Сдвинется ли с мертвой точки рынок украинской недвижимости

И как показательные суды помогут строительной отрасли.

За последние лет пять список болевых точек строительной отрасли не изменился. Дорогие кредитные ресурсы, усложненная процедура выделения земельных участков, отсутствие зонинга, завышенные технические условия монополистов. Отсутствие четких правил игры приводит к расцвету бича строительной отрасли – коррупции.

Последний год, ознаменовавшийся девальвацией и вооруженным противостоянием на Донбассе, только усложнил условия работы строительным и девелоперским компаниям.

Что было сделано

В прошлом году профильное министерство разработало законопроект о децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля. Ведомство предлагает вернуться к старой системе работы, когда инспекция государственно-архитектурного контроля должна подчиняться местным властям, а не Минрегиону. «Из хорошего: переподчинение позволит местным органам власти полностью контролировать работу на местах и влиять на нерадивых застройщиков», – отмечает вице-президент ПАО ХК «Киевгорстрой» Василий Дудурич.

Но, продолжает он, минусом может стать появление самопроизвольного строительства. Сейчас ГАСК строго следит за соблюдением государственных строительных норм, и имеет прямую связь с профильным государственным органом – Министерством регионального развития, строительства и ЖКХ, которое четко декларирует принципы работы. На местный уровень степень воздействия Минрегиона не распространяется, и, как следствие, может быть потерян контроль.

Документ зарегистрировали в августе 2013 года, но проголосовать парламент не успел.

Где деньги

Ситуация с финансированием отрасли напоминает кризисный 2008-й. Кредитные деньги слишком дорогие – около 20% годовых, рассказывает председатель правления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко. Проектное финансирование практически отсутствует.

За прошлый год уровень вакантности в столичных торговых центрах достиг рекордных показателей – в 9%. Но это средний показатель по рынку. В реальности пустующие помещения отсутствуют только в самых удачных проектах, тогда как в торговых центрах второго эшелона уровень вакантности может доходить до 20-25%

Привлечь деньги с рынка достаточно трудно. На рынке жилой недвижимости количество сделок практически не изменилось, но покупатели переориентировались на квартиры эконом-класса. В сфере коммерческой недвижимости тоже достаточно нелегкая ситуация. Локомотивом этого сегмента всегда была торговая недвижимость, но за прошлый год уровень вакантности в столичных торговых центрах достиг рекордных показателей – в 9%.

Это средний показатель по рынку. В реальности пустующие помещения отсутствуют только в самых удачных проектах, тогда как в торговых центрах второго эшелона уровень вакантности может доходить до 20-25%. Весь прошлый год ритейлеры работали над сокращением количества магазинов, уменьшением занимаемых арендных площадей. Например, в прошлом году свои торговые точки закрыли одежные сети Bosco Sport, River Island, OVS, обувная Minelli и пр.

В сегменте офисной недвижимости уровень вакантности составляет, по данным консалтинговой компании JLL, 23%. Для сравнения, годом ранее в столице пустовало 18,3% профессиональных офисных помещений. В сегменте складской недвижимости уровень вакантности составляет около 30%.

«Сейчас много инвесторов венчурных, которые верят, что страна достигла дна. Их интересуют недвижимость и АПК. Стратегических инвесторов очень мало», – поясняет партнер юридической компании «Ильяшев и партнеры» Максим Копейчиков.

Как может государство способствовать возвращению инвестиционной привлекательности страны? Обуздать девальвацию. Также властям необходимо убедить крупных инвесторов, что никакие вооруженные столкновения не являются угрозой для частной собственности. По словам Копейчикова, нужно ужесточить наказание для лиц, например, госрегистраторов или судей, которые способствовали незаконной смене собственника.

Положительную роль сыграет внедрение в жизнь существующей нормы Закона об исполнении решений Европейского суда по правам человека. Согласно ей, государство, при наличии виновного в нанесении ущерба, берет на себя обязательства по погашению убытков пострадавшему. Затраченные на это деньги государство впоследствии взыскивает с виновного.

