До 20,5% с квартир и огородов. Как правительство хочет увеличить налоги с украинцев

Недавно Кабмин подал в Раду законопроект №5600. В экспертной среде он уже получил название “антиахметовского”, так как предусматривает повышение ренты на руду.

Но проект не только о руде. Он прописывает внесение целой пачки изменений в Налоговый кодекс. Правки коснутся многих налогов – от акцизов на спиртные напитки и налога на прибыль предприятий до, собственно, ренты и налогов для физлиц.

Отметим, что по налогам на физлиц Кабмин акцентировал внимание только на новой формуле отчислений с продажи недвижимости. О ней упоминается в пояснительной записке в качестве основного нововведения для людей по налогам.

Суть в следующем – при продаже трех и более объектов недвижимости в год, начиная с третьего уже нужно будет платить налог на доходы физлиц, то есть 18%.

“Фактически этот налог будет еще выше, так как в любом случае нужно будет оплачивать еще 1% госпошлины и 1,5% военного сбора, то есть в итоге получается 20,5%. Если квартира стоит, к примеру, 100 тысяч долларов, то государству придется отдать больше 20 тысяч”, — пояснила нам руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.

Но на самом деле – это далеко не единственная “налоговая бомба”, заложенная в новый законопроект.

Там, в частности, появляется понятие минимальной налоговой нагрузки на землю – налог, который будут платить те, кто выращивает сельхозпродукцию, включая огородников.

Причем если повышение налогов на квартиры касается далеко не всех украинцев (ведь по три объекта в год продают в основном те, кто инвестирует в недвижимость), то вот “платежи с огородов” могут сильно ударить по сельским жителям. Ведь платить придется даже с “бесплатных 2 гектаров” – льготную площадь участка срезали всего до 0,5 гектара.

“Страна” разбиралась, как в Раде хотят переписать налоги для людей.

Закручивают гайки по налогам

В пояснительной записке к новому законопроекту №5600 сказано, что многие налоги в Украине уже давно не пересматривались, поэтому успели “устареть”. Это касается, в частности, экологического налога, ренты и др.

Кабмин имеет право ежегодно до 1 июня подавать поправки в Налоговый кодекс, но с 2019 года ставки не менялись. 

Но сейчас ситуация изменилась. Нужно мобилизовать финансовые ресурсы в бюджеты разных уровней в достаточном объеме, – говорится в пояснительной записке.

Другими словами – правительство ищет, где взять денег.

Понятно, что такой подход обозначает усиление налоговой нагрузки. Для бизнеса это выльется в повышение акцизов (в частности, на спиртные напитки), ренты (к примеру, на воду, добычу ряда полезных ископаемых), ужесточение требований по своевременной уплате налогов (руководителей предприятий-должников грозятся не выпускать за границу) и др.

Но одним закручиванием налоговых гаек для бизнеса дело не обойдется. 

Готовят налоговые сюрпризы и для рядовых граждан.

Их несколько, и касаются они в основном самых денежных сегментов – недвижимости и земли.

Украинцам, в случае принятия законопроекта, придется платить более 20% с продажи недвижимости (если человек продает больше 2 объектов в год), а также отчислять в бюджет дополнительные налоги с земли и выращенной на ней продукции.

Причем уйти от налогообложения будет сложно. В законопроекте прописаны дополнительные полномочия фискалов в деле выбивания налогов – они смогут запрашивать информацию о плательщике, в том числе в госорганах, банках и др., взимать просрочку по налогам, начислять налоги по земельным участкам, которые обрабатываются без документов (их пользователей станут устанавливать местные власти) и т.д.

“Последний пункт вообще примечательный. Фактически на любого могут “повесить” налог, заявив, что человек якобы использует землю без документов. Предвижу массу судебных исков по этому поводу”, – говорит глава адвокатского объединения “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец.

18% с недвижимости и НДС на квартиры

Разберем более детально, как хотят изменить налоги для частных лиц.

Во-первых, по недвижимости. 

Тут готовится несколько нововведений. 

