Банкіри розповіли, що заважає розвитку іпотеки

Серед головних факторів – відсутність доступу до держреєстрів, жорсткі вимоги до резервування, непрозорість первинного ринку нерухомості та слабка захищеність інвесторів.

НБУ оцінює обсяги іпотеки як дуже низькі: співвідношення іпотечного портфеля до ВВП становить менш ніж 1%. За даними учасників ринку, лише 7% угод на ринку нерухомості проходили із залученням кредитних коштів. «Показово, що якщо три роки тому понад 70% нових кредитних угод із житловою нерухомістю належали до сегменту первинного житла в рамках партнерських програм із забудовниками або девелоперами, то в 2019 році ситуація кардинально змінилася: вже більш ніж 70% нових іпотечних кредитів припадає на вторинний ринок, тоді як обсяги кредитування нового житла за партнерськими програмами скорочуються», – розповідає директор з розвитку бізнесу Банку Кредит Дніпро Денис Міхов.

Додатковими причинами вимушеної переорієнтації на вторинний ринок і перешкодами для пожвавлення іпотечного кредитування Денис Міхов називає правову неврегульованість і непрозорість первинного ринку нерухомості. Як наслідок – слабка захищеність інвесторів у новобудови і незахищеність прав кредиторів. Директор департаменту продуктів для приватних клієнтів Райффайзен Банку Аваль Олексій Пузняк відзначає відсутність механізму контролю за виконанням забудовником зобов’язань (процесом будівництва об’єктів, дотриманням норм і термінів уведення в експлуатацію). У результаті банки стикаються, наприклад, зі зміною адреси під час уведення будинків в експлуатацію. «Будівельна адреса відрізняється від фактичної, що дає змогу позичальникам і несумлінним забудовникам продавати квартиру третім особам без згоди банку», – пояснює Олексій Пузняк.

Спростити роботу банків у сегменті кредитування нерухомості міг би й онлайн-доступ до низки держреєстрів: реєстру актів цивільного стану, реєстру довіреностей та держреєстру прав на нерухоме майно – так само, як і нотаріусам та іншим користувачам із розширеними правами доступу і можливістю отримувати інформацію у форматі бази даних. «Відсутність доступу ускладнює кредитний аналіз і перевірку позичальників – фізичних осіб», – вважає Олексій Пузняк. Крім того, нагадує він, банки повинні забезпечити оцінку розміру кредитного ризику за операціями кредитування на первинному ринку на рівні щонайменше 13,5% від сформованого портфеля, що робить іпотечне кредитування для банків збитковим.

До того ж чинні нормативно-правові акти передбачають зростання банківських резервів у разі відсутності фізичного моніторингу. Ці вимоги призвели до того, що іпотека не має помітного впливу на ринок нерухомості та кредитну активність банків.