Проблемна іпотека: як кредитору стати власником заставного майна через суд

Хоч іпотека вважається чи не найефективнішим способом захистити фінанси кредитора, тут існує чимало “схем”.

Юристи фірми “Селепей, Волковецький і партнери” про те, як кредитним установам убезпечити себе від недобросовісних боржників

Щоб гарантувати повернення позики, кредитори (банки та фінансові установи) чи не найчастіше обирають іпотеку — за законом, іпотечне майно переходить під юридичний контроль кредитора, щоб за потреби можна було його стягнути.

Коли боржник перестає платити по кредиту, банк може стягнути іпотеку кількома шляхами. Найпростішим при оформленні і найефективнішим при примусовому поверненні є реєстрація права власності на майно за кредитором — банком, фінансовою установою чи фізичною особою. Тоді кредитор може користуватися цим майном, отримувати з нього прибутки, або продати в найсприятливіший момент.

Утім, українські боржники мають цілий арсенал законних за формою, але протиправних за суттю способів перешкодити цьому. Наприклад, для реєстрації права власності за кредитором (цим займається державний реєстратор) потрібно довести, що боржник отримав письмове повідомлення від кредитора. А примусити боржника його отримати банк не може.

Або ж позичальник реконструює, ділить чи перепродує майно, і реєстрація права власності за кредитором стає неможливою — реєстратор відмовить. Ще бувають обтяження майна та судові заборони (теж привід для відмови) — одним словом, чим ціннішим і ліквіднішим є іпотечний об”єкт, тим міцніше за нього триматиметься боржник.

Раніше ці перепони можна було обійти через суд: банк чи фінансова установа могли подати позов про передачу права власності на іпотеку попри арешти, перепродажі й реконструкції майна. Суд аналізував обставини і міг задовольнити аргументовані прохання кредитора. За наявності рішення суду право власності може бути зареєстроване попри вищезгадані перешкоди.

Але останнім часом суди вищих інстанцій, у тому числі новостворений Верховний Суд, перекрили цей шлях: у судових рішеннях усе частіше пишуть, що передача кредитору права власності на іпотеку вирішується тільки позасудовим способом.

Ми як юристи вважаємо, що таке твердження суперечить нормам Конституції України: її стаття 124 пише, що з будь-яким юридичним спором можна йти до суду. Тому спір між банком та боржником щодо кредитного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, може бути вирішений через суд всіма способами захисту, передбаченими законом.

Процесуальні кодекси теж надають змогу кредиторам захищати свої права в суді — навіть прямо не прописаними в законодавстві, але правовими способами. Ми вважаємо, що якщо боржник порушує умови кредиту та вдається до недобросовісних дій задля уникнення стягнення його майна, банк чи фінансова установа повинні могти скористатися саме судовим захистом — часом єдиним ефективним способом захистити свої права.

Як юристи, ми радимо кредиторам правильно будувати свою правову позицію та отримати право власності на іпотеку в судовому порядку таким шляхом:

1. Перед поданням позову — створити доказову базу для доведення, що звернення кредитора з позовом про визнання права власності на іпотечне майно є єдиним ефективним способом захисту від порушень боржника. Для цього спочатку йти в позасудовому порядку — подати державному реєстратору заяву про реєстрацію права власності на іпотеку разом з усіма наявними в кредитора документами.

2. Якщо реєстратор відмовляє в державній реєстрації (наприклад, у зв’язку з арештом майна, його реконструкцією чи перепродажем) — подавати позов до суду. Так ви доведете, що позасудовий порядок врегулювання спору є неможливим. У позові посилатися, зокрема, на статтю 124 Конституції України, норми якої підлягають застосуванню судом.