Пять мифов об отмене моратория на продажу земли

Мораторий на продажу земли сельхозназначения существует уже более 16 лет.

Однако до сих пор значительная часть общества против его отмены.

17 февраля группа народных депутатов Украины зарегистрировала в Конституционном суде представление об отмене моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. ‘Через шесть месяцев cуд может отменить мораторий и де-юре запустить рынок земли’, – говорит один из инициаторов представления народный депутат Алексей Мушак. – ‘Есть нарушения как минимум пяти статей Конституции, среди которых основное – нарушение права собственности, состоящее из трех частей: владение, пользование и распоряжение. Именно последнего лишены граждане Украины’.

Стоит напомнить, что впервые мораторий был введен Верховной Радой в январе 2001 года. Инициатор решения – народный депутат Анатолий Матвиенко. Закон предусматривал, что мораторий будет действовать краткосрочно – до принятия закона об обороте земель с/х назначения или соответствующей нормы в Земельном кодексе. Позднее в том же 2001 году парламент принял Земельный кодекс, однако в нем не говорилось об отмене моратория – наоборот закон продолжил его действие до конца 2005 года. После этого действие моратория продлевали еще 8 раз: в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012, 2015 и в последний раз в 2016 году – до 1 января 2018 года.

За 16 лет действия моратория земельный вопрос стал одним самых спекулятивных политических лозунгов и оброс десятками мифов. VoxUkraine выбрал и проанализировал достоверность распространенных ‘земельных мифов’.

Миф 1. После отмены моратория землю скупят у крестьян за бесценок

‘Инвестор заберет за три копейки, задаром у обездоленных людей’, – сказал глава Радикальной партии Олег Ляшко.

По данным исследования Киевского международного института социологии, только каждый шестой украинец поддерживает отмену моратория. Главные страхи владельцев паев – низкая цена на землю, давление относительно продажи земли и мошеннические схемы покупки. Однако парадокс заключается в том, что более ? опрошенных украинцев в целом и ? владельцев паев ожидают, что отмена моратория принесет выгоды для экономики государства.

На самом деле именно мораторий ежегодно ‘ворует’ у 6,9 млн владельцев паев до 90% потенциального дохода, особенно из-за низкой стоимости аренды земли, которая является одной из самых низких в Европе. По подсчетам экспертов агросектора Олега Нивьевского и Дениса Низалова, средняя стоимость аренды земли сельхозназначения в Украине в 2015 году была более чем в 10 раз ниже справедливой стоимости. По данным Госгеокадастра, средний арендный платеж в 2015 году составил $37 за гектар. Основные причины – мораторий на продажу земли, высокая стоимость обслуживания земельного банка и плохой доступ к капиталу. Согласно расчетам экспертов, если бы рынки и факторы производства работали нормально, стоимость аренды могла бы составить $455 за гектар.

В странах Центральной и Восточной Европы цена на земельные участки и стоимость аренды начала расти сразу после открытия рынка земли в 1990-х. Годовой рост цены аренды составлял примерно 20%. На сегодня средняя стоимость аренды одного гектара земли в Венгрии стоит $100-150, в Болгарии – $279. Еще дороже земля в Западной Европе: в Дании – $700-750, Нидерландах – $600-650.

Миф 2. Иностранцы скупят землю и будут использовать ее неэффективно

‘На земле будут хозяйствовать не украинцы … Если введут рынок земель, придет не инвестор, а грабитель с большой дороги”, – говорил Олег Ляшко в октябре прошлого года.

Безусловно, один из самых популярных политических мифов. Однако и он не имеет ничего общего с правдой. Прежде всего, Земельный кодекс ограничивает круг покупателей земель с/х назначения гражданами и юридическими лицами Украины, которые занимаются ведением сельскохозяйственного производства.

Однако опыт соседних стран также ярко свидетельствует, что этот миф, в лучшем случае, – большое преувеличение. Во-первых, подавляющее большинство стран в первые 5-10 лет либерализации открывают рынок только для граждан и юридических лиц резидентов. Например, в Польше, Румынии и Эстонии иностранцам и иностранным юридическим лицам долгое время было запрещено покупать землю. В Чехии иностранцы не могли покупать землю до 2011 года. В Словакии иностранцы получили право покупать земельные участки только в 2014 году. Хорватия еще не открыла рынок земли для нерезидентов.

