Цена чернозема: сколько на самом деле стоит земля Украины

Споры вокруг земельной реформы идут 15 лет.

А сколько на самом деле стоит земля Украины? Эксперты VoxUkraine поискали ответ в других странах Европы.

Мораторий на продажу сельхозземель продлен до января 2017 года, но вопросы земельной реформы в Украине и открытия рынка земель останутся на повестке дня политиков и экспертов на протяжении всего года. В свете евроинтеграционного процесса украинцам следовало бы понимать, что происходит на рынках других стран, чтобы можно было экстраполировать эти данные в украинские реалии. Стоит ожидать, что многие тенденции являются общими для рынков Украины и соседних стран (в том числе, для рынков земли).

Что с сельхозземлей в Европе

Рынки земель сельскохозяйственного назначения в странах ЕС сравнительно стабильны и не очень активны. Например, во Франции в период от 1993 до 2005 года соглашения заключались в среднем по 280 000 гектаров ежегодно. Это составляет около 1% от общей площади земель сельскохозяйственного назначения.

В Италии на рынке договоры купли-продажи заключаются примерно на 1-2% от площади сельскохозяйственных земель.

В Ирландии эта доля равнялась приблизительно 3%, в Испании, Швеции и Соединенном королевстве – лишь 0,6%.

Что касается новых членов ЕС, продажа земель сельскохозяйственного назначения в Болгарии составляла до встепления в ЕС менее 2,5% общей площади земель. Эта площадь выросла на 45% за период с 2006 до 2008 года.

В Румынии перед вступлением в ЕС эта доля была еще меньшей, в среднем менее 1,5% ежегодно. Площадь проданной земли сельскохозяйственного назначения более чем утроилась за период с 2005 до 2009 года.

В Польше около 0,9% земли продается на публичных торгах, и близкий размер продается частным путем.

В Чехии годовой оборот приобретенной в частные руки земли составлял около 0,2-0,3% общей площади сельскохозяйственных земель в период 1993-2001 годов и 1,5% – с 2002 до 2004 года и достиг 3,3% в 2005 году. Это рост был вызван (среди других причин) запуском программы более дешевых ипотечных кредитов.

В Литве около 3% земель в частной собственности сменили владельцев в результате продажи или дарения в период 2000-2003 годов. В год вступления страны в ЕС (2004) состоялся значительный рост активности на рынке, вплоть до 5-7%.

В отличие от вышеупомянутых стран, рынок земли в Украине все еще не работает. Вероятно, что доля земли, которая станет предметом купли-продажи, будет выше, чем в большинстве европейских стран (около 5% после начальной стабилизации).

Особенность рынка в том, что большая часть сельскохозяйственных земель в Украине обрабатывается не владельцами, и большинство владельцев являются пенсионерами. Поэтому рынок земли в Украине не будет инертным. С другой стороны, большинство сделок по продаже земли в других странах финансируется банками. А в Украине кредитов на покупку земли практически нет. Этот фактор будет сдерживать спрос на землю. Наконец, целесообразно ожидать большое количество транзакций в первые 2-3 года после открытия рынка продаж (5-7%, в зависимости от наличия ограничений). Причиной станет спекулятивный спрос и попытки легализовать ранее осуществленные неформальные соглашения.

Что касается цен на сельскохозяйственные земли, в соседних странах и странах ЕС они очень отличаются. Самые высокие цены зафиксированы в Мальте и Нидерландах (более $60 000 за гектар). В большинстве западноевропейских стран цены колеблются от $15 000 до $30 000 за гектар, а в Восточной Европе от $1 000 до $5 000 за гектар. Цены с самыми высокими темпами роста в 2000-2009 годах зафиксированными в новых членах ЕС: Латвии, Румынии и Литве – 71%, 62% и 47% соответственно.

Арендные правила по-европейски

Самые высокие арендные ставки зафиксированы в Дании, Ирландии и Нидерландах (более $600 за гектар ежегодно), а самые низкие в Литве и Словакии ($54 и $26 за гектар соответственно). В большинстве других стран арендные ставки находятся в районе $200 за гектар. Стоимость аренды определяется в основном экономической отдачей от использования земли, то есть зависит от стоимости сельскохозяйственной продукции, которую можно произвести на одном гектаре, за вычетом других издержек.

При этом выгода от обработки сельхозземель зависит от цены на сельскохозяйственные товары, сельскохозяйственные технологии, плодородия почв и доступности земель. В некоторых странах рынка аренды земли не существует совсем или он искажен – например, в Сербии и Грузии.

В Украине арендные ставки на землю в частной собственности составляли около $75 за гектар перед девальвацией гривны, а в 2015 году снизились до $32 (со значительными различиями между регионами). Другие факторы, удерживающие низкими арендные ставки в Украине, связаны с фрагментированностью земельных угодий и слабой рыночной позицией владельцев земли, а также со сложностью регистрации прав аренды.

Цены продажи на хорошо развитых рынках приблизительно равняются величине капитализации экономической отдачи от аренды земли. Таким образом, в странах с низкими процентными ставками и более доступными кредитами цены на землю будут выше.

Кроме процентной ставки, более высокий уровень защиты прав собственности на землю (например, формальная регистрация и действенная судебная система) будет способствовать более высоким ценам. С другой стороны, искажения (например, ограничение размеров земли в собственности, ограничения доступа на рынки земель, налоги) будут снижать цены. Возможность сдавать землю в аренду и использовать ее в качестве залога, а также субсидии сельскохозяйственным производителям повышают стоимость земли и цены.

Если в Украине соотношение арендных ставок и цен будет таким же, как в ЕС, следует ожидать, что средняя цена на землю будет составлять $2 990 за гектар.

Все вышеупомянутые факторы влияют на соотношение арендных ставок и цен на землю, которое колеблется от 0,06% до 5,99% в странах ЕС (среднее значение – 2,01%). Самое низкое соотношение наблюдается в Мальте, Соединенном королевстве и Люксембурге (ниже 1%) – цены относительно более высокие по сравнению со ставками аренды. Самым высоким соотношение арендных ставок и цен является в Литве и Болгарии (более 4%) – цены на землю относительно низкие по сравнению с экономической отдачей от земли, отображенной в арендных ставках.

Если в Украине соотношение арендных ставок и цен будет таким же, как в ЕС, следует ожидать, что средняя цена на землю будет составлять $2 990 за гектар (с 95% доверительным интервалом от $1 480 за гектар до $6030 за гектар).

Чего ждать в Украине

Развитие рынка продажи сельскохозяйственных земель в Украине будет определяться двумя основными факторами: доступностью кредитных ресурсов и перечнем ограничений и искажений, которые будут предусмотрены Законом об обороте земли (например, максимальный размер земель в собственности, доступ юридических лиц и иностранцев на рынок земель, внедрение преимущественных прав).

Наиболее вероятно, что ко времени снятия моратория станут доступными лишь очень ограниченные кредитные ресурсы, потому цены, скорее всего, будут оставаться ниже ожидаемого уровня. Недавно утвержденные ограничения поддержки агропроизводителей и ввод минимального срока аренды принадлежат к факторам, которые, вероятно, будут удерживать низкие цены на землю.

Однако с развитием инфраструктуры рынка земель и другие реформы земельных отношений и сельского хозяйства, цены, вероятно, вырастут до уровня других восточноевропейских стран.