В частности, хотят пересмотреть  налог с продажи недвижимости. Люди будут вынуждены платить 18% от стоимости объекта (по факту -20,5% с учетом обязательной госпошлины и военного сбора). 

Но этот налог не для всех, а только для тех, кто продает больше двух объектов недвижимости в год. То есть основной удар придется по так называемым “инвесторам” – гражданам, скупающим квартиры в надежде заработать на их дальнейшей перепродаже. В последнее время число таких покупателей резко выросло, так как недвижимость позволяет неплохо зарабатывать. Как говорит собственник сети АЗС Prime Дмитрий Леушкин, который сам вкладывается в недвижимость, реально поднимать от 10-12% (при сдаче жилья в аренду) до 30-50% и больше – при перепродаже. Часть такой ренты хочет получать и государство.

Как облагается продажа недвижимости сейчас. 

Если продается первый за год объект, то нужно платить только 1% госпошлины. Но это не касается недвижимости, которой не больше трех лет с момента ввода в эксплуатацию, то есть новостроек. С продажи таких объектов платится дополнительно еще 5% от стоимости и 1,5% военного сбора. С учетом госпошлины, всего выходит 7,5%.

Такой же налог платится со второго и последующих объектов, проданных в течение года, – пояснила Луханина.

В новом проекте налоги по первому и второму объекту предлагается оставить неизменными (1% и 7,5%), а вот начиная с третьего – существенно повысить, фактически до 20,5%.

“Налог – просто грабительский. Если квартира стоит 500 тысяч долларов, придется заплатить больше 100 тысяч. Даже не представляю, кто на такое согласится. Если закон примут, сегмент инвестиционного жилья, который за последнее время значительно расширился, просто остановится. Или же опять начнутся схемы с оценкой – будут занижать оценочную стоимость объекта, чтобы меньше платить налогов. Еще один вариант – станут делить налог с покупателем. В целом же такие высокие налоги могут спровоцировать даже рост цен на рынке недвижимости. Правда, не на 20%, но процентов на 5% наиболее ликвидные объекты вполне могут подорожать”, – считает Ирина Луханина.

По словам Кравца, сильно занизить оценочную стоимость жилья сейчас сложно, так как все – в открытом реестре и ценники контролируются. То есть – придется платить. Ну, или не продавать. 

Луханина допускает, что нововведение могли пролоббировать застройщики, которым частные инвесторы “мешают” продавать квартиры.

“Частники выкупают жилье на этапе котлована, а затем стараются его перепродать по уступке прав еще до сдачи дома в эксплуатацию, то есть чтобы не оформлять на себя. И продают, как правило, дешевле, чем застройщики”, – говорит Луханина.

Важный нюанс – в новом проекте предлагается распространить повышение налоговой ставки не только на готовое жилье, но и на недострои, а также обмен недвижимости.

То есть схема с переуступкой уже не прокатит.

Но пачками продают недвижимость немногие украинцы. А вот продают и покупают жилья для себя не так мало семей.

Для них тоже может быть сюрприз.

На данный момент законопроект выписан таким образом, что, в случае его принятия появляется еще и НДС на ряд объектов недвижимости.

Поясним: сейчас в Налоговом кодексе в разделе 5 об НДС указано, что не являются объектом налогообложения и освобождаются от налога на добавленную стоимость  следующие операции с недвижимостью:

• поставка жилья, кроме первой поставки. Первая поставка означает: первую передачу готового построенного жилья в собственность покупателя, первую продажу реконструированного жилья, дачных и садовых домов. От налогообложения освобождается только первая поставка доступного жилья, которое строится с привлечение государственных средств.
  Другими словами, в новостройках сейчас заложен НДС (кроме новостроек, сооруженных за госсчет). Но дальше – при перепродаже жилья – налога на добавленную стоимость уже нет.

Вот как предлагается переписать этот пункт:

Освобождаются от налогообложения НДС операции по:

• Первой поставке доступного жилья и жилья, которое строится с привлечением государственных средств. То есть получается, что все продажи жилья, и первички, и вторички, кроме квартир от государства, будут облагаться НДС.