Земля и подключения

На протяжении последних лет в Украине была создана целая система по выкачиванию денег из застройщика, сетует глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк. «Эта система работает до сих пор, она не зависит ни от количества убитых на Донбассе, ни от курса доллара. Отсутствие кадровых изменений – сигнал для всех участников строительного рынка о том, что ничего не изменилось. Систему легко сломать, нужно просто изменить правила, упростив процедуры, которые затратны в денежном и временном исчислении», – убеждает она.

Нельзя сказать, что последние несколько лет государство совсем не проводило реформ в строительной отрасли. Например, была упрощена процедура получения разрешения на строительство. Раньше этот процесс занимал около 300 дней, а сейчас, по словам президента Конфедерации строителей Украины Льва Парцхаладзе – 11-60 дней. «Это дало свои результаты. Если в 2012 году было выдано 30 000 таких разрешений, то в 2013 году, после вступления изменений в силу, уже около 130 000», – говорит он. Но количество реформ оказалось недостаточным, чтобы побороть коррупцию. По словам Парцхаладзе, чиновники умерили свои аппетиты, но на фоне падающего рынка такие дополнительные расходы тяжело даются застройщикам.

Например, мы хотим построить дом на определенном участке. Для этого нам нужно получить от коммунальных служб технические условия, которые в некоторых случаях вообще к этой земле не относятся. Так, прокладка сетей (которые мы потом совершенно бесплатно передаем городу) влечет за собой 15-20%-ное удорожание стоимости жилья. Но мы вынуждены эти условия выполнять, иначе наш объект потом не примут

Василий Дудурич, вице-президент ПАО ХК «Киевгорстрой»

По оценке президента Гарвардского клуба Украины (возглавляет команду советников при Министерстве экономического развития) Даниила Пасько, дерегуляция строительной отрасли позволит сократить коррупционные потоки на 21 млрд гривен в год. Один из самых взяткоемких процессов – выделение земельных участков. Он занимает в среднем один-два года. «Мы разработали законопроект, который позволит сократить срок до 70 дней за счет уменьшения количества согласований. Сейчас документ находится в профильном комитете Верховной рады, Минэкономики», – добавляет Парцхладзе.

Но даже имея собственную землю, застройщик при реализации проекта сталкивается с огромной бюрократической нагрузкой и нерациональными требованиями со стороны города и коммунальных служб. «Например, мы хотим построить дом на определенном участке. Для этого нам нужно получить от коммунальных служб технические условия, которые в некоторых случаях вообще к этой земле не относятся. Например, есть распоряжение сделать перекладку сетей на внушительном расстоянии от участка, то есть сетей, которые к строящемуся дому вообще никакого отношения не имеют. А прокладка сетей (которые мы потом совершенно бесплатно передаем городу) влечет за собой 15-20%-ное удорожание стоимости жилья. Но мы вынуждены эти условия выполнять, иначе наш объект потом не примут», – рассказывает Дудурич.

По подсчетам экспертов, коррупционная составляющая при подключении к инженерным сетям составляет $10 в структуре себестоимости одного квадратного метра объекта недвижимости. Эту проблему профильные ассоциации неоднократно предлагали решить за счет закрепления на законодательном уровне выделения наделов с уже подведенными инженерными сетями.

Довольствоваться малым

Генеральный план развития населенных пунктов – еще один «долгоиграющий» отраслевой сериал. Сегодня застройка большинства украинских городов носит хаотический характер. Формализация требований к застройке, их прозрачность, понятность и публичность априори упростит разрешительные процедуры, снизит количество обращений в органы исполнительной власти, искоренит «ручное управление» и снизит количество поступлений в карман чиновникам.

Периодически выделяются государственные средства на разработку той или иной документации, но положительный результат отсутствует. Например, чиновники никак не могут утвердить разработанный генплан Киева . «Коррупционная система работает, системе так выгодно», – сетует Елена Шуляк.

Пока история с утверждением генплана будет длиться, городские проблемы можно решать при помощи зонинга. «При разработке нового жилого проекта нужно предусмотреть несколько ключевых пунктов – учебные заведения, торгово-развлекательные зоны, коммерческие помещения, зоны отдыха, парковку и все. Фактически, это и есть зонинг», – поясняет Николай Толмачев, гендиректор компании «Т.М.М.». По подсчетам Парцхаладзе, зонирование столицы обойдется в достаточно скромную сумму – 30-50 млн гривен.