В Украине тоже планируются такие ограничения: законопроект об обороте земель с/х назначения, который был подан в Верховную Раду, имеет аналогичные оговорки относительно участия иностранного капитала в сделках купли-продажи сельскохозяйственных угодий.

Во-вторых, очень сомнительно, что иностранцы смогут за короткий срок выкупить значительную часть земельных участков. Один из примеров – соседняя Словакия.

‘В Словакии два года назад отменили мораторий (для иностранцев – Vox) – и ничего не произошло. Только 5-7% земель находятся в собственности иностранцев”, – поясняет в интервью сопредседатель Стратегической группы советников по вопросам реформ при Кабмине, экс-министр финансов Словацкой Республики Иван Миклош.

В-третьих, не пускать иностранцев на рынок – плохая идея, так как это может негативно повлиять на стоимость земли. В исследовании Ограничения на рынке земель с/х назначения: обзор международного опыта и уроки для Украины отмечается, что ограничения на владение или оборот земель, в том числе запрет на продажу земли иностранцам, снижают спрос, в результате чего цена ниже. ‘Если украинский рынок с/х земель изолировать от иностранцев, потери несут владельцы паев’, – отмечают авторы исследования.

Именно так случилось в канадской провинции Саскачеван в 1974 г. Провинция ограничила максимальный объем сельхозугодий, которые могут принадлежать нерезидентам. В результате, цена на землю уменьшилась на $10-85 за га.

Есть еще один нюанс. Именно мораторий и арендные отношения способствуют неэффективному использованию земли. Эксперт по вопросам земельного законодательства Павел Кулинич изучая опыт ФРГ, Франции, Польши и Нидерландов пришел к выводу, что важную роль в сохранении земель играет право частной собственности. Фермер, который приобрел землю за собственные средства, оберегает ее как основное средство фермерского хозяйства.

Миф 3. Большую часть земель очень быстро скупят агрохолдинги

Все в точности до наоборот. Опыт соседних стран – Польши, Чехии, Словакии показывает, что свободный рынок является стимулом развития мелкого и среднего агробизнеса.

Одним из способов, который способствует развитию фермерских хозяйств, является ограничение площади земельных участков, которые могут находиться в собственности одного человека. Так, в Польше законодательство ограничивает размер земельных участков до 500 га. В Венгрии максимальная площадь в собственности физического лица – 300 га, при этом площадь, которая может находиться в использовании – 1,200 га. В Словакии средний размер участков составляет 0,45 га.

Даже в странах, где не установлены предельные площади земли в собственности, создаются десятки тысяч фермерских предприятий. Например, в Финляндии только фермерских хозяйств более 30 тыс., а в целом предприятий, занимающихся сельским хозяйством, насчитывается более 100 тис.

Во-вторых, создание рынка не означает автоматической распродажи всех земель. Во Франции 75% угодий используются на правах аренды, а средний размер сделок продажи земли – 3,3 га. В Швеции в 2005 году 85% сделок купли-продажи земли были на участки площадью менее 10 га, при том, что 40% земли находится в аренде.

В Украине ситуация кардинально отличается. Цену на землю устанавливает не рынок – она формируется на основании нормативной денежной оценки, которая может быть как ниже, так и выше рыночной. Низкая цена аренды позволяет агрохолдингам накапливать большой по площади земельный банк. ‘Крупным агрохолдингам гораздо выгоднее арендовать землю за копейки, чем покупать по рыночной цене, или платить аренду на основании рыночной стоимости земли’, – пишет народный депутат от БПП Сергей Хлань.

Благодаря мораторию агрокомпании смогли аккумулировать большие по площади земельные банки. Хотя хозяйственную деятельность в АПК ведут более 50,000 компаний, рынок монополизирован – 100 крупнейших компаний арендуют 6,5 млн. га пахотной земли (20% общей площади земельного фонда). При этом, десять крупнейших компаний арендуют от 125 до 654 тыс. га. По сути, существование моратория способствует развитию агрохолдингов, ведь только они имеют доступ к финансовым ресурсам. Крестьяне не могут взять кредит под залог земли, и это затрудняет развитие собственного бизнеса.