Для первички фактически ничего не меняется, а вот по вторичке возникает налог на добавленную стоимость, а это 20% от стоимости. И, если формулировку в проекте не поменяют, владельцы квартир при продаже должны будут отдать 20% государству, вне зависимости от того, какой объект по счету они продают – первый или третий.

Что, опять -таки, может спровоцировать рост цен на недвижимость. Но не на 20%, поскольку дешевой ипотеки нет, и украинцы, не имеющие собственного жилья, просто не потянут новых ценников. Но постепенное подорожание на 5-10%, а то и 15% все же будет. “Понятно, что это притормозит рынок недвижимости, ведь богаче украинцы не стали”, – говорит Кравец.

Налог на огородников 

Готовятся налоговые нововведения и по земле.

В новом проекте появились нормы, касающаяся налогообложения собственников земельных участков. 

Главная – вводится так называемая минимальная налоговая нагрузка на землю. Она не касается налога на землю (он не меняется), а будет дополнительным платежом.

Минимальное налоговое обязательство – это налог, который должны будут платить те, кто выращивает собственную сельхозпродукцию, содержит домашний скот или просто сдает землю в аренду (либо арендаторы). Этот налог рассчитан как на юридических лиц и физлиц-предпринимателей, так и на рядовых граждан, у которых есть земельные участки в обработке.

Прописана также формула определения минимального налогового обязательства – нормативно-денежная оценка умноженная на площадь участка, количество месяцев обработки земли (или ее сдачи в аренду), коэффициент (0,05, но для физлиц-предпринимателей на четвертой группе  вдвое меньше) и разделить на 12.

В среднем по Украине нормативно-денежная оценка пашни — 26,4 тысячи гривен за гектар. То есть, к примеру, за участок в гектар нужно будет заплатить дополнительно порядка 660 гривен нового налога (с учетом пребывания участка в обработке 6 месяцев). ФОПы заплатят 330 гривен, так как для них предусмотрен понижающий коэффициент. Но это с гектара. У фермеров в обработке, как правило, несколько гектаров. С 10 гектаров придется заплатить уже больше 3 тысяч гривен.

В некоторых регионах нормативно-денежная оценка земли выше. Скажем, в Черкасской области 33,6 тысячи гривен, в Черновицкой — 33,3 тысячи. Соответственно, будет выше и минимальное налоговое обязательство.

При этом, как отметили во Всеукраинской аграрной Раде, в новый налог не включили ЕСВ, который составляет 485 гривен на гектар земли. То есть придется платить и ЕСВ и минимальное налоговое обязательство. В ВАР предлагают включить ЕСВ в новый налог или снизить его максимум до 4% нормативно-денежной оценки. Также эксперты обращают внимание, что нет никакого переходного периода для запуска нового налога. 

Для физлиц минимальное налоговое обязательство по земле будут устанавливать контролирующие органы. Поэтому конкретных формул в проекте нет и непонятно – сколько в итоге придется платить. 

Но указано, что под налогообложение попадает вся земля сверх 0,5 гектара. То есть если у вас есть, к примеру, “бесплатные 2 гектара”, выделенные на ведение личного сельского хозяйства, то платить придется за 1,5 из них.

Также предлагается внести очень важное изменение в раздел 4 Налогового кодекса, касающийся налогов на доходы физлиц. 

Новация следующая – хотят пересмотреть площадь земельного участка, выращенная на котором продукция не учитывается в доходах физлица. Сейчас это 2 гектара, а по новому проекту – всего пол-гектара, то есть вчетверо меньше. Другими словами, если вырастите картошки на гектаре огорода и затем ее продадите, то не станут учитывать в вашем совокупном доходе только картошку с пол-гектара. Деньги за остальную приплюсуют в общий доход, который облагается налогом по ставке 18%. Тут есть еще один важный нюанс, помимо налога, – субсидии. Ведь чем выше совокупный доход семьи, тем меньше шансов получить бюджетную помощь на коммуналку.

“Не исключено, что увеличение налоговой нагрузки на землю идет не просто так – это заставит некоторых собственников распродавать «лишнюю» землю, что как раз кстати под открытие рынка земли с 1 июля этого года”, – говорит Ирина Луханина.

СТРАНА