Ипотечные заемщики могут претендовать на новое жилье

Верховный суд Украины определил, что при выселении жильцов из ипотечной недвижимости им должны предоставить другое постоянное жилье. Речь идет только о случаях, когда взыскиваемое у должников жилье не было куплено в кредит.

Юристы говорят, что такой вывод ВСУ может стать поводом для пересмотра ранее вынесенных решений о выселении. Но они сомневаются, что эту норму советского закона можно реализовать на практике.

Выселение наполовину

Верховный суд Украины (ВСУ) 18 марта определил, что выселение людей из жилья, которое было предметом ипотеки, но при этом не было куплено в кредит, должно сопровождаться обязательным предоставлением выселяемым другого постоянного жилья. Такой правовой вывод был сделан в рамках судебного разбирательства между Ощадбанком и его заемщиком.

В решении ВСУ говорится, что в марте 2008 года заемщик взял в банке 10-летний кредит на 1,697 млн грн под 17% годовых, а в ипотеку передал жилой дом своего поручителя. После этого заемщик перестал обслуживать кредит и долг достиг 3,218 млн грн: невозвращенное тело кредита составило 1,624 млн грн – 95,7% от полученной суммы, остальная часть – проценты и пени. В 2013 году Ощадбанк подал в суд на неплательщика. В мае 2014-го Шевченковский районный суд Запорожья принял решение обратить взыскание путем продажи этого дома общей площадью 426,5 кв. м. Апелляционный суд Запорожской области в июле подтвердил это решение.

Поскольку иск банка был удовлетворен «частично», он подал кассационную жалобу. Но Высший специализированный суд Украины в октябре отклонил ее. Таким образом, во всех трех инстанциях банку отказали в «удовлетворении исковых требований о выселении жителей» этого дома. Юристы Ощадбанка попросили Верховный суд Украины поставить точку в неодинаковой трактовке Высшим специализированным судом в разных судебных спорах ч. 2 ст. 109 ЖК УССР.

По праву проживания

ВСУ выяснил, что суды принимают разные решения в одинаковых ситуациях. Они ссылаются либо на ст. 40 закона «Об ипотеке», которая указывает, что обращение взыскания на переданные в ипотеку жилые помещения является основанием для выселения всех жильцов, кроме арендаторов. Другие же суды ссылаются на ст. 109 ЖК, в которой говорится, что гражданам, которых выселяют из жилья, должно быть предоставлено иное жилье для постоянного проживания. На новое жилище не могут претендовать только люди, которых выселяют из жилья, купленного в кредит.

Поэтому ВСУ сделал правовой вывод, что согласно ст. 39 и 40 закона «Об ипотеке» и ст. 109 ЖК, лицам, которых выселяют из жилого помещения в ходе взыскания предмета ипотеки, предоставляется другое жилье. Но это возможно только в том случае, подчеркивает ВСУ, если ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного взыскиваемой ипотекой. В противном случае выселяемые жильцы не могут требовать получения альтернативного жилья.

В Ощадбанке отказались от комментариев. Неофициально ж один из сотрудников учреждения, знакомый с рассмотрением дела, рассказал FinMaidan, что это «очень плохое решение для банков» – прецедент, поэтому они будут привлекать к этому вопросу НБУ и банковское сообщество.

Сложности вопроса

Большая часть ипотечных кредитов, которые находятся на балансах банков, были выданы под залог жилья, покупаемого на полученный кредит. Меньшая часть средств была выдана под залог «иного недвижимого имущества». Эти кредиты – в зоне риска, ведь теперь суды, опираясь на правовой вывод ВСУ, смогут требовать от банков предоставить выселяемым людям другое жилье. «Не нужно предоставлять новое жилье, если кредит брался на покупку именно той квартиры, из которой человека выселяют. Но если кредит был взят под залог уже имеющегося жилья на потребительские цели или на покупку другой квартиры, то человеку должны предоставлять другое жилье. Но на практике эта мера не работает, так как жилья никакого нет. Эта норма просто не продумана, так как она осталась после Советского Союза», – рассказывает FinMaidan старший партнер адвокатской фирмы «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.

Формально советское законодательство защитило права даже тех, кого выселяют из квартир, купленных в кредит. Но нормы прописаны так, что их невозможно реализовать. Жилищный кодекс в ч. 4. ст. 109 обязывает суд указывать в решении адрес «временного жилья» для выселяемых, но тут же указано, что «отсутствие жилых помещений в фондах жилья для временного проживания или отказ в их предоставлении не прекращает процедуру выселения граждан из залогового жилья». «Временное жилье отличается от постоянного тем, что не может быть приватизировано, обменяно, разделено, не может сдаваться в поднаем или подвергаться вселению других жильцов», – поясняет управляющий партнер юридической фирмы «Кушнир, Якимяк и Партнеры» Олег Якимяк.

Нереальный жилой фонд

Гражданам в случае чрезвычайных событий, например, при выселении из аварийных домов, предоставляют другое постоянное жилье из коммунального или ведомственного жилого фонда. Но этого жилья всегда не хватает. Банки также имеют собственный жилой фонд, сформированный из отобранных, но еще не проданных квартир. Однако юристы сомневаются, что плохим заемщикам, которые не вернули кредит, или их поручителям удастся получить от банка еще и новое жилье. «На собственном опыте не доводилось сталкиваться с таким. Но ознакомившись с практикой судов, могу сказать, что она разная: в большинстве случаев суды удовлетворяют иск банка и выселяют жильцов, при этом в решениях ни слова не говорится об указанной норме. То есть ее попросту игнорируют, – рассказывает FinMaidan адвокат правовой группы «Доминион» Юлия Розуменко. – Но бывает и такое, что суды отказывают в удовлетворении иска банка о выселении по причине непредоставления банком информации о жилье, которое должно быть предоставлено ответчикам по результату их выселения из жилого помещения».

Теперь выселение жильцов из залоговой недвижимости будет затруднено, но решение ВСУ позволит пересмотреть и уже вынесенные решения по аналогичным спорам. «Суды не смогут выселять такого рода ответчиков из жилых помещений без предоставления им другого постоянного жилья и указания такого жилого помещения в решении суда. А принятые решения о выселении таких ответчиков без указания в них предоставленного жилого помещения подлежат отмене, а дела – пересмотру», – говорит Олег Якимяк.

Елена Губарь, ФИНМАЙДАН