В конце концов, большинство агрохолдингов закредитованы, они не имеют свободных денежных ресурсов для покупки всего земельного банка, который сегодня арендуют. С другой стороны, провести такое количество сделок купли-продажи участков физически невозможно по двум причинам. Во-первых, за год система регистрации прав способна обработать до 800 тыс. сделок. В 2014 году система уже работала на пределе возможностей. Во-вторых, процессу купли-продажи мешает высокий уровень фрагментации земель: средний размер каждого участка составляет 3,6 га, а это 270 тыс. участков на 1 млн га земли.

Важно отметить что предельная способность системы регистрации прав приблизительно 800 000 транзакций в год. В 2014 году система работала на пределе своихвозможностей, что повлекло значительные задержки с регистрацией прав аренды. Сейчас проработать дополнительных 100-200 тысяч дополнительных транзакций в год будет крайне проблематично.

Миф 4. Отмена моратория – дорога к беспорядку и теневому рынку

“Если сейчас снять мораторий на продажу земли, мы столкнемся с рейдерством. Землю разворуют у народа так же, как украли промышленность”, – говорил глава Аграрной партии Виталий Скоцик осенью прошлого года.

На самом деле, теневой рынок земли, связанный с продажей земельных участков, существует уже сегодня. Чаще всего, по словам президента Ассоциации Украинский клуб аграрного бизнеса Алекса Лисситса, он проявляется в оформлении ‘договоров (аренды, – VoxUkraine) на 50 лет и эмфитевзиса’.

По последним подсчетам УКАБ, объем теневого рынка составляет от 10 до 12 млрд грн в год.

Незаконное и теневое использование земли имеет угрожающие масштабы. По расчетам проекта ‘Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношений в Украине’, принятие в 2015 году ограничения минимального срока договора аренды на уровне 7 лет перевело краткосрочные арендные отношения в теневой сектор. Кроме того, более 2 млн га земель коллективной собственности и выморочного наследства вообще используется на условиях самозахвата.

Важным следствием введения прозрачного рынка земли является урегулирование права собственности и пользования. У владельцев и пользователей больше не будет необходимости обходить мораторий, что сегодня случается довольно часто и способствует появлению теневого рынка. И, что более важно, те владельцы, которые не смогут обрабатывать землю или будут убыточными, смогут продать землю более эффективному фермеру.

Миф 5. Мораторий – гарантия суверенитета и экономического развития государства

‘Отмена моратория на торговлю землей является еще одним шагом для превращения Украины в сырьевой придаток’, – заявление партии Наш край.

На самом деле, все наоборот. Мораторий никоим образом не способствует сохранению суверенитета страны. Из-за действия моратория уничтожается важный государственный ресурс, экономика недополучает миллиарды, а граждане остаются бесправными владельцами земельных участков – они могут только сдавать ее в аренду за копейки.

Мораторий негативно влияет на права и благосостояние населения. ‘Он нарушает права 6,9 млн собственников, большинство из которых являются пожилыми людьми, уменьшает благосостояние сельского населения за счет снижения арендной платы и невозможности использования продажи земель как способа преодоления негативных шоков’, – объясняет Денис Низалов.

Кроме этого, по мнению эксперта, использование слишком дешевых земельных ресурсов привело к сокращению рабочих мест в сельском хозяйстве за счет замещения трудоемких технологий землеемкими.

По мнению директора инвестиционной компании Dragon Capital Томаша Фиалы, земельная реформа является одной из ключевых для Украины, аналогично с пенсионной и антикоррупционной. Одно из положительных последствий введения рынка – рост инвестиционной привлекательности отрасли.

“В Украине очень хорошая земля, это такой емкий актив, под который можно привлечь крупные инвестиции – и внутренние, и внешние. Эти инвестиции могут дать мгновенный и мощный толчок экономическому росту’, – прогнозирует Фиала. По его оценкам, рынок земли может дать Украине дополнительно $ 2-3 млрд инвестиций в год, что может существенно повлиять на развитие отечественного АПК.