Топ-5 схем по отжиму квартиры: несуществующие сделки, фиктивные суды

Полгода труп пенсионера сторожил квартиру в Киеве для группы мошенников. В данном случае афера не удалась – заговорщиков задержали, когда они наконец-то решились кремировать тело бывшего владельца жилья.

В этой истории многое еще предстоит выяснить следствию, но общий вывод таков: сегодня существует сто и один способ отобрать недвижимость не только у покойников, но и живых, здоровых и даже вполне состоятельных людей.

Документ заверила… мертвая нотариус

Почему не встревожились соседи, почему промолчала служба соцобеспечения и участковый? На эти вопросы ответов пока нет. Но есть факт: о том, что 89-летний владелец квартиры давно не платит за коммунальные услуги и не выходит на связь, узнала из своих источников группа лиц, некоторые из которых уже находились под уголовным преследованием за мошенничество с жильем. В частности, 35-летний адвокат и подсудный домушник. В группу, по сообщению департамента внутренней безопасности Нацполиции, входили “черные нотариусы” и лица со статусом уголовных авторитетов.

Наведавшись к старику в январе этого года, “гости” обнаружили его мертвым. И вскоре у них на руках появился договор купли-продажи жилья, датированный 2010 годом. Документ заверила нотариус, которую лишили лицензии за участие в подобных аферах. Впрочем, ее подпись могли и подделать, так как женщина скончалась в феврале.

Эстафету перехватила коллега, внеся информацию о несуществующей сделке в Государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество.

Возможно, для перестраховки (если кто-то хватится, чтобы подтвердить естественную смерть “продавца”) или по другим причинам подельники продержали мумифицированное тело пенсионера до июля и попались, когда договаривались с лицами, которые несчастного кремируют.

Если бы не эта шокирующая деталь, история не получила бы такой резонанс. Потому что сегодня в каждом районе Киева расследуют одно, а то и несколько уголовных производств по аферам с недвижимостью.

– Квартирами завладевают незаконным способом ради продажи либо затем, чтобы брать под них кредиты, – говорят в прокуратуре.

Способов “отжима”, как мы уже говорили, много. Рассмотрим самые распространенные схемы.

1. Договоры с покойниками

Одиноких пожилых людей, не оставивших завещания, сегодня мало. Но каждый, как тот умерший пенсионер, состоит на негласном учете у заинтересованных лиц. После смерти фабрикуется либо новое право собственности, либо составляется задним числом фиктивный договор купли-продажи.

После 2013 года, когда были ликвидированы БТИ, право вносить сведения в реестр недвижимости получили нотариусы. И некоторые из них, получившиеся прозвище “черные”, не брезгуют самыми откровенными фальшивками.

– Когда законные наследники, если такие есть, предъявляют свои права, квартира уже может быть несколько раз перепродана, и последний покупатель оказывается добросовестным, – говорит адвокат Алексей Сиротин. – В полиции по таким делам очень неохотно открывают уголовные дела, поскольку либо она сама “крышует” подобные операции, либо за ними стоят серьезные люди. Пострадавшую сторону отправляют судиться в гражданском порядке, а это может растянуться и на десять лет.

2. Поддельные суды, фальшивые торги

Это сейчас одна из самых распространенных практик. Под номера реальных судебных решений подставляется другой текст, подделывается или используется настоящая печать, подпись судьи.

– Так за посторонним человеком можно признать право собственности, – говорит адвокат компании “MK Partners” Роман Коротя. – Буквально вчера я знакомился с делом, где сделали решение о разделе имущества якобы супругов, которые давно уже мертвы. На этом основании внесли сведения в реестр и продали жилье.

В практике “КП в Украине” был случай, когда на новую квартиру, в которой никто не жил, составили фальшивые судебные решения о взыскании недвижимости в счет погашения долга и так же сфальсифицировали документы об электронных торгах. “Выиграл” на них бомж, некогда потерявший паспорт. И тут же продал квартиру другому лицу.

При разбирательстве оказалось, что нотариус, которая регистрировала сделки, уже была лишена лицензии за подобные аферы, но вернула себе право на профессию по суду. Пострадавшими от ее действий числились как минимум пять семей.

3. Генеральные доверенности

Со времен, когда началась приватизация, и поныне остается популярной схема генеральных доверенностей на продажу жилья. Тут есть два варианта: “добровольный” и “воровской”.

Первый обычно применяют к доверчивым старикам, людям с алкогольной или наркозависимостью, психически слабым, но не лишенным дееспособности лицам.

Владельца квартиры окучивают неожиданно появившиеся друзья или мнимые социальные работники: жилье дорогое, мы поможем купить подешевле, только подпишите документ. Малограмотным и плохо видящим пенсионерам генеральную доверенность могут подсунуть под видом документа на получение соцпомощи. Алкоголику или олигофрену – предложить место директора фирмы.

“Воровской” – это когда жертву вообще не привлекают к афере, а подделывают ее подпись.

