арендодателей предлагает договора, номинированные в национальной валюте. «Хотя такие случаи уже есть, но договора обычно на очень короткий срок — до полугода. Чаще тем или иным способом арендная плата и операционные платежи все же увязываются с долларом. Правда, порой курс фиксируется. Есть случаи, что даже на уровне 9 грн, но с условием пересмотра «условного курса» через три месяца», — рассказал «Вестям» старший менеджер по работе с клиентами DTZ Денис Тучков.

До 15,5 грн./$ не пересчитывают

Есть и еще одно новшество сезона — «валютный коридор»: курс фиксируется на момент подписания договора, к примеру, сегодняшний НБУ, 12,93 грн/$. И прописывается условие, что если гривна будет колебаться в границах до 20%, арендная плата будет рассчитываться по записанному в договоре курсу, если выйдет из него — ставки надо будет пересчитывать. То есть, пока отечественная валюта колеблется между 10,34 и 15,5 грн/$, новые ставки не уточняются.

«Солидные компании не могут себе позволить переподписывать договоры аренды несколько раз в год, их обычно заключают на три-пять лет. Поэтому придумана форма с «валютным коридором», — рассказала замдиректора украинского офиса JLL Александра Глобина.