– Получить личные данные пенсионера сегодня легче легкого, – говорит эксперт по безопасности, руководитель детективного агентства “Бюро Рысь” Руслан Болгов. – Пенсионеры получают пособие, расписываются в бюллетенях во время голосования, берут карточки в супермаркетах. Не составит труда принести пожилому человеку продуктовый набор от какой-то партии, попросить показать паспортные данные и расписаться в “ведомости”.

У четы пожилых киевлян паспорт просто выкрали квартиранты, которых они поселили у себя на пару месяцев. Спасти “прихватизированное” жилье помогло только что, что в день, когда “черный нотариус” регистрировал сделку, хозяин жилья был на лечении в госпитале.

4. Рейдерство

Отнюдь не только старики могут стать жертвами охотников за недвижимостью. Например, молодая семья из Бучи взяла в ипотеку квартиру, родила ребенка, но через пару лет супруги разошлись. Отец оставил жилье сыну и бывшей супруге, но продолжал выплачивать кредит. А еще через два года в дом вломились мужики и приказали всем удалиться прочь. Оказалось, что разорившийся банк передал ипотеку коллекторам, те самовольно переписали условия договора, набросав долг, и перерегистрировали квартиру по нотариальной надписи.

– В моей практике был такой случай. Человек пропал. Похоже, что его вывезли, а убили или нет – не знаю. Но знаю, что подделали расписку, будто он взял деньги в долг, и подали в суд о взыскании денег с умершего, – говорит адвокат Роман Коротя. – Никто ничего не проверял, суд признал за якобы кредиторами право собственности на половину квартиры.

5. Принуждение

Классические приемы 90-х, когда человека привозили в лес, а на пеньке уже ждал нотариус, тоже живы.

– Я сейчас работаю с мужчиной, которого в 2019 году выкрали, пытали, чтобы заставить переписать документы на квартиру, и в бессознательном состоянии вывезли в Крым, – рассказывает детектив Руслан Болгов. – И ничего там сделать он не мог. Только недавно вернулся в Украину. Это, кстати, очень серьезный человек.

У такого же серьезного человека недавно в Киеве отобрали ряд нежилых помещений, которые сдавались в аренду или под склады. Рэкетиры планировали взять по ним кредиты. 

Как застраховаться

Государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество работает с 2013 года. Все операции, которые совершались до этого времени, остались в бумажных архивах ликвидированных БТИ. Все, которые совершаются сейчас, вносятся в реестр. Имущество, которого в нем нет, находится под наибольшей угрозой, поскольку им легко манипулировать.

– Я настоятельно рекомендую обратиться в Центр предоставления административных услуг, что стоит копейки, или к нотариусу – это дороже, чтобы зафиксировать свою недвижимость в реестре, – говорит адвокат Роман Коротя. – Тогда мошенникам будет намного сложнее что-то сделать с вашим жильем.

Также, отмечает юрист, Минюст предоставляет SMS-МАЯК – сервис мониторинга регистрационных действий недвижимого имущества.

– Для обычного человека это, может быть, не нужно, достаточно быть внесенным в реестр. – Но для тех, кто опасается рейдерских атак или заемщиков по ипотеке, будет не лишнее. О любом действии по вашей квартире вы получите сообщение.

Можно прибегнуть к так называемой страховочной ипотеке.

– Некоторые люди, которые опасаются захватов, берут под залог квартиры контролируемый заем и вносят в реестр кредитов по ипотеке. Не обязательно у банка, можно у родственника. Это делают потому, что ипотекодержатель имеет основные права по всем вопросам. Получается страховка от вмешательства посторонних лиц.

Почему возможен беспредел

В первую очередь потому, что нотариусы и регистраторы имеют фактически бесконтрольный доступ к реестру недвижимости, а если вскрывается афера, то проходят по уголовному делу как свидетели. Нотариус не обязан сверять номер судебного решения с текстом постановления в реестре судебных решений, проверять подлинность бумаги о торгах и подлинность подписей.

– К сожалению, все это связано с работой Министерства юстиции, с легким доступом к реестрам недвижимости и отсутствием контроля за внесением туда информации, – говорит старший партнер адвокатской компании “Кравец и партнеры” Ростислав Кравец. – В своей практике мы встречаем даже случаи, когда вне нотариусов, вне регистраторов данные о праве собственности в реестре недвижимости меняются. Просто раз – и появился новый собственник. По какому-то договору от 1994 года. Без реестра подобные случаи были единичные и расследовались быстро.

Юрист отмечает, что проблема появилась не при нынешнем министре юстиции. Она была и при предыдущем.

– После аннексии Крыма, потери контроля над частью территорий Донбасса все чаще оказывается, что лица, на которых незаконно оформляется недвижимость, находятся там. И привлечь к ответственности таких мошенников, даже выяснить все обстоятельства чрезвычайно сложно. 

Выход может быть только в том, чтобы убрать коммунальных регистраторов, повысить обязательства нотариусов и сделать очень жесткой  ответственность нотариусов за незаконные действия с реестром. Потому что сейчас мы сталкиваемся с тем, что даже лишенный лицензии нотариус продолжает оформлять недвижимость. И это системно.

КП в Украине